SOMMARIO:
a) Abuso; b) Accessione:
c) Alterazione della
destinazione; d) Aree destinate a
giochi; e) Autorizzazione
assembleare; f) Concessioni
amministrative; g) Controversie;
h) Disposizione della quota;
i) Forno: j)
Godimento separato; k) Limiti:
l) Modificazioni:
m) Ostacoli al diretto godimento;
n) Pari uso; o) Piscina;
p) Rilascio di nullaosta:
q) Targhe e insegne
(apposizione); r) Tende
(installazione): s) Uso diverso;
t) Uso esclusivo;
u) Uso frazionato;
v) Uso più intenso;
w) Uso turnario; x)
Uso vietato; y) Usucapione;
z) Usufruttuario.
a) Abuso
L'amministratore del
condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza. dal
cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi
legali o regolamentari. non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia
tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati
dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di
poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini - salvo
che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 att. c.c., preveda
la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che
violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni - né obbligato
a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una
espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare.
* Cass. civ., sez. II, 20 agosto 1993, n. 8804,
Ersoni c. Cond. Abruzzo I di Pineto.
b) Accessione
Ove una fattispecie trovi
specifica disciplina nell'art. 1102, che regola l'uso della cosa comune da
parte dei partecipanti alla comunione, è preclusa l' applicazione alla
stessa, in via analogica, dell'art. 936 c.c. in materia di accessione. non
essendo consentito il ricorso alle disposizioni che regolano casi simili o
materie analoghe (c.c. analogia legis) in assenza di una qualsivoglia lacuna
dell'ordinamento.
* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699,
Parrocchia della Cattedrale di Avellino c. Camera commercio di Avellino.
La disciplina
dell'accessione contenuta nell'art. 934 c.c. si riferisce solo alle
costruzioni (o piantagioni) su terreno altrui e non anche alle costruzioni
eseguite da uno dei comproprietari sul terreno comune, per le quali debbono
ritenersi, invece, applicabili le norme sul condominio ed, in particolare,
la disposizione dell'art. 1120 c.c., che vieta, tra l'altro, le innovazioni
che rendano alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al
godimento di altri condomini, a meno che non vi sia il consenso di questi,
nella forma scritta richiesta, a pena di nullità, per la costituzione di
diritti reali su beni immobili.
* Cass. civ., sez. II, 18 aprile 1996, n. 3657,
Perolio c. Peroglio.
La norma dell'art. 938 c.c.,
che disciplina la cosiddetta accessione invertita, ha carattere eccezionale
- in quanto derogativa sia del principio dell'accessione ("quod
inaedificatur solo cedit"), sia di quello secondo cui il proprietario ha
diritto di disporre della propria cosa in maniera piena ed esclusiva - e
come tale non può trovare applicazione nell'ipotesi di costruzione eseguita
in tutto o in parte su un suolo di proprietà comune del costruttore e di
terzi, nella quale si applicano le norme sulla comunione, senza che sia
eccepibile una disparità di trattamento tra comunista e terzo, rientrando
nella discrezionalità del legislatore la delimitazione del campo di
operatività dell'accessione invertita. (Fattispecie relativa alla
costruzione eseguita su un cortile destinato all'uso comune degli edifici
che lo circondano).
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1996, n. 9982,
Tossi ed altro c. Condominio di Via Varè nn. 7/9 in Milano ed altro, in
Arch. loc. e cond. 1997, 438.
c) Alterazione della
destinazione
L'art. 1102 cod. civ., nel
regolare i diritti dei partecipanti alla comunione, prescrive che in ogni
caso non può essere alterata la destinazione della cosa comune, sicché solo
le modificazioni di questa, in quanto consentano il pari uso secondo il
diritto di ciascuno, rientrano nella previsione legale, mentre è vietata
ogni diversa attività innovatrice. (Nella specie, alla stregua del principio
enunciato, è stata giudicata corretta la decisione che ha ritenuta vietata
la costruzione di un terrazzo pensile soprastante un cortile comune, con la
costruzione, inoltre di gradini e di un'aiuola sul cortile stesso).
* Cass. civ., sez. II, 26luglio 1983, n. 5132, Bono
c. D'Accordo.
La destinazione della cosa
comune - che, a norma dell'ari. 1102 c.c., ciascun partecipante alla
comunione non può alterare - dev'essere determinata attraverso elementi
economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l'uso della cosa,
giuridici, quali le norme tutelanti quegli interessi, e di fatto, quali le
caratteristiche della cosa; e dev'essere cassata con rinvio la sentenza del
merito che esclude essere stata alterata la destinazione di un pozzo comune
dalla costruzione di un impianto di adduzione dell'acqua ad una casa di
proprietà singola, senza accertare se ciò abbia implicato limitazioni allo
sfruttamento da parte degli altri partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 22 novembre 1976, n. 4397.
d) Aree destinate a giochi
La disciplina dei giochi
dei bambini nei viali del cortile-giardino condominiale non integra
un'occupazione degli stessi né un'alterazione della destinazione della cosa
comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in
una forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima,
essendo compatibile con la destinazione del bene. Essa può, di conseguenza,
essere disposta dall'assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza
prevista dall'art. 1136 cod. civ., ancorché il regolamento di condominio di
natura contrattuale vieti l'occupazione delle parti comuni da parte dei
condomini.
* Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1981, n. 4479,
Medeghini c. Cond. V. Orbetel.
L'utilizzazione del
cortile comune come spazio destinato al gioco limitatamente ai soli bambini
di età inferiore ai dodici anni, integra un uso aggiuntivo della cosa comune
la cui disciplina è rimessa alla volontà dell'assemblea, la quale ben può
deliberare sul punto con la maggioranza di cui all'art. 1136.
* Trib. civ. Milano, 28 gennaio 1991, in Arch. loc.
e cond. 1991, 604.
L'utilizzazione per il
gioco dei bambini di una parte assai limitata dell'area verde consortile non
contrasta con la destinazione a giardino prevista, per quella stessa area,
dal Regolamento consortile, ma ne costituisce unicamente un migliore e più
intenso godimento per soddisfare esigenze che pure appaiono insopprimibili
e, comunque, senz'altro meritevoli di tutela nella vita di un condominio.
* Trib. civ. Milano, 3 ottobre 1991, in Arch. loc.
e cond. 1991, 767.
La norma di un regolamento
condominiale che disciplina il criterio di ripartizione delle spese di
manutenzione relative al campo da tennis condominiale non pregiudica il
godimento del campo anche a favore dei figli dei proprietari degli
appartamenti non residenti nel condominio, godimento configurabile quale uso
indiretto della cosa comune.
* Trib. civ. Milano, 28 febbraio 1991, in Arch.
loc. e cond. 1991, 603.
e) Autorizzazione assembleare
La deliberazione
dell'assemblea condominiale. con la quale venga autorizzato l'uso di un bene
comune in modo incompatibile con l'utilizzazione ed il godimento di parti
dell'edificio di proprietà di un singolo condomino, è illegittima
indipendentemente dalla circostanza che, per ragioni contingenti e
transitorie, il bene di proprietà individuale ed esclusiva non sia
attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione (In base al
suddetto principio la S.C. ha ritenuto corretta la decisione del giudice di
merito che aveva dichiarato la illegittimità di una delibera con la quale
era stata decisa l'utilizzazione come parcheggio di un'area condominiale
sotto il profilo che detto uso avrebbe ostacolato l'accesso ad alcuni locali
di proprietà individuale destinati ad essere utilizzati come autorimesse, a
nulla rilevando che detto uso non fosse attuale per la necessità di
realizzare alcuni lavori di rifinitura e di adattamento dell'immobile).
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1989, n. 3858, Cond.
Via Ronci e.
Soc. Getfa.
Nel condominio di edifici
allorquando una deliberazione dell'assemblea condominiale, la quale sancisce
un determinato uso della cosa comune, venga adottata con il voto unanime dei
partecipanti al condominio, l'atto conserva la sua validità anche se abbia,
in ipotesi, a limitare il godimento di alcuno dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709,
Cond. Roma MN c. Lasagna.
f) Concessioni amministrative
In tema di condominio
negli edifici, qualora uno dei condomini, senza violare i limiti di cui
all'art. 1102 c.c., faccia uso della cosa comune (nella specie mediante la
costruzione di un comignolo sul tetto dell'edificio), la mera mancanza delle
concessioni o autorizzazioni amministrative non può essere invocata dal
condominio quale fonte di risarcimento del danno, riflettendosi
esclusivamente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione.
* Cass. civ., 8 agosto 1990, n. 8040.
g) Controversie
Quando tra alcuni
comunisti insorga controversia sulle modalità di uso della cosa comune,
ancorché riguardanti una modificazione che, non incidendo sull'estensione
dei diritti degli altri partecipanti (art. 1102, comma secondo, cod. civ.)
né eccedendo l'ordinaria amministrazione (ari. 1108 cod. civ.), tende al suo
migliore godimento, nel giudizio instaurato fra i comunisti in disaccordo,
non v'è litisconsorzio necessario di tutti gli altri partecipanti alla
comunione.
* Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1988, n. 734,
Zammataro c. Pitonio.
Il condomino, il quale
denunci la violazione dei limiti che debbono osservarsi dai singoli
condomini nell'uso della cosa comune, assumendo che taluno di quelli abbia
destinato parte della cosa stessa al servizio della sua proprietà esclusiva
e, così, impedito l'esercizio sulla medesima del concorrente diritto di
tutti gli altri condomini, propone un'azione reale che va ricondotta nel
paradigma delle azioni negatorie, il cui valore deve essere determinato a
norma dell'art. 15 cod. proc. civ. e, in particolare, in base al criterio
sussidiario previsto dall'ultimo comma essendo venuto meno - a seguito della
abolizione delle imposte reali e la loro sostituzione con l'imposta sul
reddito delle persone fisiche (art. 82 del d.p.r. 29 settembre 1973 n. 597)
- il criterio del riferimento al tributo diretto verso lo Stato.
* Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3964.
Cond. Napoli c. Comotti.
Lo stabilire se un
determinato uso della cosa comune da parte del singolo condomino (nella
specie: posa di tubazioni) rientri o meno tra quelli consentiti è compito
del giudice del merito la cui valutazione è incensurabile in sede di
legittimità, se adeguatamente motivata.
* Cass. civ., sez. II, 13 marzo 1982, n. 1624, Di
Russo c. Melloni.
Nella controversia
concernente l'inosservanza delle norme condominiali riguardanti la condotta
dei condomini nell'uso o godimento delle cose comuni, sono legittimati
passivi, in assenza di dolo o colpa da parte dell'amministratore, solo
coloro che in effetti abbiano compiuto le trasgressioni e cioè i singoli
condomini, tenuti ad osservare le regole di condotta dettate dal
regolamento.
* Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1974, n. 397.
L'indagine sulla illiceità
o meno dell'uso della cosa comune, da parte del condomino di edificio, va
condotta alla stregua degli obiettivi criteri legali della sussistenza o
meno di un pregiudizio alla cosa medesima, ovvero di una lesione del diritto
di godimento spettante agli altri partecipanti, mentre rimane irrilevante, a
tal fine, ogni valutazione sulla concreta idoneità di quell'uso ad arrecare
utilità al suo autore, salva la configurabilità di atti d'emulazione, ai
sensi ed agli effetti di cui all'art. 833 c.c. Nel contrasto fra le parti,
il giudice è chiamato a dichiarare la volontà concreta della legge nel fatto
dedotto ed accertato, non anche ad indicare astrattamente quali fatti
sarebbero conformi o meno a diritto. Pertanto, nella controversia diretta a
stabilire la liceità od illiceità di una determinata opera, eseguita da un
condomino su parte comune di edificio (nella specie, vetrina apposta su muro
perimetrale), non può ritenersi consentito di richiedere al giudice di
indagare o pronunciarsi su quali eventuali modifiche di quell'opera
potrebbero assicurarne la liceità.
* Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1978, n. 2749.
h) Disposizione della quota
A norma dell'art. 1103
cod. civ., la vendita di quota di bene indiviso è ammissibile e valida,
senza che gli altri comproprietari abbiano diritto di opporsi, e, pertanto,
se in un contratto di vendita è indicato che il bene appartiene a più
persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non può negarsi a priori la
validità della vendita delle singole quote, a meno che non ricorra
l'inscindibilità della prestazione, da dedursi e verificarsi nel giudizio di
merito.
* Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1982. n. 5647,
Ferrari c. Oneta.
Qualora il compartecipe
alieni la sua quota della proprietà indivisa, l'acquirente subentra nella
comunione al posto dell'alienante, ma se l'alienazione riguarda non la quota
ma la parte determinata corrispondente alla quota e vi sia l'assenso di
tutti gli altri compartecipi, si ha una vera e propria divisione o atto
equiparato alla divisione, perché si realizza il risultato tipico della
divisione. Pertanto, se chi chiede la divisione non contesta l'avvenuto
scioglimento nei modi predetti, l'oggetto della pretesa si riduce ad un mero
accertamento, ma se lo contesta e non risultano provati nelle forme idonee
la divisione o i suoi surrogati, va disposta la divisione, ma il fatto
storico rimane, con la conseguenza che ognuno deve imputare alla sua quota
ciò che ha ricevuto, con le rivalutazioni del caso e con le responsabilità
conseguenti, giacché la stima per la divisione è coeva alla sua attuazione.
* Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1982, n. 753,
Mazzafoglia c. Mazzafoglia.
In tema di comunione, il
diritto di ciascun partecipante di cedere ad altri il godimento della cosa,
nei limiti della sua quota (art. 1103 cod. civ.), implica che al
partecipante medesimo deve riconoscersi anche la facoltà di costituire,
sempre nei limiti della sua quota. un diritto reale di uso a favore di un
terzo.
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1980, n. 4706,
Cattaneo c. Albini.
La rinunzia abdicativa del
partecipante ad una comunione, in quanto determina l'accrescimento della
quota rinunciata a favore degli altri partecipanti, ha una funzione
satisfattiva-liberatoria; ne consegue che il rinunziante, con la dismissione
del proprio diritto (reale) si libera delle obbligazioni (propter rem) a
quel diritto collegate, e queste vanno a carico dei rimanenti partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 23 agosto 1978, n. 3931.
Il trasferimento della
proprietà esclusiva di una porzione di piano di un edificio in condominio
comporta altresì il trasferimento delle parti oggetto di proprietà comune,
salvo che il trasferimento di queste ultime non risulti espressamente
escluso dal titolo.
* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1978, n. 3719.
i) Forno
L'art. 1117 n. 3, c.c.,
elenca, in via del tutto esemplificativa, le opere, le installazioni e i
manufatti di qualunque genere che servono all'uso comune e che il
legislatore ha voluto comuni ai proprietari dei diversi piani o porzioni di
piano di un edificio, facendo salva la diversa volontà di detti proprietari
o del loro autore; conseguentemente, un forno sistemato su un pianerottolo
comune, in difetto di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad
uno dei proprietari, ben può ritenersi destinato all'uso e al godimento
comune, come accessorio di parti od opere comuni, da presumersi del pari
comune.
* Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1977, n. 1030.
j) Godimento separato
L'atto scritto, che è
necessario per lo scioglimento della comunione e la divisione della
proprietà immobiliare, ai sensi dell'art. 1350 n. 11 cod. civ., non occorre
invece per la semplice attribuzione, ferma rimanendo la comproprietà, fra
gli aventi diritto, di un godimento separato del bene comune che può essere
validamente attuata anche con convenzione verbale.
* Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 1984, n. 1428,
Calabrese c. Calabrese.
k) Limiti
L'art. 1102, primo comma,
cod. civ. assoggetta l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino
al duplice limite di non alterarne la destinazione e di non impedire agli
altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; e tale
principio vale, ovviamente, anche per le modificazioni che il condomino, ai
sensi della stessa norma, voglia apportare a proprie spese per il miglior
godimento della cosa comune.
* Cass. civ., sez. II, 18 marzo 1987, n. 2722,
Catalani c. Cond. V. Malakoff.
L'art. 1102 c.c. intende
assicurare al singolo partecipante, per quel che concerne l'esercizio del
suo diritto, la maggior possibilità di godimento della cosa comune, nel
senso che, purché non resti alterata la destinazione del bene comune e non
venga impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa,
egli deve ritenersi libero di servirsi della cosa stessa anche per fine
esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, senza che possano
costituire vincolo per lui forme più limitate di godimento attuate in
passato dagli altri partecipanti, e può scegliere, tra i vari possibili usi
quello più confacente ai suoi personali interessi. (Nella specie si è
escluso che esorbiti dal corretto uso della cosa comune la transennatura e
l'occupazione periodica di un portico con legna da parte di un condomino, in
assenza di prova del carattere stabile dell'occupazione e di un apprezzabile
pregiudizio per gli altri condomini).
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1994, n. 7652,
Pezzi c. Bertagnolli.
La norma dell'ari. 1102
c.c., concernente la facoltà del condomino di apportare modifiche a sue
spese per il migliore godimento della cosa comune, è derogabile per
regolamento condominiale avente efficacia contrattuale in quanto
sottoscritto da tutti i condomini, ma tale deroga deve risultare in modo
espresso e non può ritenersi implicitamente disposta per la previsione nel
regolamento dell'assoggettamento a delibera assembleare (a maggioranza
qualificata) delle modificazioni alle cose comuni finalizzate al miglior
godimento delle cose stesse, da parte della pluralità condominiale, dato che
queste ultime comportano non solo l'incidenza della spesa su tutti i
condomini, ma altresì la modifica in tutto o in parte nella materia o nella
forma ovvero nella destinazione di fatto o di dritto della cosa comune, a
differenza delle modificazioni apportabili dal singolo condomino, che non
possono incidere che sul pari uso (anche potenziale) degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 5 ottobre 1992, n. 10895,
Valletta c. Condominio di Via Zamenhof 7/9 di Bologna.
L'uso della cosa comune da
parte di ciascun partecipante è sottoposto dall'art. 1102 c.c. a due limiti
fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa
comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo il loro diritto. Pertanto, a rendere illecito l'uso basta il
mancato rispetto dell'una o dell'altra delle due condizioni, sicché anche
l'alterazione della destinazione della cosa comune determinato non soltanto
dal mutamento della funzione, ma anche dal suo scadimento in uno stato
deteriore, ricade sotto il divieto stabilito dall'art. 1102 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 15 luglio 1995, n. 7752,
Pinelli c. Muccilli.
Le due condizioni d'uso
della cosa comune, consistenti, a norma dell'art. 1102 c.c., nella non
alterazione della cosa stessa e nel non impedimento agli altri
comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto, debbono
necessariamente coesistere, onde a rendere illecito l'uso è sufficiente la
sola alterazione della cosa, determinata non solo dal mutamento della sua
funzione ma anche dal suo scadimento a deteriore condizione.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1976, n. 247.
L'uso da parte di ciascun
condomino - nonché del locatario che da quest'ultimo ha causa - della cosa
comune e delle parti comuni di una cosa è sottoposto, ai sensi dell'art.
1102 cod. civ., al divieto di alterare la destinazione della cosa comune,
nonché a quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso
secondo il loro diritto, con preminenza dell'osservanza del primo divieto
potendosi avere salvaguardia degli interessi dei condomini solo col rispetto
della destinazione attualmente impressa alla cosa comune. L'accertare se gli
atti e le opere dei singoli condomini, miranti ad una intensificazione del
proprio godimento della cosa comune, siano conformi o meno alla destinazione
della cosa comune, è compito del giudice del merito, incensurabile in sede
di legittimità se congruamente motivato. (In applicazione del principio di
cui alla massima, è stata ritenuta corretta la decisione del giudice del
merito che, sulla base di una norma del regolamento di condominio che
prevedeva una espressa autorizzazione condominiale, ha affermato che
l'apposizione di cartelloni pubblicitari sulla facciata non può essere
considerata esplicazione del normale uso di godimento della cosa).
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1984, n. 4195,
Soc. Supermoda c. Lucarini.
Il limite al diritto di
godimento spettante a ciascun condomino iure proprietatis sulle parti comuni
- nella specie divieto di sosta, anche per il carico e discarico di
masserizie, in tutti gli spazi comuni dell'edificio - disposto dal
regolamento condominiale nell'interesse comune e accettato nei singoli atti
d'acquisto, ha natura negoziale e perciò può essere modificato soltanto per
iscritto e con il consenso unanime dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1997, n. 854,
Pascale ed altri c. Cond. V. Petrarca 175 Napoli.
Il condomino non ha il
dovere di limitare l'uso della cosa comune ai soli casi in cui il suo
interesse non possa essere altrimenti soddisfatto con il medesimo costo,
perché il solo limite che l'art. 1102 c.c. pone al potere di utilizzazione
della cosa comune da parte di ciascun condomino è quello del divieto di
alterarne la destinazione e di impedire che altri ne faccia parimenti uso
secondo il suo diritto.
* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172,
Bolgianni c. Del Pani.
La coesistenza di una
comunione d'uso e di separate proprietà esclusive in relazione ad un
determinato bene, possibile quando proprietari di esso siano dei privati, in
quanto è compatibile con il godimento o uso comune del bene, la proprietà
esclusiva di sue parti separate, intesa come residua facoltà di disposizione
di esse, va esclusa quando invece i proprietari siano due enti pubblici
territoriali ed il bene sia un bene demaniale (nella specie, una strada),
poiché la demanialità esclude la facoltà di disposizione e l'unico modo di
esercizio della facoltà di godimento da parte dei suddetti enti pubblici, in
relazione alla natura del bene, è quello della destinazione al pubblico
transito, coincidente con la sua comunione d'uso.
* Cass. civ., sez. I, 11 maggio 1983, n. 3246, Soc.
Lloyd. Adr. c. Com.
Cervignano.
L'uso della cosa comune da
parte del condomino, oltre ad essere soggetta ai limiti interni posti dalla
legge nei rapporti tra condomini (art. 1102 cod. civ.), incontra anzitutto
un limite esterno, in relazione all'ambito stesso delle parti di proprietà
condominiale, al di fuori del quale non può parlarsi di uso o miglior uso
della cosa comune, poiché il rispetto della proprietà esclusiva dei singoli
condomini esige che gli altri non possano invaderne la sfera, né gravarla di
pesi o limitazioni, ove non abbiano al riguardo un particolare diritto.
(Nella specie, enunciando il surriportato principio, il S.C. ha confermato
la decisione del giudice del merito di condanna di un condomino alla
rimozione di tubazioni con cui aveva invaso una cantina di proprietà
esclusiva di altro condomino).
* Cass. civ., sez. II, 13 marzo 1982, n. 1624, Di
Russo c. Melloni.
Poiché l'art. 1102 cod.
civ. vieta le utilizzazioni della cosa comune che impediscono agli altri
condomini di continuare a farne uso in conformità alla sua destinazione, il
condomino di un edificio non può, eseguendo una costruzione in appoggio al
muro perimetrale comune (nella specie: tettoia), chiudere le aperture del
medesimo destinate a dare luce ad un vano di proprietà di altro condomino,
sicché tale opera che sia stata eseguita lecitamente al momento della sua
realizzazione, non può essere frustrata da una siffatta utilizzazione
successiva della cosa comune pretesa dall'altro condomino.
* Cass. civ., sez. II, 6 aprile 1981, n. 1941,
Resegna C. c. Ascione A.
Il divieto di modificare
la cosa comune, sottraendola alla possibilità di sfruttamento da parte di
tutti i partecipanti alla comunione secondo l'originaria funzione della cosa
stessa, opera anche in relazione alle porzioni del bene comune delle quali i
comproprietari si siano convenzionalmente attribuiti il godimento separato,
in quanto anche in tal caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero
bene, la facoltà di utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei
comproprietari trova limite nella concorrente ed analoga facoltà degli
altri, con la conseguenza che sono consentite solo le opere necessarie al
miglior godimento, dovendo per contro ravvisarsi una lesione del diritto di
comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune sia stata alterata,
in tutto od in parte, e quindi concretamente sottratta alla possibilità
dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o
originariamente praticati.
* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5161, Inno
c. Inno, in Arch. loc. e cond. 1993, 744.
Nel condominio di
edificio, al fine di determinare la portata del godimento spettante a
ciascun partecipante sui beni comuni, occorre fare riferimento al momento in
cui l'unico dominio esclusivo si fraziona in più proprietà individuali.
Pertanto, tale godimento non può estendersi a vantaggio di costruzioni
realizzate da un condomino nell'ambito della sua proprietà individuale
successivamente alla costituzione del condominio, in ampliamento oppure a
completamento dell'edificio condominiale, anche se in attuazione degli
intendimenti dell'originario costruttore ed unico proprietario.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1980, n. 5719,
Turturno c. Martino.
Il principio di cui
all'art. 1102 cod. civ., sull'uso della cosa comune consentito al
partecipante, non è applicabile ai rapporti tra proprietà individuali (e
loro accessori) e beni condominiali finitimi, che sono disciplinati dalle
norme attinenti alle distanze legali ed alle servitù prediali, ossia da
quelle che regolano i rapporti tra proprietà contigue od asservite e che non
contraddicono alla particolare normativa della comunione.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1980, n. 221, Galeano c. Grasso.
L'esercizio della facoltà
di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati
dall'ari. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del
diritto di comproprietà sulla cosa medesima e non può essere esteso, quindi,
per il vantaggio di altre e diverse proprietà del medesimo condomino perché
in tal caso si verrebbe ad imporre una servitù sulla cosa comune per la cui
costituzione è necessario il consenso di tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1994, n. 11138,
Società Albergo Saturnia Internazionale c. Piamonte.
L'assemblea del condominio
di un edificio ha il potere di disciplinare, e, eventualmente, nel concorso
di giustificate ragioni ed interessi comuni, di ridurre l'uso della cosa
comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere
totalmente l'uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di
tempo. (Nella specie, premesso il principio di cui sopra, la S.C. ha
ritenuto correttamente affermata dai giudici del merito la nullità, e,
quindi, l'impugnabilità oltre il termine stabilito dall' art. 1137 terzo
comma c.c., della delibera con la quale era stata decisa l'assoluta chiusura
di un cancello di accesso al cortile, in determinate ore del giorno).
* Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1977, n. 1791.
A norma dell' art. 1138
c.c., l'assemblea dei condomini può, in sede di formazione o di modifica del
regolamento condominiale, regolare, a maggioranza, le modalità di godimento
delle cose e dei servizi comuni (istituendo, se del caso, l'uso turnario
degli stessi), ma non anche disciplinare la misura e l'intensità di esso
quale risulta dal titolo di acquisto o dalla legge ed, in particolare
dall'art. 1102 c.c., limitando tale godimento ad una soltanto delle forme di
uso di cui la cosa comune sia suscettibile secondo la sua destinazione. Le
norme del regolamento condominiale che introducano tali limitazioni
specialmente nel caso in cui queste possono incidere sull'utilizzabilità e
sulla destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, hanno
carattere convenzionale, nel senso che, se predisposte dall'originario
proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei
rispettivi atti di acquisto, ovvero con atti separati e, se, invece,
deliberate dall'assemblea condominiale, debbono essere approvate
all'unanimità. Inoltre, i vincoli da esse costituiti, avendo natura di oneri
reali, per poter essere opposti ai terzi acquirenti a titolo particolare,
debbono essere trascritti nei pubblici registri, ovvero accettati nei
singoli negozi di acquisto.
* Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1977, n. 621.
L'art. 1102 c.c., non pone
una norma inderogabile i cui limiti non possano essere resi più severi da un
predisposto regolamento condominiale, successivamente recepito nel contratto
d'acquisto di beni compresi nel complesso condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1975, n. 1600.
La sfera dei diritti dei
singoli condomini sulla cosa comune può essere suscettibile di restrizioni
purché abbiano natura contrattuale e siano trascritte per la loro ulteriore
validità anche nei confronti dei successivi acquirenti (la fattispecie
esaminata riguarda una veranda appoggiata ed ancorata al muro della facciata
dell'edificio).
* Trib. civ. Napoli, 30 novembre 1991, n. 13613, in
Arch. loc. e cond. 1992, 129.
L'annessione effettuata da
un singolo condomino di una porzione della cosa comune a locale di sua
proprietà esclusiva e la correlativa sottrazione ditale porzione al pari
diritto degli altri condomini, configurano violazione del disposto dell'art.
1102 cod. civ., il quale, nel permettere a ciascun condomino di servirsi
della cosa comune e di apportarvi le modifiche necessarie per il migliore
godimento, pone come condizione limitativa il divieto di alterare la
destinazione e quello di impedire agli altri partecipanti di fanne parimenti
uso, secondo il loro diritto.
* Corte app. civ. Napoli, sez. II, 30 marzo 1987,
n. 574, Paolucci c. Manco e Condominio di via M. Ruta, in Arch. loc. e cond.
1987, 323.
In un condominio composto
da meno di dieci condomini, sebbene non sussista l'obbligo giuridico di
formare un apposito regolamento che disciplini l'uso della cosa comune,
tuttavia il potere della maggioranza dei condomini di disporre o meno le
modalità per il migliori godimento della cosa comune trova il suo limite nel
rispetto della condizione che il diritto di comproprietà possa estrinsecarsi
liberamente e, in ogni caso, non può menomare le facoltà attribuite dalla
legge all'amministratore.
* Giud. conc. Roma, 20 novembre 1986, Battista c.
Condominio di via dei Tecii n. 14, Roma, in Arch. loc. e cond. 1987, 579.
L'assemblea condominiale
può, in sede di approvazione del regolamento, e con le maggioranze previste
dall'art. 1136 cod. civ., imporre ai singoli condomini limitazioni all'uso e
alla destinazione dei loro appartamenti, quando tali destinazioni, per loro
natura, necessariamente implichino un uso eccessivo o sproporzionato delle
cose comuni ovvero ne alterino la destinazione. Di conseguenza, spetta al
condominio dissenziente provare l'esistenza di un regolamento contrattuale
che, accettato dai singoli compratori, abbia fissato una determinata
destinazione dell'edificio.
* Trib. civ. Agrigento, sez. I, 4 luglio 1977,
Miceli c. Condominio Sud, in Arch. loc. e cond. 1980, 85.
l) Modificazioni
A differenza dalle
innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali immutano la sostanza o
alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto rendono impossibile
la utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere
deliberate dall'assemblea (art. 1120, comma 1, c.c.) nell'interesse di tutti
i partecipanti - le modifiche alle parti comuni dell'edificio. contemplate
dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel
proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più
intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui
pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel
muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato
all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino
mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua
proprietà esclusiva. Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale
modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di meno
riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli
altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune.
* Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554,
Astori c. Condominio di Corso Rosselli n. 1 in Torino, in Arch. loc. e cond.
1997, 411.
In caso di condominio
negli edifici, la modificazione di una parte comune e della sua
destinazione, ad opera di taluno dei condomini, sottraendo la cosa alla sua
specifica funzione e quindi al compossesso diluiti i condomini, legittima
gli altri all'esperimento dell'azione di reintegrazione con riduzione della
cosa stessa al pristino stato, tal che possa continuare a fornire quella
utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata
modificazione senza che sia necessaria specifica prova del possesso di detta
parte (che non abbia una sua autonomia rispetto all'edificio), quando
risulti quello di una o più delle porzioni immobiliari in cui l'edificio
stesso si articoli.
* Cass. civ., sez. II, 13luglio 1993, n. 7691,
Muraro c. Zuccato, in Arch. loc. e cond. 1993, 706.
Le modificazioni della
cosa comune o di sue parti (muri perimetrali, cortili ecc.), eseguite dal
singolo condomino ai fini di un suo uso particolare, diretto ad un migliore
e più intenso godimento della cosa medesima, costituiscono una consentita
esplicazione del diritto di comproprietà ex art. 1102 cod. civ., ove non
implicano alterazioni della consistenza e della destinazione del bene e non
pregiudichino i diritti di uso e di godimento degli altri condomini.
Diversamente, si risolvono in una innovazione vietata ai sensi dell'art.
1120 stesso codice, e nel caso di costruzione, nel cortile comune, di una
autoclave per il servizio di una singola unità abitativa - seppure
consentita con deliberazione della assemblea dei condomini a norma del
quinto comma dell'art. 1136 - comporta sottrazione di una parte del suolo
comune alla sua naturale destinazione ed all'uso e godimento degli altri
condomini.
* Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1911,
Nilo c. Centonze.
Il divieto di modificare
la cosa comune, sottraendola alla possibilità di sfruttamento da parte di
tutti i partecipanti alla comunione secondo l'originaria funzione della cosa
stessa, opera anche in relazione alle porzioni del bene comune delle quali i
comproprietari si siano concordemente attribuito il godimento separato, in
quanto anche in tal caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero
bene, la facoltà di utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei
comproprietari trova limite nella concorrente ed analoga facoltà degli
altri, con la conseguenza che sono consentite solo le opere necessarie al
miglior godimento, e dovendo per contro ravvisarsi una lesione del diritto
di comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune sia stata
alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente sottratta alla
possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o
originariamente praticati.
* Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 1986, n. 421,
Fusco c. Di Resta.
Costituiscono esplicazione
del diritto di comproprietà ex art. 1102 cod. civ., e in quanto tali non
richiedono la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, le
modificazioni della cosa comune eseguite dal singolo condomino ai fini di un
suo uso particolare diretto al miglior godimento della medesima (e, quindi,
anche in assenza di una necessità in senso assoluto), che non implichino
alterazioni della consistenza e della destinazione della cosa stessa e non
pregiudichino i diritti di uso e di godimento degli altri condomini. Sono,
invece, innovazioni le modificazioni che importino alterazioni della
consistenza della cosa comune o ne mutino la destinazione e che, ai sensi
dell'art. 1120, primo comma, cod. civ., richiedono, perché possano essere
disposte, la maggioranza assembleare di cui al quinto comma del successivo
art. 1136.
* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6608,
Zecca c.Rossi.
L'art. 1102 cod. civ., nel
regolare i diritti dei partecipanti alla comunione al fine di salvaguardare
l'interesse comune e quello dei singoli, consente solo di apportare
modificazioni alla cosa comune purché non ne sia alterata la destinazione e
non vengano pregiudicati i concorrenti diritti di uso degli altri
comproprietari, onde ogni attività costituente non modificazione, ma
innovazione (nella specie: costruzione eseguita su suolo comune), è vietata
dalla norma citata.
* Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1982, n. 734,
Maini c. Davì.
E' validamente dato in
forma verbale, da un comproprietario all'altro, l'assenso per semplici
modificazioni della cosa comune nel quadro di un accordo sul contemperamento
concreto dei rispettivi singoli usi concorrenti della cosa stessa.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1977, n. 398.
A norma dell'art. 1102
c.c. ciascun condomino può servirsi della cosa comune apportandovi le
modificazioni che egli ritenga utili per il miglior godimento di essa, fino
a sostituirla con altra che offra maggiore funzionalità. Tali facoltà,
peraltro, sono legittime solo se si esplicano nei limiti dettati dalla
legge, e cioè con l'astensione da ogni alterazione del bene comune e
conservando la possibilità dell'uso di esso da parte di ogni altro condomino
nell'ambito del suo diritto. I limiti ora indicati non vengono superati dal
solo fatto dell'uso più intenso da parte di uno o più condomini, purché
attraverso lo stesso non si giunga al turbamento dell'equilibrio con tutti i
diritti di costoro o a un cambiamento della destinazione del bene comune,
non soltanto in vista dell'uso attuale, ma anche di quello potenziale
secondo la natura della cosa e il fine al quale essa venne predisposta,
sicché resta del tutto indifferente - salvo che in relazione alla
costituzione di diritti esclusivi a favore di alcuno dei condomini o di
terzi - che da tempo più o meno lungo uno o più degli interessati non si
siano serviti del bene in questione.
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1976, n. 1836.
In caso di condominio
negli edifici, la modificazione di una parte comune e della sua
destinazione, ad opera di taluno dei condomini, sottraendo la cosa alla sua
specifica funzione e quindi al compossesso di tutti i condomini, legittima
gli altri all'esperimento dell'azione di reintegrazione con riduzione della
cosa stessa al pristino stato, tal ché possa continuare a fornire quella
utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata
modificazione senza che sia necessaria specifica prova del possesso di detta
parte (che non abbia una sua autonomia rispetto all'edificio), quando
risulti quello di una o più delle porzioni immobiliari in cui l'edificio
stesso si articoli.
* Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1993, n. 7691,
Muraro e Zuccato.
m) Ostacoli al diretto godimento
L'ostacolo al diretto
godimento della cosa comune da parte di uno dei comproprietari frapposto
dagli altri non richiede di necessità un formale rifiuto in risposta ad una
identica richiesta bensì può risultare, oltre che da espresse manifestazioni
di volontà, anche da comportamenti al fine equivalenti da apprezzare in
relazione alle condizioni oggettive del bene comune ed ai rapporti personali
tra i diversi comproprietari. Tale ostacolo fa sorgere, a carico di chi lo
ponga in essere, l'obbligo di prestazione risarcitoria sostitutiva del
godimento non fruito.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1983, n. 176,
Benedetti c. Aspesi.
In applicazione dell'art.
1102 c.c., qualora il partecipante alla comunione, con l'esecuzione di nuove
opere, renda impossibile o menomi l'esercizio del diritto degli altri
partecipanti, frapponendovi un qualche ostacolo, che si traduca in un
pregiudizio giuridicamente rilevante ed apprezzabile, ciascuno degli altri
condomini può chiedere la rimozione dell'opera che altera e sconvolge il
rapporto di equilibrio della comunione.
* Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1974, n. 716.
n) Pari uso
La parità dell'uso
assicurata dall'art. 1102 c.c. ad ogni condomino, è intesa a consentire
qualsiasi altro miglior uso e non anche quel particolare, specifico ed
identico uso realizzato con la modificazione in atto. Il concorso di diritti
al miglior godimento della cosa comune si risolve non col criterio della
priorità (presupposizione), bensì con quello dell'equo contemperamento dei
contrapposti interessi.
* Cass. civ., sez. II, 9 settembre 1970, n. 1378.
La nozione di pari uso
della cosa comune che ogni compartecipe, utilizzando la medesima, deve
consentire agli altri a norma dell'art. 1102 cod. civ., non è da intendere
nel senso di uso identico, giacché l'identità nello spazio, o addirittura
nel tempo, potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare della
cosa comune un uso particolare o addirittura un uso a proprio esclusivo
vantaggio, soprattutto nel caso di modificazioni apportate alla cosa. (Nella
specie, in cui i giudici del merito avevano ritenuto uso legittimo della
cosa comune ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. l'appoggio, da parte di un
condomino, di una trave del solaio di separazione tra due piani alla "cassa"
delle scale comuni, il S.C. alla stregua del principio che precede, ha
considerato corretta la decisione).
* Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1981, n. 4601,
Gravina c. Trillo.
Per pari uso della cosa
comune deve intendersi non un uso identico nello spazio o addirittura nel
tempo, a quello attuato dal comproprietario-condomino modificatore, ma quel
qualsiasi altro miglior uso che gli altri condomini possano convenientemente
fare in altra parte della cosa comune.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 19 settembre 1988,
Deccesari c. Condominio di Via Archimede 16, Milano, in Arch. loc. e cond.
1989, 740.
L'unità sistematica tra la
disposizione dell'art. 1118 comma 1 c.c., a norma del quale il diritto di
ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio è proporzionato al valore
del piano o porzione di piano che gli appartiene, e la disposizione del
comma 1 dell'art. 1123 c.c., per il quale le spese necessarie per la
conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la
prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni
deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non impedisce,
trattandosi di norme derogabili, che siano convenzionalmente previste
discipline diverse e differenziale tra loro dei diritti di ciascun condomino
sulle parti comuni (che possono essere attribuiti in proporzione diversa -
maggiore o minore - rispetto a quella della sua quota individuale di piano o
porzione di piano) e degli oneri di gestione del condominio, che possono
farsi gravare sui singoli condomini indipendentemente dalla rispettiva quota
di proprietà delle cose comuni o dall'uso. (Nella specie, è stata
riconosciuta la validità dell'accordo che attribuiva ai condomini,
proprietari di unità abitative di diverso valore, un uguale diritto
dominicale sulle parti comuni prevedendo la formazione di tabelle
millesimali solo ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione e
pulizia delle stesse).
* Cass. civ.. sez. II, 8 luglio 1995, n. 7546,
Bernardini c. Masieri e altri.
o) Piscina
Il diritto di invitare
ospiti nella piscina condominiale costituisce un modo di fruizione del bene
comune e come tale ai sensi degli arti. 1118 e 1123 cod. civ. deve essere
proporzionato alla proprietà.
* Pret. civ. Roma, 13luglio 1989, Vianelli e altra
c. Condominio "Le quattro rose" sito in Ardea, via Latina - località nuova
Florida, in Arch. loc. e cond. 1989, 757.
p) Rilascio di nulla-osta
Il diritto del condomino
di usare le parti comuni dell'edificio, purché non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso (arti. 1102 e
1139 c.c.), implica per questi ultimi l'obbligo di comportarsi in modo da
non rendere impossibile, e ingiustificatamente più gravoso, l'uso del
singolo e così il dovere di quell'attiva cooperazione necessaria per l'uso
del condomino. Pertanto, qualora un terzo estraneo alla comunione, ma di cui
il condomino debba necessariamente avvalersi per la sua posizione di
monopolio o supremazia, contesti il diritto del condomino di fare un certo
uso legittimo della cosa comune senza il preventivo nulla-osta degli altri
condomini, costoro non possono rifiutarne il rilascio, sempreché il rifiuto
non risulti in concreto giustificato da un ragionevole motivo. (Nella specie
l'Acea e la Soc. Romana Gas, richiesti da un condomino dell'installazione
dei servizi di acqua e gas, avevano preteso il preventivo nulla-osta del
condominio).
* Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1978, n. 2816.
q) Targhe e insegne
(apposizione)
Ciascuno dei condomini può
servirsi dei muri perimetrali dell'edificio condominiale per quelle utilità
accessorie che ineriscono al godimento della sua proprietà esclusiva, qual è
l'utilità del risalto pubblicitario dell'attività professionale o
commerciale svolta, che si realizza normalmente mediante l'apposizione di
insegne, targhe, cartelli e simili. Consegue che - poiché la utilizzazione
del muro perimetrale comune mediante tale apposizione non ne altera la
naturale e precipua destinazione di sostegno dell'edificio condominiale -
l'utilizzazione stessa, ove non impedisca l'esercizio concorrente del
diritto degli altri partecipanti di fare eguale uso del muro, costituisce
normale esercizio del diritto di usare la cosa comune.
* Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229,
Ruggeri c. Grassitelli.
n tema di condominio di
edifici, i partecipanti con voto unanime possono sottoporre a limitazioni,
nell'ambito dell'autonomia negoziale, l'esercizio dei poteri e delle facoltà
che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà sulle
cose comuni, venendosi in materia disponibile, con la conseguenza che con
regolamento contrattuale possono vietare l'apposizione di insegne, targhe e
simili sui muri perimetrali comuni, ovvero subordinarla al consenso
dell'amministrazione.
* Cass. civ., sez. II, 3 settembre 1993, n. 9311,
Cond. di Piazza di Spagna, n. 20, di Roma c. Credito Italiano.
Il conduttore, cui è
consentito trarne dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale
godimento, escluse solamente quelle espressamente vietate dal contratto o
confliggenti con il diritto del locatore o di terzi, può utilizzare le parti
comuni dell'edificio condominiale, ove è sito l'immobile locatogli, con
eguale contenuto ed eguali modalità del potere di utilizzazione spettante al
proprietario. Consegue che, ove non sia stato escluso dal contratto, il
conduttore può apporne sul muro perimetrale dell'edificio condominiale
targhe od insegne atte a pubblicitarie la sua attività commerciale svolta
nel locale locatogli.
* Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229,
Ruggeri c. Grassitelli.
L'utilizzazione del muro
perimetrale comune da parte del singolo condomino mediante l'apposizione di
insegne, targhe, cartelli e simili non ne altera la naturale e precipua
destinazione di sostegno dell'edificio condominiale e, ove non impedisca
l'esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare uguale
uso del muro, costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa
comune.
* Pret. civ. Trani, 25 luglio 1989, Guastadisegno
ed altra c. De Gennaro, in Arch. loc. e cond. 1989, 751.
E' illegittima la
collocazione, da parte di un condomino, di insegne luminose, targhe e
cartelli pubblicitari sul portone di ingresso, sul muro e nel corridoio
dell'atrio condominiale, in quanto tale utilizzazione, non concessa dal
condominio, è comunque in contrasto con la funzione o la destinazione tipica
ditali parti comuni.
* Trib. civ. Brescia, 26 aprile 1994, n. 1100,
Bonfiglio c. Soc. Ocean Viaggi, in Arch. loc. e cond. 1995, 161.
La norma di un regolamento
condominiale che vieti la collocazione di targhe, insegne o tende di
qualsiasi genere senza il permesso scritto dell'assemblea, non è applicabile
nel caso in cui un condominio collochi, sulla parte di pianerottolo
strettamente al servizio dell'ingresso al proprio alloggio, alcune
piastrelle in ceramica di notevole pregio artistico e non recanti alcuna
scritta.
* Pret. civ. Ravenna, 24 marzo 1992, n. 29, in
Arch. loc. e cond. 1992, 641.
La controversia relativa
alla rimozione di un'insegna apposta sulla facciata dell'edificio
condominiale in violazione del regolamento di condominio, deve essere
compresa tra quelle aventi ad oggetto le modalità e 1' uso dei servizi
condominiali. ora di competenza del giudice di pace.
* Giud. pace Bari, 12 febbraio 1996, Condominio
Viale Unità d'Italia n. 13/A in Bari c. Magazzini del Faraone, in Arch. loc.
e cond. 1996, 267.
E' suscettibile di
valutazione economica l'azione, basata sul divieto contenuto nel regolamento
di condominio, diretta alla rimozione di un'insegna dalla facciata
dell'edificio condominiale. Siffatta azione va inquadrata negli obblighi di
fare, che trovano sistemazione nell'ambito dell'art. 14 c.p.e., secondo il
quale. se la somma non è stata indicata o il valore non dichiarato, la causa
si presume di competenza del giudice adito, senza possibilità di poterne
contestare il valore a mente del comma 2, atteso che la lite non concerne
somme di denaro o beni mobili.
* Giud. pace Bari, 12 febbraio 1996, Condominio
Viale Unità d'Italia n. 13/A in Bari c. Magazzini del Faraone, in Arch. loc.
e cond. 1996, 267.
r) Tende (installazione)
Nel caso di installazione
di una tenda e delle relative intelaiature metalliche su di uno spazio di
proprietà comune, da parte del condominio del piano terreno che lo abbia in
uso esclusivo e destinato a ristorante, per la sussistenza della violazione
dell'art. 1102 c.c., con riguardo al mutamento della struttura e della
funzione del detto bene comune ed in particolare al diritto di veduta in "a
piombo" dei condomini dei piani superiori, deve accertarsi sia l'utilitas
(specifica o socialmente rilevante) derivante da quel diritto che in
concreto la sua menomazione, tenendo conto in ispecie del distacco (in
altezza) della tenda dalle vedute dei piani superiori, delle caratteristiche
dei luoghi e dell'uso normale, nonché, in relazione alla specifica
destinazione dello spazio comune, delle consuetudini e del normale
comportamento degli esercenti di attività consimili.
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1991, n. 11392,
Spa Porto Salvo c. Garbagnati ed altri.
s) Uso diverso
L'utilizzazione della cosa
comune ad opera del condomino può avvenire tanto secondo la destinazione
usuale della cosa stessa, quanto in modo particolare e diverso da quello
praticato dagli altri partecipanti alla comunione, sempre però nell'ambito
della destinazione normale della cosa senza alterazione del rapporto di
equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti attuali e anche potenziali
diluiti i comproprietari, ma non quando quel godimento peculiare e
inconsueto del singolo compartecipante determini pregiudizievoli invadenze
nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri comproprietari. (Nella
specie, si è ritenuto che il comproprietario di una striscia di terreno non
abbia il diritto di occupare lo spazio aereo sovrastante la striscia stessa
con una costruzione sullo stesso aggettante, in quanto in tal caso la
occupazione si risolve in una utilizzazione particolare realizzata mediante
la stabile incorporazione al contiguo bene del singolo comproprietario di
una porzione dello spazio aereo sovrastante il bene comune).
* Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1984, n. 6192,
inzerilli c. Mustica.
La cosa comune, ai sensi
dell'art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condomino anche in modo
particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l'equilibrio tra
le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non
determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti
degli altri proprietari pertanto, è legittima la costruzione di sporti sul
cortile, (sulla strada o sul passaggio comune) se sia realizzata in modo da
non pregiudicane né la normale funzione del cortile, che è di regola, quella
di fornire aria e luce agli immobili circostanti (e, per la strada, quella
di permettere il transito dei condomini) né le possibilità di utilizzazione
particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. (Nella specie,
trattavasi del telaio e dei battenti degli infissi, in posizione di completa
apertura o di completa chiusura, realizzati, al pianterreno, nel muro
prospiciente il passaggio comune senza ridurne la larghezza utilizzabile,
dato che nel tratto precedente il passaggio era ristretto da un 'antica
sporgenza).
* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172,
Bolgianni c. Del Pani.
L'utilizzazione della cosa
comune da parte del condominio può aver luogo anche in modo particolare e
diverso da quello praticato dagli altri compartecipanti, sempre che
l'utilizzazione particolare rientri tra le destinazioni normali della cosa e
non alteri l'utilizzazione praticata dagli altri, ossia il rapporto di
equilibrio fra le utilizzazioni concorrenti - attualmente ed anche
potenzialmente - di tutti i comproprietari. Tale alterazione sussiste
qualora il godimento particolare ed inconsueto del singolo condomino
determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti
altrui, quali asservimenti, immissioni e molestie.
* Cass. civ., sez. II, 10 novembre 1981, n. 5954.
Pirolozzi c.
Pinolozzi.
L'utilizzazione della cosa
comune ad opera del condomino può aver luogo non soltanto secondo la
destinazione usuale, ma anche in modo particolare e diverso da quello
praticato dagli altri partecipanti, sempre che l'utilizzazione particolare
non impedisca l'utilizzazione degli altri e non alteri il rapporto di
equilibrio tra le facoltà di utilizzazione, attualmente o potenzialmente
concorrenti, dei comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 24aprile 1981, n. 2451,
Ferrara c. Carosello.
Una volta che sia stato
convenuto l'uso frazionato e precario di una cosa comune, l'utilizzazione
della cosa anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli
altri compartecipanti non viola la norma di cui all'art. 1102 cod. civ.,
sempre che tale utilizzazione rientri fra le destinazioni normali della cosa
comune e non alteri o ostacoli l'utilizzazione praticata dagli altri
condomini.
* Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1979, n. 6338.
Borra c. Galli.
Nel condominio di
edificio, al fine di determinare la portata e l'estensione del godimento
spettante a ciascun partecipante sui beni comuni, nonché di accertare
l'eventuale esistenza, in favore del singolo condomino, di particolari
diritti di utilizzazione, contrastanti con la destinazione normale dei beni
medesimi, occorre tener presente la situazione al momento della nascita del
condominio, in relazione alle disposizioni del suo atto costitutivo e del
regolamento, rimanendo irrilevante l'eventuale diversità della situazione
medesima in epoca anteriore.
* Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1976. n. 1348.
t) Uso esclusivo
Il regolamento
condominiale contrattuale - il quale viene ad esistenza nel momento in cui,
contestualmente al primo atto di vendita di una frazione esclusiva
dell'edificio. comportante la nascita del condominio, l'acquirente ne
accetta le varie clausole - può contenere, oltre all'indicazione delle parti
dell'edificio di proprietà comune ed alle norme relative all'amministrazione
e gestione delle cose comuni, la previsione dell'uso esclusivo di una parte
dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà
esclusiva. In tal caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato
posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio,
legittimato all'instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto
stesso ai sensi degli arti. 817 e 818, secondo comma, c.c., con l'ulteriore
conseguenza che, attenendo siffatto rapporto alla consistenza della frazione
di proprietà esclusiva, il richiamo puro e semplice del regolamento
condominiale in un successivo atto di vendita (o promessa di vendita) da
parte del titolare della frazione di proprietà esclusiva, a cui favore sia
previsto l'uso esclusivo di quella parte comune, può essere considerato
sufficiente ai fini dell'indicazione della consistenza della frazione stessa
venduta o promessa in vendita.
* Cass. civ., sez. II, 4 giugno 1992. n. 6892.
A norma dell' art. 1102
cod. civ. l'utilizzazione della cosa comune da parte di uno dei partecipanti
alla comunione, anche se più intensa o diversa da quella degli altri, non
vale di per sé sola a mutare il titolo del possesso, e, quindi, ad attrarre
la cosa comune o parte di essa nella sfera della disponibilità esclusiva del
singolo comunista, il quale, ove intenda espandere il suo possesso in via
esclusiva sul bene, pur non dovendo necessariamente compiere gli atti di "interversio
possessionis", previsti dagli art. 1141 e 1164 cod. civ., rispettivamente
per il mutamento della detenzione in possesso, e del possesso di un diritto
reale su cosa altrui, in possesso corrispondente all'esercizio della
proprietà, deve tuttavia concretarsi in atti integranti un comportamento
durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini sulla
cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui.
* Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1985, n. 319,
Alberio c. Incorvaia.
Il condomino che, col
consenso degli altri comproprietari, usa in modo esclusivo una cosa comune,
non estende il suo dominio su di essa neppure sotto il profilo di maggiori
poteri, in quanto sarebbe all'uopo necessario il compimento ad opera del
medesimo, di atti idonei a mutare il titolo del possesso.
* Cass. civ., sez. III, 22 giugno 1978, n. 3091.
L'originario proprietario
diluito l'edificio divenuto poi condominiale ovvero tutti i condomini
possono conferire ad un singolo condomino sulla cosa comune un particolare
diritto, il quale alteri la destinazione funzionale della cosa comune; e
questo particolare diritto secondo la volontà delle parti interessate può
avere contenuto meramente obbligatorio con effetti limitati alle parti
contraenti, ovvero il contenuto reale di una servitù.
* Cass. civ., sez. II, 11 marzo 1975, n. 899.
Il diritto di comproprietà
dei condomini sulle parti comuni di un edificio deve ritenersi leso ogni
qualvolta uno dei condomini abbia attratto la cosa comune in tutto od in
parte nella propria disponibilità esclusiva, sottraendola alla possibilità
di sfruttamento collettivo. (Nella specie, il proprietario di alcuni
scantinati confinanti con il terrapieno sottostante all'androne
dell'edificio in condominio, aveva messo in comunicazione detti scantinati
aprendo i muri delimitanti il terrapieno, procedendo allo sbancamento di
questo e provvedendo alla costruzione di una soletta in cemento armato di
sostegno del soprastante androne).
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1973, n. 2759.
u) Uso frazionato
Allorquando sia possibile
l'uso frazionato della cosa comune in considerazione della sua natura e
destinazione, i partecipanti alla comunione (ovvero il giudice in caso di
controversia sulle modalità d'uso) possono accordarsi circa l'utilizzazione
di parte di questa da uno dei comproprietari purché. a norma dell'art. 1102
cod. civ., tale utilizzazione rientri tra quelle cui è destinata la cosa
comune e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1985, n. 434,
Michelon c. Stocchero.
v) Uso più intenso
Al singolo condomino è
consentita l'esecuzione di un'opera implicante un maggiore suo godimento
della cosa comune soltanto se la realizzazione di essa non impedisca agli
altri condomini il compimento di opere, già previste o ragionevolmente
prevedibili in base alla destinazione attuale della cosa comune ed alle
prospettive offerte dalla sua natura, le quali permettano ai medesimi lo
stesso od altro miglior uso di tale cosa, a vantaggio delle loro proprietà
esclusive. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha
cassato la decisione di merito che aveva riconosciuto legittima la
costruzione, da parte di un condomino, di un pensile sovrastante il cortile
comune, senza accertare se questo manufatto costituisse o non impedimento
alla costruzione di ulteriori pensili ed alla esecuzione di opere simili o
anche diverse [balconi, finestre, ecc.] che, secondo una ragionevole
previsione, gli altri condomini potessero realizzare in futuro al servizio
delle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva).
* Cass. civ., sez. Il, 5 aprile 1982, n. 2087,
Deidda c. Lama.
La nozione di pari uso
della cosa comune che ogni compartecipe nell'utilizzare la cosa medesima
deve consentire agli altri, a norma dell'art. 1102 c.c., non va intesa nel
senso di uso identico perché l'identità .nello spazio o addirittura nel
tempo potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare della cosa
comune un uso particolare o a proprio esclusivo vantaggio. Ne deriva che per
stabilire se l'uso più intenso da parte di un condomino venga ad alterare il
rapporto di equilibrio fra i partecipanti al condominio - e perciò da
ritenersi non consentito a norma dell'art. 1102 - non deve aversi riguardo
all'uso fatto in concreto di detta cosa da altri condomini in un determinato
momento, ma di quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
* Cass. civ., sez. II, 23 manzo 1995, n. 3368,
Pipan c. Cond. via C. D'Appello.
Il giudice del merito, per
accertare se l'uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino
venga ad alienare il rapporto di equilibrio tra i partecipanti al condominio
e debba perciò ritenersi non consentito ex art. 1102 c.c., non deve tener
presente l'uso fatto in concreto di detta cosa dagli altri condomini in un
determinato momento, ma quello potenziale in relazione ai diritti di
ciascuno. (Nella specie in base al principio surriportato, è stata ritenuta
corretta la decisione di merito, la quale aveva affermato che la
collocazione da parte di un condomino sul muro perimetrale comune di tre
bacheche, fornite di impianto di illuminazione, per l'esposizione di quadri
in vendita, era illegittima, perché tale da impedire agli altri condomini
ogni eventuale uso che in avvenire essi avrebbero voluto fare di detto muro,
per collocarvi targhe professionali o commerciali).
* Cass. civ., sez. II, 11 dicembre 1992, n. 13107,
Franco c. Del Buono.
L'esecuzione, da parte del
comproprietario, di una modificazione alla cosa comune, al fine di farne un
uso più intenso (nella specie, l'apertura di un nuovo accesso su cortile fra
fabbricati) non è illegittima per il solo fatto che determini un'alterazione
dell'equilibrio fino allora esistito fra gli usi esercitati dai comunisti;
tale illegittimità sussiste solo ove si accerti che l'incremento dell'uso
del singolo partecipante pregiudichi la possibilità degli altri di
continuare nell'esercizio del loro uso, e di ampliare eventualmente il
medesimo in modo e misura analoghe.
* Cass. civ., sez. II, 11luglio 1975, n. 2746.
L'art. 1102 c.c. consente
al condomino di usare della cosa comune per un suo fine particolare, ove
egli, in tal modo, ritragga dal bene una specifica utilità aggiuntiva,
rispetto alle utilità generali ridondanti a vantaggio dei condomini tutti,
ma gli vieta in modo assoluto di alterare la destinazione della cosa stessa,
snaturandola, impedendone o compromettendone la funzione che le è propria.
* Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 1976, n. 579.
w) Uso turnario
L'assemblea condominiale
può legittimamente regolamentare l'uso dei beni comuni limitando il
godimento dei condomini, nell'interesse comune, senza incorrere in causa di
nullità assoluta, salvo escludere il godimento diretto dei condomini o di
alcuno di essi; sicché, in caso d'incapienza dei beni, il godimento turnario
offre l'unico strumento idoneo a consentire il godimento diretto di tutti i
condomini, e nessuna norma inderogabile impone di ragguagliare la durata dei
periodi di godimento all'entità delle quote di comproprietà dei turnisti.
* Trib. civ. Genova, sez. III, 10 ottobre 1992, n.
2927, Barabino c. Cond. di viale Pio VII n. 38-40 di Genova, in Arch. loc. e
cond. 1993, 113.
x) Uso vietato
L'accordo di tutti i
condomini che, anche imponendo divieti (nella specie proibizione di occupare
temporaneamente le parti comuni dell'edificio), tenda ad assicurare ai
condomini stessi un migliore e più funzionale godimento delle cose e dei
servizi comuni attenendo alla disciplina delle modalità di uso di questi, è
sempre modificabile con una deliberazione assembleare, senza necessità di un
successivo consenso diluiti i condomini che l'hanno in precedenza stipulata.
* Cass. civ., sez. III, 13 maggio 1977, n. 1898.
La deliberazione con la
quale l'assemblea di un condominio di edificio, alla stregua del regolamento
condominiale, accerti eccesso od abnormità nell'uso dei beni comuni da parte
di un singolo condomino (nella specie, per deposito di materiali nel cortile
e nell'androne), ed applichi, nei confronti di quest'ultimo, la sanzione
pecuniaria prevista, non comporta una lesione dei diritti del condomino
medesimo sulle cose e servizi comuni, ma attiene esclusivamente alla
disciplina dell'uso di quelle cose e servizi: detta delibera, pertanto, non
è affetta da nullità, deducibile in ogni momento con azione di accertamento,
ma è solo impugnabile ai sensi e nei termini perentori di cui all'art. 1137
c.c.
* Cass. civ., sez. II, 15 gennaio 1976, n. 132.
Deve ritenersi vietata
dall'art. 1102 cod. civ. la divisione orizzontale di un appartamento, che
comporti la totale utilizzazione del preesistente margine di sicurezza
statica dell'edificio condominiale pur non pregiudicando la funzione
portante dei muri comuni e così la stabilità dell'edificio, in quanto le
opere eseguite dal singolo condomino, finiscono col precludere
sostanzialmente agli altri condomini sia l'utilizzazione dei muri comuni
secondo il loro diritto, che la facoltà di sopraelevazione consentita
dall'art. 1127 cod. civ.
* Cass. civ., sez. II, 23 aprile 1980, n. 2673,
Montalbano c. Montesanti.
Il provvedimento del
giudice che interdisce l'uso non consentito della cosa comune, reso
possibile dalle modifiche avvenute nella proprietà esclusiva di uno dei
comproprietari, non può limitarsi a vietare l'uso non consentito, ma deve
contenere disposizioni che rendano materialmente impossibile il perpetuarsi
dell'uso illegittimo.
* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1980, n. 4841,
Sorrentino c. Nappi.
Rientra nei poteri
dell'assemblea del condominio regolare l'uso delle cose comuni, ma non
escludere uno o più condomini dall'uso delle cose comuni, se ad esso abbiano
diritto in base al titolo o alla legge (nella fattispecie l'assemblea,
decidendo di escludere i proprietari soltanto di boxes e non anche di
appartamenti nel condominio, dall'uso degli ascensori anche ai soli fini del
raggiungimento dei boxes, aveva deliberato in materia sicuramente esulante
dal campo delle sue attribuzioni, e, stando alla prospettazione aveva
sacrificato il diritto degli stessi sulle cose comuni).
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 21 giugno 1991,
medita.
E' invalida la delibera
assembleare che faccia divieto di accedere alla terrazza comune - destinata
esclusivamente per copertura - per stendere i panni e battere i tappeti in
quanto tale diritto si fonda sul principio di cui all'art. 1102 c.c., in
virtù del quale ognuno può servirsi della cosa comune purché non ne alteri
la destinazione.
* Trib. civ. Milano, 14 gennaio 1991, in Arch. loc.
e cond. 1991, 799.
y) Usucapione
Il partecipante alla
comunione può usucapire l'altrui quota indivisa del bene comune senza
necessità di interversio possessionis, ma attraverso l'estensione del
possesso medesimo in termini di esclusività. A tal fine si richiede,
tuttavia, che tale mutamento del titolo (art. 1102, secondo comma, c.c.) si
concreti in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare
un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, incompatibili con il
permanere del compossesso altrui sulla stessa e non soltanto in atti di
gestione della cosa comune consentiti al singolo compartecipante o anche
atti familiarmente tollerati dagli altri (art. 1141 c.c.) o ancora atti che,
comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazioni di spese per il
miglior godimento della cosa comune, non possono dar luogo a un'estensione
del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1990, n. 10294.
La disposizione dell'art.
1102, comma 2 c.c., secondo la quale il partecipante alla comunione non può
estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri se non
compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso impedisce al
compossessore che abbia utilizzato la cosa comune oltre i limiti della
propria quota non solo l'usucapione ma anche la tutela possessorie del
potere di fatto esercitato fino a quando questo non si riveli incompatibile
con l'altrui possesso.
* Cass. civ., sez. II, 25 novembre 1995, n. 12231,
Polito c. Condominio via E. Nicolardi n. 56.
Il condomino, per
usucapire la cosa di proprietà comune, non deve dimostrare l'interversione
del possesso, ma deve fornire la prova di avere sottratto la cosa all'uso
comune per il periodo utile all'usucapione e, cioè, di una condotta
univocamente diretta a rivelare che nel condominio si è verificato un
mutamento di fatto nel titolo del possesso, e non la prova del mero non uso
della cosa da parte degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1984, n. 2622,
Spinelli c. Riccio.
Il godimento del bene
comune può essere invocato dal comproprietario al fine dell'usucapione della
proprietà dello stesso solo quando si traduca in un suo possesso di tipo
esclusivo, con riguardo sia al corpus sia all'animus, incompatibile con la
possibilità degli altri condomini di uso del bene medesimo.
*Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1983, n. 4908.
Coppola c. Codella.
L'uso della cosa comune da
parte del singolo condomino non può estendersi alla occupazione permanente
di una parte del bene comune, tale che, nel concorso degli altri requisiti
di legge, possa portare alla usucapione della parte occupata.
* Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1982, n. 663, Di
Scala c. Trani. Conf., Cass. civ., 14 dicembre 1994, n. 10699.
Il partecipante alla
comunione di un bene non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in
danno degli altri partecipanti se non compie atti idonei a mutare il titolo
del suo possesso; ai fini dell'usucapione della cosa comune è sufficiente
che il condomino, per tutto il tempo necessario ad usucapire, possieda
l'intera cosa in modo esclusivo ed inconciliabile con il godimento comune
della cosa stessa.
* Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1974, n. 1923.
Il condomino può usucapire
la cosa di proprietà comune e senza necessità di una interversione del
possesso ai sensi dell'ari. 1164 c.c. soltanto attraverso una estensione del
possesso medesimo, in termini però di esclusività. A questo fine, tuttavia,
non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso
della cosa, ma occorre che quel condomino abbia goduto in modo
oggettivamente incompatibile con la possibilità di godimento altrui, che
risulti in radice eliminata, non bastando a surrogare siffatta connotazione
di esclusività ed incompatibilità (con il compossesso degli altri soggetti)
la mera utilizzazione del bene in maniera più intensa, ed ancor meno la sola
prova del mero non uso della cosa da parte degli altri condomini.
* Corte app. civ. Milano, sez. III, 12 novembre
1993, n. 2261.
z) Usufruttuario
Poiché l' usufruttuario ha
il godimento dei beni e dei servizi condominiali, egli risponde di fronte al
condominio delle quote di manutenzione e gestione ordinaria.
* Trib. civ. Milano, 15 gennaio 1992, in L'Ammin.
1993, 1,16.
