47 - SUPERCONDOMINIO
SOMMARIO:
a) Amministratore; b) Assemblea;
c) Comunione di
quartiere; d) Manutenzione dei muri;
e) Nomina dei consiglieri;
f) Servizi
comuni.
a) Amministratore
All'amministratore delle parti comuni di un supercondominio
spettano tutte le facoltà inerenti a tale gestione, tra cui quella relativa
alla legittimazione ad agire in giudizio senza delega di rappresentanza. nonché
quella di richiedere i libri contabili al precedente amministratore.
* Trib. civ. Roma, sez. III, 4 luglio 1994, n. 10405, Cond.
di via Suor Celestina Donati di Roma c. De Angelis, in Arch. loc. e cond. 1994,
838.
b) Assemblea
Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono
a formare un "supercondominio" quando talune cose, impianti e servizi
comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio,
locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc.) contestualmente
sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più
edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei
diversi fabbricati e sono regolati. se il titolo non dispone altrimenti, in
virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il
condominio negli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art.
1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle
maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale del
supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità abitative
comprese nel complesso e da tutti i proprietari. (Nella specie, il servizio di
portierato era destinato al servizio degli edifici "A" e
"B", costituiti in condomini autonomi: l'assemblea del condominio del
solo edificio "A" deliberò la divisione del servizio di portierato ed
il licenziamento del portiere. La S.C., in applicazione dell'enunciato
principio di diritto, ha confermato la sentenza del merito che aveva dichiarato
la nullità della predetta deliberazione, per non essere stati convocati a
partecipare alla assemblea in cui essa fu assunta anche i condomini
dell'edificio "B.
* Cass. civ., sez. II, 8 agosto 1996, n. 7286, Restuccia e
altri c. Codella e altri, in Arch. loc. e cond. 1996, 888.
Poiché non sono derogabili dal regolamento di condominio,
anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il
funzionamento dell'assemblea, è nulla per contrarietà a norme imperative (artt.
1136, 1138 c.c.) la clausola del regolamento contrattuale che prevede che
l'assemblea di un cosiddetto "supercondominio" sia composta dagli
amministratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari degli
edifici che lo compongono.
* Cass. civ., sez. II, 28 settembre 1994. n. 7894, De Falco
e altri c. Condominio "Parco Fontana".
Il criterio da seguire per verificare la regolare
costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni del
supercondominio deve fondarsi sull'identico valore che, ai fini del riparto
delle spese, è attribuito, dapprima, ai singoli edifici condominiali (c.d.
lotto) e, successivamente, al valore che ha la proprietà di ciascun condomino
all'interno di ciascun lotto.
* Trib. civ. Monza, 25 maggio 1991, in Arclz. loc. e cond.
1992, 148.
Mentre l'amministratore del singolo condominio può
partecipare alle riunioni dell'assemblea del supercondominio senza necessità di
approvazione assembleare del condominio di riferimento in quanto tale diritto
gli deriva direttamente dal regolamento della comunione, il suo voto deve
essere espresso in conformità alla decisione assembleare del condominio
rappresentato.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 12 ottobre 1994, n. 8111, Castaldo ed altri c.
Consiglio degli amministratori del sistema viario del Parco Ruffo di Napoli, in Arch. loc. e cond. 1995, 658.
c) Comunione di quartiere
Le deliberazioni di un apposito "consiglio di
quartiere" al quale la collettività dei comunisti, convenzionalmente e in
via preventiva e permanente a mezzo di un regolamento della comunione, abbia
delegato una parte dei propri poteri, sono - relativamente alle funzioni
delegate - deliberazioni dell'assemblea dei condomini e in quanto tali sono
impugnabili sia con l'azione generale di nullità, sia con l'azione speciale di
annullamento ex art. 1109 cod. civ.
*Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1987, Condominio di
Via Ravenna, 2 di S. Donato Milanese c. Supercondominio Quartiere Giardino del
Sud di S. Donato Milanese, in Arch. loc. e cond. 1989, 742.
Nell'ambito di una comunione "di quartiere", sia
il singolo condominio, sia ciascun condomino è legittimato ad impugnare le
deliberazioni sia dell'assemblea che del consiglio di quartiere.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1987, Condominio di
Via Ravenna, 2 di 5. Donato Milanese c. Supercondominio Quartiere Giardino del
Sud di S. Donato Milanese , in Arch. loc. e cond. 1989, 742.
d) Manutenzione dei muri
In un supercondominio composto da più corpi di fabbrica
contigui ma autonomi e muniti di scale ed ingressi indipendenti, le spese per
la manutenzione dei muri devono essere ripartite, così come previsto dall'art.
1123, terzo comma, cod. civ.. soltanto fra i condomini della palazzina che ne
trae utilità e non anche fra gli altri condomini dei fabbricati non interessati
dai lavori.
* Pret. civ. Taranto, 18 marzo 1988, n. 142, Cooperativa
Edile R. D'Aquino c. La Mastra e altri, in Arch. loc. e cond. 1988, 471.
e) Nomina dei consiglieri
La nomina dei consiglieri di un condominio complesso,
ancorché non prevista dal regolamento, deve considerarsi perfettamente
legittima, trattandosi di un organo consultivo la cui istituzione produce
indubbia utilità ai fini della corretta gestione del condominio e non comporta
oneri di sorta, attesa la gratuità dell'incarico. L'istituzione di tale organo,
pertanto, rappresenta esercizio legittimo della discrezionalità dell'assemblea
condominiale insuscettibile di censura se sorretta dalla maggioranza dei
consensi.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 6 aprile 1992, Società
Dielle c. Condominio Lotto A e altro, in Arch. loc. e cond. 1992, 823.
f) Servizi comuni
Nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo proposta da
un condomino contro l'amministratore di un condominio del suo edificio, che
agisce per conseguire il pagamento di somme dovute per il servizio di
riscaldamento centrale facente capo ad un super condominio, composto anche da
altri fabbricati e disciplinato da un regolamento contrattuale, una volta che
il condomino opponente eccepisce il difetto di legittimazione ad agire da parte
dell'amministratore del suo edificio, non sussiste il litisconsorzio necessario
nei confronti dell'amministratore del supercondominio (e degli amministratori
degli altri singoli condomini), non esistendo un rapporto giuridico
plurisoggettivo e sostanzialmente unico, ne risultando la domanda diretta alla
costituzione, alla modifica e alla estinzione di un rapporto plurisoggettivo
ovvero a conseguire l'adempimento di una prestazione inscindibile, relativa ad
un rapporto sostanziale unico comune a più soggetti.
* Cass. civ., sez. II, 29 settembre 1994, n. 7946,
Condominio Via Ricchioni 7, Bari c. Carbone.
Anche edifici autonomi e distinti, per quanto riguarda le
loro parti costitutive, possano avere servizi comuni in vista della cui
unitaria gestione sia stata prevista la costituzione di un ente condominiale,
al quale ben può essere affidata l'amministrazione di tutti i servizi e beni,
ivi compresi quelli eventualmente suscettibili di amministrazione separata.
* Trib. civ. Milano, 3 settembre 1990.
<- Torna al Menų
Principale
