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Guida
alla Locazione ed al Condominio
Un vademecum sui controlli, sui passi necessari e sulle precauzioni per
evitare brutte sorprese.
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05 - ASCENSORE CONDOMINIALE
SOMMARIO: a) Condominio multiscale;
b) Gettoniera;
c) Impignorabilità;
d) Installazione;
e) Limitazioni all'uso;
f) Locali macchina;
g) Manutenzione e
conservazione; h) Presunzione di comunione;
i) Proprietari dei locali al piano
terreno; I) Separato godimento;
m) Sostituzione;
n)Spese (ripartizione).
a) Condominio multiscale
Se in un unico complesso condominiale esiste una
pluralità di servizi di cose comuni, ciascuna delle quali serve, per obiettiva
destinazione, in modo esclusivo all'uso e al godimento di una parte soltanto
dell'immobile, essa cosa o servizio deve considerarsi comune non già alla
totalità dei condomini. bensì soltanto a quella parte di essi al cui uso comune
è funzionalmente e strutturalmente destinata. (Nella specie, in relazione ad un
edificio condominiale fornito di due scale, ciascuna delle quali destinata a
servire esclusivamente gli appartamenti cui dà accesso, è stato escluso che,
deliberata la installazione dell'ascensore in una delle scale, potesse
opporvisi un condomino proprietario di appartamento servito dall'altra scala)
* Cass. civ., 26 gennaio 1971, n. 196.
In un condominio ove siano due scale è da applicarsi per
il collocamento dell'ascensore il condominio parziale; inoltre in applicazione
dell'art. 2, L. n. 13/89 le maggioranze sono quelle previste dall'art. 1136
secondo e terzo comma c.c.
* Trib. civ., Milano, 12 aprile 1990, in
L'Amministratore 1990, n. 5.
In un condominio multiscale e dovendo occupare gli
ascensori parte del cortile comune le decisioni spettano all'assemblea globale.
Per il vantaggio che l'innovazione porta può essere sacrificato 1'uso degli
spazi occupati dagli impianti degli ascensori stessi.
* Trib. civ., Milano, 21 dicembre 1989, in
L'Amministratore 1990, n. 7/8.
b) Gettoniera
Nei regolamenti condominiali, accettati in seno agli atti
di acquisto delle singole unità immobiliari. hanno natura negoziale solo quelle
disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi dei condomini,
mentre hanno natura tipicamente regolamentare quelle che concernono le modalità
d 'uso delle cose comuni e, in genere, l’organizzazione e il funzionamento dei
servizi condominiali, e che non riguardano quindi il diritto alloro godimento,
né qualsivoglia altro diritto spettante ai condomini come tali. Le disposizioni
oggettivamente regolamentari, a differenza di quelle a contenuto negoziale,
possono essere modificate con deliberazione assembleare maggioritaria, ai sensi
dell'art. 1136 c.c., pur se formalmente inserite in un regolamento a tipo
contrattuale. (Nella specie, la Suprema Corte ha affermato le legittimità della
deliberazione assembleare maggioritaria, che aveva disposto l'installazione di
una gettoniera nell'ascensore, in deroga alla disposizione a contenuto regolamentare,
fissata in un regolamento condominiale a tipo contrattuale, prevedente un
sistema diverso di pagamento delle spese relative all'ascensore stesso).
* Cass. civ., sez. II, 12 marzo 1976. n. 864.
L'installazione della gettoniera al servizio
dell'ascensore, comporta una notevole incidenza sull'economia del servizio in
quanto risulta addirittura mutato il sistema di reperimento dei fondi necessari
per l'esercizio del servizio.
* Trib. civ., Roma, 25 marzo 1964, n. 1225.
c) Impignorabilità
Gli ascensori e gli impianti di riscaldamento, comprese
le caldaie ed i bruciatori, sono parti integranti degli edifici nei quali sono
installati, e non semplici pertinenze; essi, infatti, non hanno una funzione
propria, ancorché complementare e subordinata rispetto a quella degli edifici,
ma partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi,
quali elementi essenziali alla loro destinazione, da ciò consegue che
l'ascensore e l'impianto di riscaldamento non sono pignorabili, come beni
mobili, separatamente dall'edificio in cui sono installati, e che I'
opposizione con la quale il debitore deduca detta impignorabilità, in quanto
tendente a contestare il diritto del creditore di agire esecutivamente su quei
beni, configura, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., opposizione all'esecuzione, e
non opposizione agli atti esecutivi.
* Cass. civ., sez. III, 27 febbraio 1976, n. 654; conf.
Cass. 27 febbraio 1976, n. 653.
d) Installazione
La installazione in un edificio in condominio (o in una
parte di esso) di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto costituisce, ai
sensi dell'art. 1120. primo comma, c.c., una innovazione, con la conseguenza
che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al
quinto comma dell'art. 1136 c.c., secondo cui l'approvazione deve avvenire
"con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al
condominio e i due terzi del valore dell'edificio". L'installazione di un
ascensore in un edificio in condominio (o parte autonoma di esso), che ne sia
sprovvisto, può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di
separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto,
purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo
ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione
dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera. Sono innovazioni
vietate, che, quindi, debbono essere approvate dalla unanimità dei condomini,
soltanto quelle che, pur essendo volute dalla maggioranza nell'interesse del
condominio, compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini
in confronto degli altri, mentre non lo sono quelle che compromettono qualche
facoltà di godimento per tutti i condomini. A meno che il danno che subiscono
alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio. Pertanto, qualora, al posto
della tromba delle scale e dell'andito corrispondente a pianterreno, si immette
un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni condomini soltanto, il venir
meno dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nell'identico modo
originario non contrasta con la norma del secondo comma dell'art. 1120 c.c.
perché, se pur resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al
suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto migliore, onde la posizione
dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della
comunione del nuovo impianto.
* Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1975, n. 2696.
L'art. 1120 cc., nel richiedere che le innovazioni della
cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira
essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino una
spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora
non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta
interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma
generale di cui all'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, e
secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne
alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie
spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima.
Ricorrendo le suddette condizioni, pertanto, un condomino ha facoltà di
installare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore,
ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo
diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini
che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione
della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo.
* Cass. civ., sez. II, 12febbraio 1993, n. 1781, Fonti
e altri c. Colombo e altri.
Il pregiudizio, per alcuni condomini, della originaria
possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto
di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende
l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120, secondo comma, c.c., ove
risulti che alla possibilità dell'originario godimento della cosa comune è
offerto un godimento migliore, anche se di diverso contenuto.
* Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1994, n. 4152. Bava c.
Condominio edificio in C.so Vittorio Emanuele.
L'opera nuova può dare luogo ad una innovazione anche
quando, oltre che la cosa comune o sue singole parti, interessi beni o parti a
questa estranei ma ad essa funzionalmente collegati. Anche in tal caso, quindi,
se l'opera, pur essendo utilizzabile da tutti i condomini, è stata costruita
esclusivamente a spese di uno solo dei condomini, questo ne rimane proprietario
esclusivo solo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai vantaggi della
stessa contribuendo, ai sensi dell'art. 1120 c.c., alle spese per la sua
costruzione e manutenzione. (Nella specie, si trattava di un ascensore per il
collegamento dell'androne dell'edificio condominiale con una strada posta ad un
livello notevolmente inferiore, costruito con opere che interessavano, oltre
che l'androne ed il sottosuolo comuni, anche un terreno in proprietà esclusiva
del condomino che le aveva eseguite).
* Cass. civ., sez. II, 1 aprile 1995, n. 3840,
Chiappara c. Villari.
L'installazione di un servizio in precedenza inesistente,
suscettibile di uso separato ed a spese del solo condomino interessato non
richiede l'approvazione da parte dell'assemblea con la maggioranza qualificata
richiesta per le innovazioni ex art. 1120 cod. civ., trovando, in questo caso,
applicazione l'art. 1102 cod. civ. (Nella fattispecie. trattavasi
dell'installazione di un ascensore da parte di un condomino portatore di
handicap, il quale si era accollato l'intero onere delle Spese).
* Trib. civ., Milano, Il maggio 1989, Soli c.
Condominio via Ozanam 10/a, Milano, in Arch. loc. e cond. 1990, 325.
Allorché I'uso della cosa comune, pur comportando
innovazione, venga effettuato dal singolo condomino a sue spese e non risulti
alterata la destinazione della cosa né ne sia impedito l'uso agli altri
condomini. non è necessaria una preventiva delibera assembleare di
approvazione. (Nella specie è stata accolta, in base al suddetto principio, la
richiesta di provvedimento d'urgenza avanzata da soggetto affetto da incapacità
deambulatoria che lamentava il rifiuto opposto all'installazione di un impianto
di ascensore nel condominio ove risiedeva).
* Pret. civ., Milano, ord. 19 maggio 1987, Soli e
L.E.D.H.A. c. Condominio di via Ozanam 10/A, Milano, in Arch. loc. e cond.
1988, 197.
La norma dell'art. 1120 c.c., nel richiedere che le innovazioni
della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze,
mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino
per tutti i condomini delle spese, ripartite su base millesimale. Ove non si
faccia questione di spese, torna applicabile la norma generale dell'art. 1102
c.c. - che contempla anche le innovazioni - secondo cui ciascun partecipante
può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non
impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro
diritto, ed, a tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni
necessarie per il miglior godimento della cosa comune, come (nel caso di
specie) applicare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore,
ponendolo a disposizione di tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1977, n. 1300.
Sussiste, alla stregua dell'art. 1102 cod. civ., il
diritto del condomino di installare, a proprie cure e spese, un impianto di
ascensore nel vano delle scale in cui è ubicata la propria unità immobiliare,
salva la facoltà di ogni altro condomino interessato di richiedere la
partecipazione all'utilizzo dell'opera, previa corresponsione delle quote di
spesa dovute secondo legge.
* Trib. civ., Milano, sez. VIII, 12 ottobre 1989, n.
8434, Quajanni c. Condominio Via Burlamacchi n. 3, Milano, in Arch. loc. e
cond. 1990, 543.
L'installazione dell'ascensore, riflettendo un servizio
suscettibile di separata utilizzazione, può essere attuata anche a cura e spese
di taluni condomini soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in
qualunque tempo ai vantaggi della innovazione contribuendo nelle spese di
esecuzione e di manutenzione dell'opera.
* Pret. civ., Taranto, ord. 5 ottobre 1993, in Arch.
loc. e cond. 1994. 383.
In tema di condominio negli edifici, la delibera
assembleare, che, pur senza approvare uno specifico progetto e preventivo di
spesa, autorizzi l'installazione di un ascensore ad opera ed a spese di un
singolo condomino. ma con salvezza del diritto degli altri condomini di
partecipare in qualunque momento ai vantaggi dell'installazione medesima,
tramite contributo ai costi di esecuzione e manutenzione, configura innovazione
diretta al miglioramento della cosa comune, e come tale, è validamente adottata
con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 quinto comma. c.c..Né sulla
legittimità di detta delibera incide l'indicata mancanza di progetto e di
preventivo, la quale comporta soltanto la necessità che la delibera stessa
venga integrata da successive decisioni assembleari, per determinare le
modalità di attuazione ed esecuzione dell'innovazione, nel rispetto dei limiti
e dei divieti fissati dal secondo comma dell'art. 1120 c.c..
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1977, n. 4921,
Molinari c. Cond. V.S. Stefano.
Costituisce innovazione vietata ex art. 1120, secondo
comma, c.c., 1'installazione di un impianto di ascensore che, rispettando le
dimensioni minime della cabina previste dalle prescrizioni tecniche sia della
legge nazionale che di quella regionale, comporti una riduzione del piano di
calpestio dei vari piani.
* Trib. civ., Milano, 23 settembre 1991, in Arch. loc.
e cond. 1992, 138.
Ciascun condomino può procedere alla installazione, a
proprie cure e spese, di un impianto di ascensore, salva la facoltà degli altri
condomini di chiedere la partecipazione all'uso previa corresponsione della
quota di spesa, e semprechè non venga alterata la destinazione della cosa
comune e non venga impedito agli altri condomini di farne parimenti uso.
* Pret. civ., Messina, ord. 7 dicembre 1991, in Giur.
mer. 1993, 351.
Nel caso in cui i condomini siano gravati, in base ad un
atto pubblico di acquisto, dalla servitù passiva di installazione di un
ascensore a favore di una singola porzione immobiliare, non occorre una nuova
manifestazione di volontà in sede di assemblea condominiale per autorizzare
tale installazione e la realizzazione delle relative opere.
* Pret. civ., Roma, sez. IV, 28 giugno 1994, n.4191,
Orsini c. Rossetti, Albertazzi e altri, in Arch. loc. e cond. 1994, 846.
Le norme della L. n. 13/89 che prevedono una deroga alle
maggioranze stabilite dal codice civile per le innovazioni consistenti nella
realizzazione di un ascensore in un edificio condominiale al fine
dell'eliminazione delle barriere architettoniche sono applicabili
indipendentemente dalla presenza o meno di portatori di handicap nell'immobile.
* Trib. civ., Milano, 19 settembre 1991, in Arch. loc.
e cond. 1992, 138.
Una modesta compressione del diritto di cui all'art. 1102
c.c. deve ritenersi tollerabile quando sia giustificato dall'interesse altrui
ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio
pregiudizio o grave sacrificio (Fattispecie in tema di installazione di un
ascensore comportante un limitato restringimento dello spazio di passaggio
comune).
* Trib. civ., Milano, 9 settembre 1991, in Arch. loc. e
cond. 1992, 138.
Non sussiste alcun concreto interesse ad impugnare una
deliberazione dell'assemblea condominiale che si limiti a disporre
l'installazione di un ascensore rinviando ad una successiva riunione
l'approvazione della spesa e la relativa ripartizione, non potendo affatto
escludersi che l'assemblea non approvi la spesa e non potendo in ogni caso
prefigurarsi quale potrebbe essere l'effettivo contenuto di una futura deliberazione
sulla materia.
* Trib. civ., Milano. 18 aprile 1991. in Arch. loc. e
cond. 1992. 154.
Quando l'installazione di un ascensore consiste in un uso
più intenso della cosa comune, senza alterazione della sua destinazione e senza
sottrazione agli altri condomini del pari uso della cosa, si ha uso della cosa
comune ai sensi dell'art. 1102 e non innovazione ex art. 1120.
* Trib. civ., Foggia 29 giugno 1991, in Arch. loc. e
cond. 1992, 373.
L'installazione di ascensore nella tromba delle scale,
pur comportando la riduzione o il venire meno dell'utilizzazione di dette parti
comuni dell'edificio nel modo originario, non contrasta con la norma dell'art.
1120 comma 2 c.c., in quanto, pur se resta eliminata la possibilità di un certo
tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso e di contenuto
migliore, anche alla luce della L. n. 13 del 1989, mentre la posizione dei
dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della
comunione del nuovo impianto. Pertanto non sussiste una vera alterazione della
destinazione, né si compromette la facoltà di godimento della cosa comune da
parte di tutti i condomini.
* Pret. civ., Catania. ord. 14 maggio 1991, in Giur.
mer. 1993, 351.
L 'installazione dell'ascensore costituisce una delle
eccezioni alla regola dell'applicabilità delle norme sulle distanze in campo
condominiale in quanto l'ascensore va considerato alla stregua di un impianto
indispensabile ai fini di una civile abitabilità in sintonia con l'evoluzione
delle esigenze generali dei cittadini.
* Trib. civ., Napoli, 16 novembre 1991, n.13008. in
Arch. loc. e cond. 1992, 373.
La disciplina in materia di distanze non opera per quegli
impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale
abitabilità dell'appartamento e che riflettono l'evoluzione delle esigenze
generali dei cittadini. Inoltre, l'art. 3 comma 2 L. n. 13 del 1989, nel porre
l'obbligo dell'osservanza delle distanze di cui all'art. 907 c.c. per la sola
ipotesi in cui "tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia
interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o uso comune"
implicitamente riconosce che tali distanze, se eventualmente applicabili, non
debbano comunque essere osservate con riferimento alle unità immobiliari
comprese nel medesimo edificio condominiale.
* Pret. civ., Catania, ord. 20 marzo 1992, in Giur.
mer. 1993, 351.
La nullità di una delibera assembleare che abbia disposto
l'installazione di un ascensore in uno stabile condominiale non impedisce che
tale installazione possa essere realizzata autonomamente da uno o più singoli
condomini.
* Trib. civ., Napoli, 1 ottobre 1991. in Arch. loc. e
cond. 1992, 373.
L'impianto dell'ascensore costituisce uno degli
interventi volti ad eliminare una barriera architettonica rendendo possibile ai
soggetti in minorate condizioni fisiche che abitano l'immobile o che possono
frequentarlo la vita di relazione interpersonale.
* Trib. civ., Firenze, 19 maggio 1992, n. 849, in Arch.
loc. e cond. 1992, n. 4.
È nulla la delibera - adottata secondo la maggioranza
prevista dall'art. 2 della L. n. 13/1989 - di installazione di un ascensore
volto a favorire le esigenze di un condomino portatore di handicap, qualora ciò
comporti un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di altro condomino.
* Corte app. civ., Napoli, sez. II, 27 dicembre 1994. n.
3074. Condominio di via Salvator Rosa n. 253 in Napoli c. Lovallo, in Arch.
loc. e cond. 1995, 393.
L'installazione dell'ascensore non può comportare un
pregiudizio intollerabile o un danno apprezzabile ad un singolo condominio, nel
qual caso l'innovazione non può essere considerata legittima, e ciò vale anche
se l'ascensore viene installato a norma dell'art. 3 della L. 9 gennaio 1989, n.
13.
* Trib. civ., Napoli, 16 novembre 1991, n. 13008, in Arch.
loc. e cond. 1992, 373.
Ai sensi della L. n. 13/1989 anche se l'ascensore è da
considerarsi innovazione per la sua approvazione sono sufficienti le semplici
maggioranze del secondo e terzo comma dell'art. 1136 e non quelle del quinto
comma del citato articolo.
* Trib. civ., Milano, 14 novembre 1991, in L'Ammin.
1992, 3, 13.
e) Limitazioni all'uso
Anche nel condominio degli edifici trova applicazione,
relativamente ai beni comuni, il principio, desumibile dall'art. 1102 cod.
civ., che consente al singolo condomino di usare della cosa comune anche per un
suo fine particolare, con conseguente possibilità di ritrarre dal bene una
specifica utilità aggiuntiva rispetto a quelle generali ridondanti a favore
degli altri condomini, con il solo limite che non ne derivi una lesione del
pari diritto spettante a questi ultimi. Da tanto consegue che in difetto di
specifiche limitazioni stabilite dal regolamento di condominio, l'uso
dell'ascensore per il trasporto di materiale edilizio può essere legittimamente
inibito al singolo condomino solo qualora venga concretamente e
specificatamente accertato che esso risulti dannoso, sia compromettendo la
buona conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo, sia
ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte
degli altri condomini, in relazione alle frequenze giornaliere, alla durata e
all'eventuale orario di esercizio del suddetto uso particolare, alle cautele
adoperate per la custodia delle cose trasportate, tenendo conto di ogni altra
circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli
che, in ciascun caso concreto, possono derivare dal suddetto uso particolare
dell'ascensore.
* Cass. civ., sez. II, 6 aprile l982, n. 2ll7, Colaci
c. Cond. V. Casilina.
Integra una molestia possessoria la regolamentazione
dell'uso delle cose comuni da parte dell'amministratore di un condominio, anche
se adottata nel convincimento di agire nel legittimo esercizio delle
attribuzioni a lui devolute dall'art. 1130 n. 2 cod. civ. - in difetto di
esplicite limitazioni stabilite nel regolamento di condominio e sempre che tale
regolamentazione non risulti giustificata da particolari ragioni connesse, ad
esempio, alla sicurezza dei condomini o dei terzi o alla salvaguardia della
stessa conservazione della cosa comune - che attenti al contenuto del diritto
che su di esse compete a ciascun condomino, in violazione dei principi che
regolano l'uso delle cose comuni da parte dei singoli partecipanti alla
comunione. È pertanto, illegittimo il divieto dell'uso del lastrico solare per
limitate e temporanee esigenze connesse al trasporto di alcuni mobili da un
appartamento all'altro dello stesso fabbricato, nonché il divieto di usare
l'ascensore per il trasporto di materiale edilizio, ove non si accerti che tale
uso risulti concretamente dannoso, sia compromettendo la buona conservazione
delle strutture portanti e del relativo abitacolo, sia ostacolando la
tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte degli altri
condomini, in relazione alla frequenza giornaliera del suddetto uso particolare
e agli inconvenienti che possono derivarne al decoro dell'edificio, tenuto
conto delle cautele che vengono o meno adoperate in ciascun caso concreto per
la custodia del materiale trasportato, del numero degli utenti che normalmente
si servono dell'ascensore per accedere alle varie unità immobiliari, nonché di
ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze
pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono realmente derivare dal
su indicato uso particolare dell'ascensore.
* Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1982, n. 686, Colaci
c. Cond. Casilina.
Le innovazioni di cui all'art. 1120, primo comma, cod.
civ. (nella specie, consistenti nella collocazione di una porta sulla scala
condominiale e nel blocco con chiave della pulsantiera dell'ascensore),
realizzate dall'amministratore del condominio in assenza di preventiva delibera
assembleare, in quanto idonee a turbare il pacifico godimento e l'utilizzazione
del singolo condomino su alcune parti comuni dell'edificio, rendono ammissibile
l'azione di manutenzione a tutela del (com)possesso (delle menzionate parti
comuni) proposta da quest'ultimo. Peraltro l'adozione, nel corso del giudizio
possessorio, di una delibera condominiale che ratifichi, con la maggioranza
qualificata prevista dall'art. 1136, quinto comma. cod. civ., le spese relative
alle eseguite innovazioni e sostanzialmente autorizzi le innovazioni medesime,
legittima, sia pure tardivamente, sotto il profilo dell'esercizio del possesso,
la condotta posta in essere dall'amministratore suddetto, facendo venir meno i
connotati della molestia e turbativa in essa (condotta) originariamente
ravvisabili, con conseguente rigetto nel merito della domanda di manutenzione
come sopra proposta.
* Pret. civ., Gallarate, 16 gennaio 1990, Steri c.
Galli, in Arch. loc. e cond. 1990, 361.
f) Locali macchina
La servitù di accesso ai locali macchina degli ascensori
attraverso il seminterrato di proprietà di un condomino, comprende il diritto
del condominio, e per esso dell'amministratore, ad avere copia delle chiavi di
accesso a detto locale.
* Trib. civ., Napoli, sez. III, 30 ottobre 1993, n.
10600, Cond. di via degli Aranci. n. 25 di Sorrento c. Stinga, in Arch. loc. e
cond. 1994, 597.
g) Manutenzione e conservazione
La Sostituzione dell'argano e del motore di un ascensore
condominiale, non può avere altra finalità che la conservazione dell'ascensore
stesso ed è un atto di amministrazione ordinaria della cosa comune, non
comportando innovazione.
* Corte app. civ., Bologna, Sez. II, 1 aprile 1989, n.
273, Zerbini e altri c. Condominio di via Marconi 6, Bologna, in Arch. loc. e
cond. 1990, 67.
È da ritenersi inefficace e non produttivo di alcuna
conseguenza giuridica in capo al condominio un contratto decennale di
manutenzione degli ascensori stipulato dall'amministratore condominiale senza
la preventiva delibera dell'assemblea, trattandosi di atto eccedente
l'ordinaria amministrazione.
* Pret. civ., Bologna, 28 novembre 1992, n. 948. Cond.
di via Fermi, nn. 5 a 17 di Casalecchio di Reno c. Soc. Bologna Servizi
Ascensori e Cristalli, in Arch. loc. e cond. 1993, 155.
h) Presunzione di comunione
L'area
di base del vano di corsa dell'ascensore deve considerarsi parte comune
dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, cc., ed ogni condomino è
legittimato a far valere il suo diritto reale sulle aree condominiali e far
cessare occupazioni illecite od usi non consentiti.
*Trib. Civ., Napoli, 15 novembre 1989, in Rass. equo canone 1990, 272.
L'ascensore quando non sia installato originariamente nell'edificio
all'atto della sua costruzione e vi venga installato successivamente per
iniziativa di tutti o parte dei condomini non costituisce proprietà comune di
tutti i condomini, bensì appartiene in proprietà a quei condomini che l'hanno
impiantato a loro spese, salvo la facoltà degli altri condomini. prevista
dall'art. 1121 ultimo comma c.c., di partecipare successivamente
all'innovazione.
* Cass. civ., 18 novembre 1971, n. 3314.
i) Proprietari dei locali al piano terreno
Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle
singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà
comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché
occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del
medesimo.
* Corte app. civ., Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n.
273, Zerbini e altri c. Condominio di via Marconi 6, Bologna, in Arch. loc. e
cond. 1990, 67.
Il proprietario di unità immobiliari sue al piano terreno
o aventi accesso separato mediante scala in proprietà esclusiva, è tenuto a
concorrere nelle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale o degli
ascensori comuni, limitatamente a quella parte di oneri che viene suddivisa, ai
sensi dell 'art. 1124 cod. civ., in ragione del valore del piano o della
porzione di piano: non è invece dovuta alcuna quota di quella parte di spese
ripartite, in base alla medesima norma, in misura proporzionale alla distanza
dei piani dal suolo.
*Trib. civ., Monza, 12 novembre 1985, Tarasconi c. Condominio Assiria I di
Sesto San Giovanni, in Arch. loc. e cond. 1986, 299.
L'ascensore è una parte comune anche per i proprietari
delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità
dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente
permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a
tutti.
* Trib. civ., Milano, sez. VIII, 16 marzo 1989,
Mazzilli ed altri c. Condominio di via Valassina 45, Milano, in Arch. loc. e
cond. 1989, 515.
l) Separato godimento
In caso di installazione da parte di un condomino di un
ascensore suscettibile di suo separato godimento, trova applicazione l'art.
1102 cod. civ. - a mente del quale il singolo condomino può apportare alla cosa
comune le modificazioni necessarie al migliore godimento - e non l' arti. 1120
cod. civ.. dettato per le ipotesi di innovazione della cosa comune, per cui non
pare necessaria l'approvazione da parte dell'assemblea con la maggioranza
qualificata richiesta per le innovazioni e le spese di installazione sono
esclusivamente a carico dell'interessato.
* Trib. civ. Milano, 1 maggio 1989. Sole c. Condominio
di via Ozanam,10/A di Milano, in Arch. loc. e cond. 1990, 74.
Nel condominio di edificio, in caso di godimento separato
di servizi comuni, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari. è
configurabile una maggioranza limitata ai soli condomini della parte di
edificio alla quale è destinato il servizio in separato godimento. (Nella
specie, in un edificio in condominio, provvisto di tre scale, ciascuna fornita
di proprio ascensore, la deliberazione assembleare di sostituzione
dell'ascensore di una scala, vecchio, con un ascensore nuovo, era stata presa
con maggioranza limitata ai condomini di quella parte di edificio servita
dall'ascensore da sostituire).
*
Cass. civ., sez. II, 4 settembre 1970, n. 1188.
In caso di godimento separato di servizi comuni
all'interno di un unico condominio, ai fini della validità delle delibere
assembleari è configurabile una maggioranza limitata ai soli condomini della parte
di edificio alla quale è destinato il servizio in separato godimento.
(Fattispecie in tema di installazione di un ascensore).
* Trib. civ, Milano, 12 aprile 1990, in Arch. loc. e
cond. 1991, 336.
m) Sostituzione
La
sostituzione di ascensori usurati e non più agibili con ascensori nuovi, anche
di tipo e marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce
innovazione poiché le cose comuni oggetto delle modifiche (strutture del vano
ascensore e locali annessi, cabina) non subiscono alcuna sostanziale
trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale al servizio, anche
se si realizzano mutamenti alla loro conformazione.
*
Corte app. civ., Milano, sez. I, 9 ottobre 1987, n. 1983, Condominio di via
Console Marcello 18/2 di Milano c. Dondoli, in Arch. loc.e cond. 1989, 707.
n) Spese
In tema di condominio degli edifici, la disciplina di cui
agli arti. 1123, 1125 cod. civ. sul riparto delle spese inerenti ai beni
comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il
regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia di conseguenza
vincolante nei confronti di tutti i partecipanti. Pertanto, con riguardo alla
ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori, deve ritenersi
valida ed operante la disposizione del suddetto regolamento, che preveda il
concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in
base ai millesimi delle rispettive proprietà.
* Cass. civ., sez. II, 6 novembre 1986, n. 6499,
Jannace c. C. V. Petrarca NA.
Gli interventi di adeguamento dell'ascensore alla
normativa CEE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della
vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti
e i terzi, non attengono all'ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e
godimento, bensì alla straordinaria manutenzione, riguardando l'ascensore nella
sua unità strutturale. Le relative spese devono quindi essere sopportate da
tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i
proprietari degli appartamenti sui al piano terra.
* Trib. civ., Parma, sez. II, 29 settembre 1994, n.
859, Paini e altra c. Condominio Elisabetta, in Arch. loc. e cond. 1994, 831.
Le spese che ineriscono al mantenimento e all'uso
dell'ascensore - ossia della comodità – vanno ripartite proporzionalmente fra i
condomini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio,
mentre quelle che attengono all’impianto come tale, per modificazioni e
migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi
millesimi. (Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto che la spesa per la
sostituzione dell’argano e del motore dell’ascensore debba essere ripartita tra
i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali).
* Trib. civ., Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n.
357, Cond. Via Marconi 6 c. Zerbini e altri, in Arch. loc. e cond. 1986, 477.
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