46 - SUCCESSIONE NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

L'art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392 ha compiutamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione per uso abitativo nel caso di morte del conduttore, escludendo l'applicabilità dell'art. 1614 c.c. ai rapporti assoggettati alla nuova e diversa disciplina, con la conseguenza che in mancanza delle altre persone in favore delle quali l'art. 6 cit. prevede la successione nel contratto di locazione, gli eredi del conduttore possono subentrare nel rapporto locativo solo se con quest'ultimo conviventi.
* Cass. civ.. sez. III, 16 marzo 1995, n. 3074, Covi c. Ipeaa. 

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, allorché venga a morte il conduttore gli succedono nel contratto, a norma dell'art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392, gli eredi ed i parenti affini con lui abitualmente conviventi, sia nell'ipotesi in cui il defunto fosse l'unico titolare del contratto, sia nell'eventualità che lo stesso fosse contitolare con altri del rapporto stesso.
* Cass. civ., sez. III, 17 giugno 1995, n. 6910, Scudieri c. Amodeo. 

Poiché lo scopo dell'art. 6 della L. 27 luglio 1978 n. 392 è quello di garantire un'abitazione, nel caso di decesso del conduttore, ai residui componenti della comunità familiare o parafamiliare, il diritto del coniuge, degli eredi, dei parenti e degli affini alla successione nel contratto di locazione è subordinato alla condizione dell'abituale convivenza con quegli. Ai fini della prova di tale complessa situazione determinante una comunanza di vita con detto conduttore non è sufficiente il certificato storico-anagrafico, che ha un valore meramente presuntivo della comune residenza ivi annotata.
* Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 1996, n. 8652, Raiola c. Puglia. 

Il matrimonio celebrato da cittadini italiani (o anche tra cittadini stranieri, in virtù dell'art. 50 Ord. st. civ.) all'estero secondo le forme ivi stabilite, ed anche il matrimonio celebrato all'estero in forma religiosa, ove tale forma la lex loci riconosca gli effetti civili (sempre che sussistano i requisiti sostanziali relativi allo stato ed alla capacità delle persone previsti dal nostro ordinamento) è immediatamente valido e rilevante nell'ordinamento italiano con la produzione del relativo atto, anche al fine di far valere il diritto di succedere al coniuge defunto del contratto di locazione dell'abitazione a lui intestato, indipendentemente dall'osservanza delle norme italiane relative alla pubblicazione, che possono dar luogo solo ad irregolarità suscettibili di sanzioni amministrative, ed alla trascrizione nei registri dello Stato civile, la quale (a differenza del caso del matrimonio concordatario) ha natura certificativa e di pubblicità, e non costitutiva.
* Cass., sez. I, 28 aprile 1990, n. 3599, Vancini c. Zuniga. 

A seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404 del 1988, che ha dichiarato la parziale illegittimità dell'art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392, in caso di morte del conduttore succede nel contratto di locazione anche chi aveva convissuto "more uxorio" con il conduttore, a prescindere del tutto dalla situazione familiare del titolare del contratto di locazione e dalla presenza di eredi legittimi.
* Cass. civ., sez. III, 8 giugno 1994, n. 5544, Pintore c. Reali. 

La già convivente more uxorio, con prole naturale, succeduta nel contratto di locazione per effetto della sentenza 7 aprile 1988, n. 404 della Corte costituzionale prima dell'inizio del giudizio, è legittimata a proporre opposizione di terzo ordinaria a norma dell'art. 404, primo comma, c.p.c. avverso la sentenza di sfratto per morosità nei confronti del conduttore che abbia cessato la convivenza.
* Cass. civ., sez. III, 10 ottobre 1997, n. 9868, Alba Imm. Spa c. Papanti Pellettier. 

A seguito della sentenza 7 aprile 1988 n. 404 della Corte costituzionale - che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 6 della legge n. 392 del 1978 nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione stipulato dal conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del convivente di questo quando vi sia prole -, nell'ipotesi di allontanamento del conduttore dall'immobile locato, la convivente more uxorio, che rimanga nell'immobile stesso con la prole naturale nata dall'unione, ha diritto di succedere nel contratto anche quando la convivenza sia sorta nel corso della locazione - e a maggior ragione se sia sorta prima - e senza che sia necessario che il locatore ne abbia avuto conoscenza.
* Cass. civ., sez. III, 10 ottobre 1997, n. 9868, Alba lmm. Spa c. Papanti Pellettier. 

A seguito della sentenza 7 aprile 1988, n. 404 della Corte costituzionale - che ha dichiarato la illegittimità costituzionale dell'art. 6 della L. n. 392 del 1978 (cosiddetta sull'equo canone) nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione stipulato dal conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del convivente di questo quando vi sia prole naturale - nell'ipotesi di allontanamento, per qualsiasi motivo (nella specie, per contrarre matrimonio con altra donna), del conduttore dall'immobile beato, la convivente more uxorio, che rimanga nell'immobile stesso con la prole naturale nata dalla loro unione, ha diritto di succedere nel contratto, ancorché la convivenza sia sorta nel corso della locazione e senza che il locatore ne abbia avuto conoscenza.
* Cass., sez. III, 25 maggio 1989, n. 2524, Soc. La Fondiar. c. Capele. 

L'art. 6 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nel disporre che "in caso di separazione personale... nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo", non modifica la natura del rapporto e la natura del diritto in base al quale il conduttore detiene la cosa locata, ma solo consente a soggetto diverso dall'originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti ed assunzione delle obbligazioni che ne derivano. Ne consegue che il locatore ha diritto alla scadenza di riottenere la disponibilità dell'immobile, senza che tale suo diritto possa trovare un limite nel provvedimento di assegnazione della casa familiare da parte del giudice.
* Cass. civ., sez. III, 18 giugno 1993, n. 6804, Bisignani c. Campolongo. 

Il provvedimento del giudice della separazione, che assegna la casa coniugale al coniuge che non sia l'originario conduttore, comporta un'ipotesi di cessione ex lege del contratto in favore del coniuge assegnatario, con la conseguenza che il rapporto in capo al coniuge originario conduttore si estingue e non è più suscettibile di reviviscenza neppure nell'ipotesi in cui la casa locata venga abbandonata dal coniuge separato, nuovo conduttore.
* Cass. civ., sez. III, 4 novembre 1993, n. 10890, Cangiano c. De Falco. 

Le locazioni abitative relative ad immobili costruiti a totale carico dello Stato, alle quali, per ragioni di reddito del conduttore, non si applica il canone sociale, sono soggette alla disciplina della legge n. 392 del 1978 con riferimento non solo alle norme relative alla determinazione del canone, ma anche a tutte le altre norme previste dalla detta legge, ivi compresa la disciplina della successione nel contratto di locazione di cui all'art. 6. Pertanto, in caso di separazione giudiziale, il coniuge che ha perduto la qualità di conduttore, perché il diritto di abitare nella casa familiare è stato attribuito dal giudice all'altro coniuge, non è più legittimato ad agire in giudizio per la tutela dei diritti connessi alla qualità di conduttore (nella specie, esercizio dell'azione di rilascio contro il terzo detentore). Ancorché sia deceduto il coniuge che in virtù dell'assegnazione è succeduto nel contratto di locazione come conduttore.
* Cass. civ., sez. III, 30 dicembre 1993, n. 13004, Giannicchi c. Giannicchi ed altri. 

La disciplina del secondo comma dell'art. 6 della L. 27 luglio 1978 n. 392, concernente l'opponibilità al terzo della successione del coniuge separato (cui sia stato dal giudice attribuito il diritto di abitare nella casa familiare) nel contratto di locazione della medesima, non è applicabile per analogia al diverso caso in cui la casa assegnata in abitazione ad uno dei coniugi, con provvedimento provvisorio emesso nel corso del procedimento di separazione, sia poi alienata dall'altro coniuge, proprietario dell'immobile, sicché il terzo acquirente, in mancanza di esplicito accollo, non è tenuto a rispettare l'obbligazione dell'alienante (salva la possibilità che in seguito detto provvedimento sia modificato con la previsione di un aumento dell'assegno in denaro che compensi la perdita del godimento dell'abitazione).
* Cass., sez. I, 16 ottobre 1985, n. 5082, Sali c. Dell'Orso. 

L'assegnazione della casa familiare, in sede di separazione personale, al coniuge diverso dal conduttore comporta che quest'ultimo, essendo così sostituito nella titolarità del contratto di locazione (ai sensi dell'art. 2 bis del DL. 19 giugno 1974 n. 236, convertito con modificazioni nella L. 12 agosto 1974 n. 351, e, successivamente, dell' art. 6 della L. 27 luglio 1978 n. 392), resta privo della detenzione dell'immobile, nonché dell'arredamento in esso contenuto, e, conseguentemente, non è legittimato ad esperire azione di reintegrazione contro l'autore del suo spoglio (nella specie, il locatore). Tale principio non trova deroga per il caso in cui il coniuge assegnatario abbia di fatto abbandonato l'immobile, trasferendosi altrove, trattandosi di un comportamento unilaterale di per sé idoneo a modificare le condizioni della separazione in ordine alla disponibilità del bene.
* Cass., sez. II, 18 giugno 1982, n. 3734, Mossucca c. Minicucci. 

La prova dell'accordo che, ai sensi dell'art. 6 ultimo comma della legge sull'equo canone, comporta la successione del coniuge separato consensualmente (o di fatto) nel rapporto locativo della casa coniugale, può anche essere fornita per facta concludentia (implicanti l'inequivoco riconoscimento, da parte del coniuge originario conduttore, del trasferimento all'altro del diritto di fruire dell'abitazione), quale la permanenza nell'alloggio, dopo la separazione, del coniuge che non ne era originario locatario, purché tale permanenza non sia successivamente venuta meno al momento in cui venga fatto valere il diritto al subingresso, rivalendosi il frutto di un precario accordo destinato ad esaurire la sua efficacia nei rapporti interni ed inidoneo, quindi, a riflettersi nel rapporto con il locatore al quale l'accordo non sia stato reso noto.
* Cass. civ., sez. III, 14febbraio 1992, n. 1831, Cristoforetti c. Ventura. 

L'ordinanza di rilascio del bene locato, resa in via provvisoria a norma dell'art. 665 c.p.c. non ha valore di giudicato sostanziale sullo scioglimento del rapporto di locazione, e, pertanto, ove si tratti dell'abitazione coniugale. non osta al successivo subingresso, nella qualità di conduttore, del coniuge cui l'alloggio sia stato assegnato dal giudice debba separazione (art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392), con il conseguenziale subingresso del coniuge medesimo anche nella posizione di soggetto passivo dell'azione esecutiva, intrapresa dal locatore in forza di detta ordinanza, nonché di legittimato all'opposizione contro tale esecuzione (nella specie, per dedurre la caducazione del titolo, a seguito dell'estinzione del giudizio sulla cessazione della locazione).
* Cass., sez. III, 23 agosto 1990, n. 8613, Moro c. Vercellino. 

La L. 6 marzo 1987, n. 74, modificativa della legge di divorzio n. 890/70 è immediatamente applicabile quale ius superveniens ai giudizi in corso, pure in sede di legittimità, anche con riguardo alla norma dell'art. 11, la quale stabilisce che la disposizione della casa coniugale spetta di preferenza al genitore cui sono affidati i figli e con il quale i figli convivono, anche oltre la maggiore età, ove la relativa questione sia ancora oggetto di quel giudizio.
* Cass., sez. I, 20 febbraio 1988, n. 1768, Candotti c. Cesini. 

A differenza della legislazione vincolistica la L. 27 luglio 1978 n. 392, con l'art. 6 per gli immobili ad uso abitativo e con l'art. 37 per gli immobili ad uso non abitativo, ha compiutamente e direttamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione nel caso di morte del conduttore con la conseguenza che la diversa disciplina dell'art. 1614 c.c., deve ritenersi abrogata con l'entrata in vigore della suddetta legge ai sensi dell'art. 84 della medesima legge.
* Cass. civ., sez. III, 23 novembre 1990, n. 11328, Santambrogio c. Betti. 

La norma di cui all'art. 6, comma primo, della L. n. 392/1978, in quanto espressione del più generale principio di tutela del nucleo familiare contenuto nel nostro ordinamento giuridico positivo, è applicabile analogicamente anche a tutti gli altri casi in cui il nucleo familiare verrebbe a trovarsi sfornito di adeguata tutela, indipendentemente dalla propria volontà, a causa di situazioni imprevedibili che non fanno più ritenere titolare del contratto il conduttore membro della famiglia (come nel caso che il conduttore sia condannato all'ergastolo, ovvero sia ricoverato in permanenza perché affetto da una grave malattia mentale, oppure perché abbandonata la famiglia si trasferisca definitivamente all'estero prendendo anche la cittadinanza straniera e così via).
* Trib. Asti, 25 febbraio 1984, n. 87, Ferrero c. Brignolo e altro. 

La successione nel contratto di locazione avviene una volta sola a favore dei soggetti di cui al citato art. 6 debba L. n. 392/1978, e non anche in favore degli aventi causa da costoro.
* Pret. civ. Genova, 24 settembre 1994, Lombardo c. Bertelli, in Arch. loc. e cond. 1994, 845. 

La tutela disposta dall'art. 6, primo comma, della L. n. 392/1978 a favore del nucleo familiare in caso di morte del conduttore presuppone che il nucleo stesso sia quello originario, quello esattamente del momento iniziale del contratto.
* Pret. Roma, sez. II, 4 luglio 1989, Cerquetti c. Berti. 

E' inammissibile il procedimento di sfratto per finita locazione nei confronti degli eredi non conviventi del conduttore deceduto, dovendosi, in tal caso, esercitarsi l'azione ordinaria di rilascio per detenzione sine titulo. L'inammissibilità deve essere rilevata dal giudice anche di ufficio, riflettendo uno dei presupposti per l'adozione del procedimento speciale.
* Pret. civ. Salerno, 13 dicembre 1995, Galdi c. Muzzillo, in Arch. loc. e cond. 1996, 421. 

Nel caso di morte del conduttore è il coniuge superstite che continua a rappresentare il nucleo familiare di fronte al locatore, cosicché, ove venga intrapresa azione di intimazione di licenza per finita locazione, non occorre che essa sia esercitata nei confronti di tutti i componenti della famiglia, conviventi con il medesimo.
* Pret. Grosseto, 2 ottobre 1987, Serravalle c. Mazzaccaro. 

Ai sensi dell'art. 6 della legge dell'equo canone, provvedimenti giudiziali integranti validi presupposti per l'operatività della successione nella locazione del coniuge non conduttore sono anche le ordinanze del presidente del tribunale con le quali vengono impartite disposizioni temporanee ed urgenti sia nel caso di procedimento per la separazione tra i coniugi, sia in quello di procedimento per lo scioglimento del matrimonio.
* Pret. Milano, sez. II, 8 maggio 1987, n. 1458, Snc Immobiliare Fratelli Gagliani e C. c. Cassano. 

Le cessioni legali (tra cui si colloca la successione nella locazione ex ant. 6, L. n. 392/1978 tra coniugi consensualmente separati), salvo che ciò sia manifestamente incompatibile con la normativa speciale cui ineriscono, non escludono l'integrazione con la disciplina ordinaria di cui all'art. 1407 c.c., in cui si esprime l'esigenza, di ordine generale, che il contraente ceduto debba conoscere, in ogni momento e con certezza, il soggetto verso il quale ha obblighi e diritti: pertanto sebbene l'art. 6, L. n. 392/1978 non lo preveda espressamente, la successione del contratto di locazione tra coniugi consensualmente separati ha effetto nei confronti del locatore dal momento in cui egli viene posto a conoscenza. Conseguentemente è valida ed idonea a determinare la cessazione della locazione la disdetta che il locatore, del quale non sia provata la conoscenza della successione, abbia ritualmente e tempestivamente comunicato al conduttore cedente al domicilio contrattualmente eletto.
* Pret. Milano, ord. 30 dicembre 1988, Ratti Di Desio c. Devizzi e Delponte. 

In tema di separazione dei coniugi, l'assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario della prole, non conduttore, realizza una successione temporanea nel diritto di godimento dell'immobile che è collegata alla permanenza del provvedimento di assegnazione dell'abitazione ed è pertanto destinata a decadere, mediante retrocessione al conduttore originario, qualora la revoca dell'assegnazione intervenga in presenza di un rapporto locativo ancora in corso.
* Corte App. Bologna, sez. I, 16 dicembre 1986, n. 918, Sbaraccani c. Poggioli. 

Nel caso di separazione del conduttore, il subingresso nel contratto del coniuge, assegnatario della casa coniugale, ai sensi dell'art. 6, secondo e terzo comma, L. 392/78, si verifica in modo del tutto automatico, indipendentemente dalla comunicazione o comunque dalla conoscenza che ditale situazione abbia il locatore, anche se l'omessa comunicazione potrebbe configurare un inadempimento contrattuale del conduttore ed essere, quindi, eventualmente valutata ai fini della risoluzione del rapporto.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 31 gennaio 1994, n. 1021, Soc. Ina c. Curci ed altro, in Arch. loc. e cond. 1994, 840. 

Ove la moglie del conduttore sia succeduta nel contratto di locazione per accordo stipulato in sede di separazione consensuale, a nulla rileva che la circostanza non sia stata comunicata al locatore ai fini dell'intimazione della licenza per finita locazione.
* Trib. Roma, sez. III, 27 ottobre 1983, n. 11941, Zoja e altro c. Berdini. 

L'inciso contenuto nel terzo comma dell'art. 6 della L. n. 392/78 ("succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto") va letto nel senso che l'altro coniuge - rispetto a quello che ha stipulato il contratto - succede nella locazione se tra i due si sia convenuto che il diritto all'abitazione della casa familiare spetti al coniuge non conduttore. Né il principio è invalidato dal fatto che l'obbligo di pagare direttamente i canoni di locazione sia stato assunto dal coniuge cui non è stato riconosciuto il diritto di abitare la casa.
* Pret. Bergamo, 18 novembre 1983, n. 910, Pezzotta c. Remuzzi. 

Non è configurabile, ex art. 6, terzo comma, L. n. 392/1978, la successione del contratto del coniuge separato consensualmente, che risulti da un accordo informale intervenuto tra i coniugi. ma non espressamente consacrato tra le clausole oggetto del provvedimento di omologazione della separazione consensuale: ne deriva la consequenziale declaratoria di occupazione sine titulo dell'immobile (già locato per uso abitativo dall'ex coniuge in qualità di unico conduttore contraente), da parte dell'altro dei due coniugi cui la casa familiare non sia stata formalmente assegnata.
* Pret. Siracusa, 23 marzo 1988, n. 26, Mezio c. Fernandez n.c.

Una volta cessati, a seguito di riconciliazione, gli effetti della separazione tra i coniugi, si ripristina automaticamente, col venir meno dell'assegnazione dell'alloggio al coniuge non conduttore, il contratto di locazione fra i contraenti originari, atteso che la successione ex lege nel contratto trova la sua ragione, ma al tempo stesso il suo limite, nello stato di separazione.
* Trib. Napoli, 9 agosto 1986, Di Fusco c. D'Urso. 

È nullo, a norma dell'art. 164 c.p.c., l'atto di citazione con il quale il locatore di un immobile ad uso di abitazione, deducendo la morte del conduttore e la mancanza di aventi diritto a succedergli ex art. 6 L. n. 392/78, conviene in giudizio gli eredi del defunto conduttore "collettivamente ed impersonalmente" presso l'ultimo domicilio del de cuius (cioè con le modalità consentite dall'art. 303 c.p.c. per il differente caso di riassunzione del processo) per far dichiarare nei loro confronti la risoluzione del contratto.
* Pret. Milano, 21 ottobre 1983, Crivellaro c. Eredi Ceriati. 

La cessazione dell'esistenza giuridica di un ente conduttore di un immobile costituisce - analogamente alla morte del conduttore - autonoma causa di risoluzione del contratto di locazione.
* Pret. civ. Piacenza, 4 novembre 1996, n. 359, Soc. Immobiliare Umbra c. Inps. in Arch. loc. e cond. 1996, 962. 

L'azione di condanna al rilascio dell'immobile occupato può essere esercitata dal proprietario nei confronti del proprio convivente more uxorio.
* Pret. civ. Pordenone, 18 marzo 1997, n. 58, Bortolin c. Pless, in Arch. loc. e cond. 1997, 664.

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