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Guida
alla Locazione ed al Condominio
Un vademecum sui controlli, sui passi necessari e sulle precauzioni per
evitare brutte sorprese.
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43 - SOPRAELEVAZIONE NEGLI EDIFICI CONDOMINIALI
SOMMARIO: a) Applicabilità della norma;
b) Colonna d'aria sovrastante
l'edificio; c) Condizioni statiche;
d) Contraria previsione del titolo;
e)
Controversie; f) Differenze dal diritto di superficie;
g) Diritti dei
proprietari dei nuovi piani; h) Distanze legali;
i) Divieto;
l) Edificio
costruito in zona terremotata; m) Indennità;
n) Installazione di veranda a
vetri; o) Modifiche alla scala comune;
p) Nozione; q) Nuovo lastrico solare;
r)
Opposizione; s) Pregiudizio per l'aspetto architettonico;
t) Revisione delle
tabelle; u) Titolarità del diritto;
v) Unanime consenso;
z) Violazione delle
norme di edilizia.
a) Applicabilità della norma
L'art. 1127 c.c. in tema di sopraelevazione sopra
l'ultimo piano dell'edificio, essendo inserito nella regolamentazione del
condominio, più specifica rispetto a quella della comunione in generale, ed
avendo, nel primo comma, quale destinatario il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio,
postula una divisione della proprietà in senso orizzontale e non trova pertanto
applicazione nella comunione disciplinata negli articoli da 1100 a lll6c.c.
* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699,
Parrocchia della Cattedrale di Avellino c. Camera di Commercio di Avellino.
b) Colonna d'aria sovrastante l'edificio
Lo spazio aereo sovrastante il suolo costituisce una
proiezione di questo ultimo verso l'alto ed è perciò liberamente utilizzabile
dal proprietario del suolo quando non vi osti un diritto reale di terzi. Ne
consegue che l'acquisto per usucapione della proprietà di una superficie posta
alla sommità di un edificio giustifica la sopraelevazione da parte
dell'usucapiente con conseguente occupazione dello spazio aereo sovrastante
* Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 1997, n. 926,
Tirloni c. Marchetti.
La "colonna d'aria" sovrastante l'edificio
condominiale appartiene in proprietà a tutti i condomini, in quanto
comproprietari del suolo su cui l'edificio sorge, ed è perciò che nel momento
in cui essi ne vengano in parte privati, a seguito di sopraelevazione dello
stabile - anche se eseguita dal proprietario esclusivo dell'ultimo piano o del
lastrico solare - sorge in loro favore il diritto ad essere indennizzati della
perdita ai sensi dell'art. 1127 c.c.
* Cass. civ., 27 dicembre 1975, n. 4233.
L'indennità a carico di chi sopraeleva trova la sua
ragione giustificativa nell'utilizzazione della colonna d'aria, corrispondente
alla proiezione in altezza, e cioè in senso verticale, del suolo su cui è
costruito l'edificio, nonché del godimento delle parti e dei servizi comuni, ed
ha il suo presupposto giuridico nella comunione dell'area costituente la base
dello stabile, il cui valore, ripartito pro quota fra i condomini, è ricompreso
in quella di ciascun piano o porzione di piano.
* Cass. civ., 7 dicembre 1974, n. 4093.
c) Condizioni statiche
La sopraelevazione realizzata dal proprietario
dell'ultimo piano di edificio condominiale, in violazione delle prescrizioni e
cautele tecniche fissate dalle norme speciali antisismiche, è riconducibile
nell'ambito della previsione dell'art. 1127 secondo comma cod. civ., in tema di
sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del fabbricato. A
fronte di tale opera, pertanto, deve riconoscersi la facoltà del condominio di
ottenere una condanna alla demolizione del manufatto, nonché la legittimazione
alla relativa azione dell'amministratore del condominio medesimo, vertendosi in
materia di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio (art. 1130 n.4 e art. 1131 cod. civ.).
* Cass. civ., Sezioni Unite, 8 marzo 1986, n. 1552,
Bellusci c. Cond. V. XII Gen.
'art. 1127 cod. civ., che vieta al proprietario
dell'ultimo piano dell'edificio condominiale sopraelevazioni precluse dalle condizioni
statiche del fabbricato medesimo, e, quindi, consente all'altro condomino di
agire per la demolizione delle opere realizzate in violazione di detto divieto,
trova applicazione pure nel caso di sopraelevazioni che non osservino le
specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, anche in tale
ipotesi, peraltro, la relativa domanda, investendo un rapporto privatistico cui
è estranea la pubblica amministrazione, rientra nell'ambito della giurisdizione
del giudice ordinario.
* Cass. civ., Sezioni Unite, 12 febbraio 1987, n.
1541, Arzeni c. Panzini.
La norma dell' art. 1127 cod. civ. sottopone il diritto
del proprietario dell'ultimo piano a tre limiti dei quali il primo (condizioni
statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se con il
consenso unanime dei condomini il proprietario sia autorizzato all'esecuzione
delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo
l'edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due
limiti (turbamento delle linee architettoniche. diminuzione di aria e luce)
presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini
contro-interessati.
* Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1986, n. 3532,
Santoro c. Certelli. Conf. Cass. civ., sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708.
Il proprietario dell'ultimo piano di edificio
condominiale, in mancanza del consenso degli altri partecipanti. non può
sottrarsi al divieto di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni
statiche del fabbricato (art. 1127 secondo comma cod. civ.), provvedendo
direttamente all'esecuzione di opere di rafforzamento e consolidamento, specie
se queste implichino un'invasione della sfera di godimento degli altri
condomini.
* Cass. civ., sez. II, 11 giugno 1983, n. 4009,
Picciolo c. Aramini.
d) Contraria previsione del titolo
L'art. 1127, primo comma. cod. civ., nel consentire al
proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, ovvero al
proprietario esclusivo del lastrico solare, di elevare "nuovi piani"
o "nuove fabbriche", contempla, con riguardo ad entrambe le ipotesi,
la contraria previsione del titolo, con la conseguenza che questo ultimo (nella
specie, regolamento condominiale di tipo contrattuale) può legittimamente
vietare anche l'aggiunta di manufatti a quelli preesistenti all'ultimo piano
(nella specie, veranda di chiusura di lastrico "terrazzato" a
livello).
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1987, n. 4632,
Sciunmach c. Cesarini.
La limitazione convenzionale del diritto di
sopraelevazione ex art. 1127 cod. civ. (nella specie: mediante clausola degli
atti di vendita di appartamenti condominiali da parte del titolare ditale
diritto), la quale ha indubbia natura reale, una volta trascritto il titolo che
la prevede, è opponibile al terzo acquirente del bene su cui essa grava (nella
specie: terrazza di copertura dell'edificio condominiale), a nulla rilevando la
sua mancata riproduzione nell'atto di trasferimento di detto bene.
* Cass. civ., sez. Il, li novembre 1982, n. 5958,
Lener c. Soltesz.
e) controversie
La domanda rivolta a denunciare l'illegittimità della
sopraelevazione dell'ultimo piano di edificio condominiale, per violazione
dell' art. 1127 secondo comma cod. civ. o di norme convenzionali (come quelle
del regolamento condominiale di tipo contrattuale), la quale può essere proposta
pure dal singolo condomino, a tutela del decoro o della statica del fabbricato,
ovvero del proprio godimento di aria o luce, spetta alla cognizione del giudice
ordinario, anche quando si tratti di edificio urbano, ricollegandosi a
posizioni di diritto soggettivo, e può implicare la condanna alla demolizione
del manufatto (eseguibile con la procedura di cui agli artt. 612 e segg. cod.
proc. civ. in tema di obblighi di fare).
* Cass. civ., Sezioni Unite, 21 gennaio 1988, n. 426,
Ferri c. Pedretti.
Qualora per l'esistenza di un titolo contrario il diritto
alla sopraelevazione, ex art. 1127 cod. civ., risulti in tutto od in parte
escluso, il singolo condomino può agire giudizialmente, senza necessità di
integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, per far
accertare nei riguardi di colui che ha effettuato la sopraelevazione
dell'edificio l'inesistenza del diritto di procedervi e per ottenere le
conseguenziali pronunzie di riduzione dei luoghi nel pristino stato, poiché la
comproprietà delle parti comuni realizzate nel fabbricato condominiale in
occasione ed a seguito della sopraelevazione, in tanto sorge ed è configurabile
(e rileva, quindi, anche al limitato effetto di fare assumere la veste di
litisconsorte necessario a ciascuno degli altri condomini del medesimo
fabbricato), in quanto sussistono le condizioni richieste dall'art. 1127 cod.
civ. Resta, peraltro, salvo il diritto degli altri condomini di spiegare
intervento volontario autonomo nel processo, inteso a far dichiarare,
alternativamente, sia l'inesistenza delle condizioni richieste per la
sopraelevazione ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 1127 cod. civ. (in
concorrenza con la domanda già proposta), sia l'esistenza delle stesse
condizioni, in relazione all'interesse ed alla legittimazione propri
dell'interventore ai fini della tutela e della conservazione delle cose comuni
realizzate nel legittimo esercizio del diritto di sopraelevazione.
* Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1982, n. 5958,
Lener c. Soltesz.
In ipotesi di sopraelevazione in edificio in condominio,
legittimato passivo nell'azione per danni causati alle cose di proprietà
esclusiva di singoli condomini è soltanto colui che sopraeleva e non il
condominio.
* Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1970, n. 338.
f) Differenze dal diritto di superficie
Il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario
dell'ultimo piano o del lastrico solare, a norma dell'art. 1127 c.c., è diverso
dal diritto di superficie su edificio costruito o costruendo, attribuito a un
terzo dai condomini di quest'ultimo. Infatti, mentre il primo incontra i limiti
fissati dalla citata norma, il secondo è soggetto soltanto alle condizioni
stabilite nel contratto. Inoltre, quest'ultimo diritto, qualora abbia ad
oggetto la costruzione di tutti i possibili piani che siano compatibili con la
solidità dell'edificio, può essere esercitato anche per gradi, in tempi
diversi. Ne discende che l'acquirente del diritto di superficie, il quale, in
seguito alla costruzione di uno soltanto dei suddetti piani, abbia acquistato
il diritto di sopraelevare ulteriormente nei limiti del citato art. 1127 c.c.,
e legittimato a chiedere l'accertamento giudiziario del diverso e più ampio
diritto di sopraelevazione derivantegli dal contratto costitutivo della
superficie.
* Cass. civ.,
sez. II, 12 dicembre 1975, n. 4078.
g) Diritti dei proprietari dei nuovi piani
In ipotesi di sopraelevazione di edificio condominiale, i
proprietari dei piani (o delle porzioni di piano) risultanti entrano a far
parte del condominio ipso facto e ipso iure e, conseguentemente, ai sensi
dell'art. 1117 cod. civ., acquistano senz'altro un diritto di comunione su
tutte le parti di edificio ivi menzionate, ancorché comprese nei piani
preesistenti, salva contraria disposizione del titolo, comunque non desumibile
dal silenzio o da eventuali pretermissioni di questo, specie per le entità
immobiliari condizionanti l'esistenza e la conservazione del fabbricato (suolo,
strutture di copertura, muri perimetrali, tramiti di accesso, ecc.),
trattandosi di entità di cui fruiscono necessariamente tutti i condomini e per
le quali, pertanto, può escludersi il regime di comproprietà solo se il titolo
precisi il minor diritto succedaneo (servitù, diritto d'uso, ecc.) a base di siffatta fruizione.
* Cass. civ., sez. II, 11 maggio 1984, n. 2889, Gismondi
S. c. Marvaldi G.
h) Distanze legali
Con riguardo alle sopraelevazioni l'art. 17 comma primo
lett. c) della L. 6 agosto 1967 n. 765 (cosiddetta legge ponte) prevedendo che
la distanza tra edifici vicini non può essere inferiore all'altezza di ciascun
fronte dell'edificio da costruire, si riferisce per la determinazione
dell'altezza alla parte dell'edificio da realizzare non anche all'intero corpo
di fabbrica sopraelevato, considerato l'intento del legislatore di non incidere
su diritti quesiti, derivanti da una costruzione realizzata in precedenza nel
rispetto delle distanze legali, in applicazione del principio secondo cui
l'attività edilizia è regolata dalla legge vigente nel momento in cui essa è
realizzata. Tale principio, peraltro, non comporta che in caso di successive
sopraelevazioni ciascuna sia soggetta a separato computo dell'altezza, dovendo
la relativa determinazione essere effettuata con riferimento a tutte le
sopraelevazioni.
* Cass. civ., sez. II, 22 aprile 1992, n. 4799, Rovere
c. Qddo.
i) Divieto
L'art. 1127 c.c. sottopone il diritto del proprietario
dell'ultimo piano alla sopraelevazione a tre limiti, dei quali il primo
(condizione statica) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se,
con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato
all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a
rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre
gli altri due limiti (turbamento delle linee architettoniche, diminuzione di
aria e di luce) presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini
contro-interessati. Pertanto, l'art. 1127 cit. ha carattere innovativo rispetto
al corrispondente art. 12 R.D.L. 15 gennaio 1934 n. 56, in quanto inibisce al
proprietario dell'ultimo piano di sopraelevare se le condizioni statiche in
atto dell'edificio siano sfavorevoli e la sopraelevazione richieda opere di
rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali.
* Cass. civ., sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708, Pacetti
c. La Veglia ed altri.
Il
divieto di sopraelevazione, previsto in un regolamento condominiale di natura
contrattuale, avente sostanzialmente natura di servitutis altius non tollendi a
carico dell'ultimo piano dell'edificio ed a favore sia delle parti di proprietà
comune che di quelle di proprietà esclusiva, può essere fatto valere da
ciascuno dei condomini sia come tale che quale proprietario esclusivo di una
porzione dell'edificio.
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1988, n. 5776, Belforti c. Dedè.
L' art. 1127 c.c., disciplinante il regime legale delle
sopraelevazioni, è derogabile, come emerge dall'espressa riserva contenuta nel
primo comma, da una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del
condominio. Ne consegue che il divieto assoluto di sopraelevazione - nella
specie, stabilito dal regolamento di condominio (costituente parte integrante
del contratto di acquisto dei singoli cespiti) a carico dell'ultimo piano
dell'edificio ed a favore tanto delle parti di proprietà comune, quanto delle
unità immobiliari in proprietà esclusiva dell'edificio - avendo sostanzialmente
natura di servitù altius non tollendi, può essere fatto valere sia da i singoli
condomini che dal condominio.
* Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1994, n. 10397,
Cannici c. Condominio "Stadio 5".
La facoltà di sopraelevare spetta ex lege al proprietario
dell'ultimo piano dell'edificio o al proprietario esclusivo del lastrico
solare, salve le limitazioni di cui al secondo e terzo comma dell'art. 1127
cod. civ., ed il suo esercizio non necessita di alcun riconoscimento da parte
degli altri condomini, ma può soltanto essere vietato in forza di un'espressa
pattuizione, costitutiva di una servitù assimilabile a quella non aedificandi.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1983, n. 805,
Nicosia c. Fall. Pantalena.
La vendita dell'area soprastante l'edificio da parte del
proprietario di esso, con il divieto per l'acquirente di costruire su di essa
più di un piano e con il patto che il lastrico soprastante il piano
sopraelevato resterà solo in parte di proprietà del costruttore, dà luogo a
costituzione di servitù di non sopraedificare ulteriormente su detto lastrico a
favore della porzione dello stesso che, secondo il patto. diviene di proprietà
condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 19 aprile 1975, n. 1509.
l) Edificio costruito in zona terremotata
Con riguardo agli edifici costruiti con il contributo
dello Stato nelle zone colpite da terremoto, l'applicabilità della speciale
disciplina degli artt. 216 e 217 del r.d. 28 aprile 1938. n. 1165, concernente
l'esclusione di indennizzo ai proprietari dei piani sottostanti per il caso di
sopraelevazione effettuata dal proprietario dell'ultimo piano su terrazza di
copertura, prescinde dai requisiti di bisogno economico previsti in tema di
edilizia economica e popolare. Peraltro, detta disciplina - in virtù
dell'espressa previsione dell'art. 201 del citato r.d. - è sottoposta a limiti
temporali e cessa di essere operante allorché tutti gli alloggi di un
determinato edificio siano stati riscattati o ammortizzati, con la conseguenza
che, successivamente, detta sopraelevazione resta regolata alla disciplina del
codice civile (art. 1127), che prevede un'indennità quale corrispettivo non
solo dell'occupazione della colonna d'aria ma anche del maggiore uso del suolo
e degli altri elementi comuni.
* Cass. civ., sez. II, 30 aprile 1988, n. 3287,
Bruschetto c. Vasari.
Le sopraelevazioni effettuate dal proprietario
dell'ultimo piano di un edificio costruito in zona terremotata dal Ministero
dei lavori pubblici, e da questo alienato a norma del r.d. 4 settembre 1924 n.
1356, sono disciplinate, per quanto concerne l'eventuale diritto degli altri
condomini all'indennità per sopraelevazione, alle disposizioni vigenti in
materia di edilizia economica e popolare, e, in particolare, alla disciplina
contenuta nel TU. 18 aprile 1938, n. 1165, il cui art. 217 stabilisce che
l'indennità spetta solo quando l'edificio sopraelevato sia coperto da tetto e
non anche nel caso in cui lo stesso sia coperto da terrazzo. Tale disposizione
della legge speciale non è stata abrogata - né espressamente né tacitamente -
dall' art. 1127 del codice civile vigente.
* Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1980, n. 2267, Lo
Cascio c. Romano.
m) Indennità
In tema di condominio di edifici, qualora colui che
sopraeleva sia per titolo proprietario esclusivo non solo dell'ultimo piano o
del lastrico solare, ma anche della colonna d'aria soprastante, non è
concepibile un indennizzo per la utilizzazione di un bene che è proprio di chi
lo usa a suo vantaggio mediante la sopraelevazione e che, per essergli stato
attribuito in proprietà esclusiva di fronte agli altri condomini dell'edificio,
non ammette possibilità di sfruttamento da parte di costoro.
* Cass. civ., sez. II, 14ottobre 1988, n. 5556,
Casiere c. Potito.
L'indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127 cod.
civ., che costituisce un debito di valore (soggetto alla rivalutazione
monetaria), deve essere calcolata assumendo come base unicamente il valore
attuale del suolo nella parte di esso corrispondente al piano di
sopraelevazione, supposto come completamente libero, senza cioè che possa
operarsi alcuna diminuzione di esso in considerazione delle strutture del
fabbricato e dei limiti che ne derivano, né della sua maggiore o minore
vetustà.
* Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 1987, n. 9032,
Trinca c. Trovalusci.
Non
è nullo il negozio stipulato dal proprietario dell'ultimo piano dell'edificio
condominiale con gli altri condomini, diretto a determinare la misura
dell'indennità a questi ultimi spettante per la progettata sopraelevazione
dell'edificio stesso, ancorché risulti l'inattuabilità della sopraelevazione
per le condizioni statiche dell'edificio o per i divieti previsti dalle norme
antisismiche.
* Cass. civ., sez. II, 29 luglio 1983, n. 5229, Arzeni c. Panzini.
La determinazione dell'indennità dovuta, ai sensi del
quarto comma dell'art. 1127 cod. civ., per la sopraelevazione dell'edificio
condominiale va operata con riferimento al tempo della sopraelevazione tenendo
conto, peraltro, della svalutazione monetaria verificatasi fino al tempo della
concreta liquidazione.
* Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861, in
Arch. Civ. 1982, 288.
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio
condominiale, che costruisce uno o più piani in aggiunta a quelli preesistenti,
è tenuto a corrispondere ai proprietari degli altri piani l'indennità prevista
dal quarto comma dell'art. 1127 cod. civ., la quale va determinata con
riferimento al valore dell'area comune, su cui sorge l'edificio, in relazione
al numero dei piani di questo, senza che rilevi né il rapporto fra l'altezza ed
il volume del fabbricato preesistente e di quello attuale, né l'eventuale
appartenenza al proprietario che esegue la nuova costruzione della parte
dell'edificio (soffitta, lastrico solare ecc.) in cui tale costruzione è
eseguita, né, infine, la mancanza di autonomia e le limitate dimensioni della
medesima. Infatti, tale obbligo nasce dalla maggiore utilizzazione, da parte
del condomino proprietario dell'ultimo piano, del suolo comune su cui sorge
l'edificio condominiale, alla quale consegue la necessità di compensare gli
altri condomini della diminuzione del valore delle rispettive quote del
condomino proprietario dell'ultimo piano, del suolo comune su cui sorge l'edificio
condominiale, alla quale consegue la necessità di compensare gli altri
condomini della diminuzione del valore delle rispettive quote del suolo comune.
* Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861,
Malentacchi c. Galletti.
La terrazza, realizzata in occasione della
sopraelevazione di un edificio in sostituzione del tetto preesistente,
costituisce essa stessa una sopraelevazione con il conseguente indennizzo per i
condomini estranei all'opera quando, oltre ad assolvere la funzione di
copertura, acquisti, per struttura ed ubicazione, il carattere di bene di
proprietà ed uso esclusivo del proprietario dell'ultimo piano, ovvero sia
destinata al godimento anche dei condomini estranei alla sopraelevazione.
* Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 1980, n. 99, Lo Po.
c. Miuccio.
Nel caso in cui un edificio condominiale venga, in un
medesimo contesto, sopraelevato di più piani anche quando tale sopraelevazione
sia di particolare entità - l' indennità prevista dall'art. 1127 c.c. deve
essere determinata dividendo il valore del suolo (su cui insiste l'edificio o
la parte di esso che venga sopraelevata) per il numero complessivo dei piani
(preesistenti e di nuova costruzione), moltiplicando poi il quoziente ottenuto
per il numero dei piani sopraelevati e sottraendo, infine, dal prodotto così
conseguito la quota che, tenuto conto del precedente stato di fatto e di
diritto, sarebbe spettata al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. E
errato il diverso criterio, secondo il quale, nel caso considerato, dovrebbe
determinarsi l'indennità ripetendosi il calcolo piano per piano, come se si
trattasse di più sopraelevazioni eseguite in tempi diversi. L'indennità
prevista dall'art. 1127, per il caso della sopraelevazione di uno stabile
condominiale, in quanto rivolta a compensare la riduzione arrecata al diritto
di proprietà dei condomini sulla colonna d'aria soprastante l'edificio, deve
essere calcolata in base al valore posseduto dell'area, da occuparsi con la
nuova costruzione, al momento in cui il sopralzo è stato eseguito e non già a
quello in cui l'indennità è liquidata. La somma risultante da tale calcolo,
peraltro, trattandosi di debito di valore, deve essere rivalutata alla stregua
della sopravvenuta svalutazione monetaria e, nel contempo, debbono essere
liquidati gli interessi legali.
* Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1977, n. 1300.
Il proprietario esclusivo del lastrico solare partecipa
ai diritti e agli obblighi della comunione delle cose e dei servizi
dell'edificio che derivano dalla disciplina del condominio edilizio, anche se
non sia proprietario di un piano o di una porzione di piano; partecipando egli,
pertanto, alla comunione del suolo su cui l'edificio insiste, deve regolarmente
operarsi la detrazione dell'importo della quota di comproprietà a lui spettante
per determinare l'indennità che egli è tenuto a corrispondere, in caso di
sopraelevazione, agli altri condomini, a norma dell'art. 1127 c.c..
* Cass.
civ., sez. II, 26 marzo 1976, n. 1084.
Il proprietario esclusivo del lastrico solare, per poter
eseguire la sopraelevazione, cui ha diritto, senza esser tenuto a corrispondere
l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., deve aver acquistato (o essersi
riservato) anche la proprietà esclusiva della cosiddetta colonna d'aria
sovrastante l'edificio.
* Cass. civ., 26 marzo 1976, n. 1084.
In un edificio condominiale, il proprietario dell'ultimo
piano, od il proprietario esclusivo del lastrico solare, il quale
legittimamente effettui una sopraelevazione, non può esimersi dall'obbligo di
pagare agli altri condomini l'indennità prevista dall'art. 1127 quarto comma
c.c., per il solo fatto di aver acquistato (o di essersi riservato,
nell'ipotesi di originaria proprietà dell'intero stabile) il diritto di
sopraelevare: tale diritto, infatti, salvo che il titolo espressamente lo
preveda, non conferisce la proprietà esclusiva della colonna d'aria sovrastante
l'edificio, concepita come proiezione verso l'alto dell'area sulla quale sorge
il fabbricato ed in relazione alla cui occupazione si pone l'esigenza
dell'indennità medesima.
* Cass. civ., sez. 11, 15 marzo 1976, n. 939.
Qualora siano richiesti, per la prima volta in appello,
gli interessi corrispettivi su somma attribuita a titolo di indennità per
altrui sopraelevazione di edificio condominiale (art. 1127 u.c. c.c.), gli
interessi medesimi non possono esser concessi con decorrenza dalla data della
sentenza, non esecutiva, di primo grado (e tale decorrenza deve essere fissata
dalla data della citazione d'appello), dato che al momento della sentenza di
primo grado il eredito principale non poteva considerarsi ancora liquido ed
esigibile, per la possibilità che quella pronuncia fosse gravata di appello.
* Cass.
civ., sez. II, 27 dicembre 1975, n. 4233
La determinazione dell'indennità prevista dall'art. 1127
cc., nel caso di sopraelevazione di un solo piano, deve essere effettuata
assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste
l'edificio o le parti di esso che viene sopraelevato, dividendo, poi, il
relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione,
e detraendo, infine, dal quoziente così ottenuto, la quota che spetterebbe al
condomino che ha eseguito la sopraelevazione; nel caso di sopraelevazione di
più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo, per il
numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione
dovrà essere moltiplicato per il numero di questi ultimi, e l'ammontare dell'indennità
sarà rappresentata dal prodotto così ottenuto, diminuito della quota che,
tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al
condomino che ha eseguito la sopraelevazione; in tale ultimo caso, deve
respingersi come errato il diverso criterio secondo il quale l'indennità
andrebbe considerata piano per piano, iniziando dal primo e calcolando il nuovo
piano sovrastante come se si trattasse di un piano già costruito.
* Cass. civ.. sez. II, 26 marzo 1976, n. 1084.
La norma dell'art. 1127, quarto comma. disponendo che il
prodotto dell'estensione della superficie sopraelevata per il valore a metro
quadro va diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, ai
fini della determinazione dell'indennità di sopraelevazione, stabilisce un
criterio giuridico di valutazione, che non consente di considerare quoad
valorem come inedificata, un'area di cui già sia stata sfruttata parzialmente
la potenzialità edificatoria.
* Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 1970, n. 1900.
L'indennità prevista dal quarto comma dell'art. 1127 c.c.
deve ritenersi dovuta agli altri condomini non solo per l'ipotesi della
sopraelevazione del lastrico solare di un edificio in condominio, ma anche nel
caso di sopraelevazione di una terrazza a livello eseguita dal proprietario di
essa e dell'appartamento adiacente da cui vi si accede. I cosiddetti ammezzati
e mezzanini devono essere calcolati - sia pure come mezzi piani - ai fini della
determinazione dell'indennità di sopraelevazione, sempreché abbiano, sul piano
strutturale e funzionale, connotazioni di autonomia e di indipendenza e non
siano astretti alle altre unità immobiliari da intimi vincoli pertinenziali.
* Cass.
civ., sez. II, 14 dicembre 1974, n. 4274.
Ove la sopraelevazione intervenga in un edificio
condominiale che, pur compreso in un complesso edilizio formato da più stabili,
sia rivestito da connotazioni di autonomia e indipendenza, rispetto agli altri
fabbricati, con i quali abbia in comunione soltanto i cortili interni,
l'indennità di sopraelevazione spetta esclusivamente ai proprietari degli
appartamenti siti in detto edificio, e cioè ai proprietari dei piani e delle
porzioni di piano inferiori a quello della sopraelevazione, per essere soltanto
questi depauperati nella loro sfera patrimoniale, in conseguenza della maggiore
incidenza, attraverso lo sfruttamento della colonna d'aria soprastante, sull'area
costituente la base dell'edificio, ed attraverso un più intenso godimento,
sulle parti e sui servizi comuni di questo.
* Cass.
civ.. sez. II, 7 dicembre 1974. n. 4093.
È dal momento in cui è completata la costruzione sopra
l'ultimo piano dell'edificio e non già dall'inizio della stessa che sorge
l'obbligo del pagamento dell'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., obbligo
che non è incompatibile con la circostanza che al momento dell'inizio della
sopraelevazione non vi fosse condominio.
* Trib. civ. Monza, 25 febbraio 1982, Davi c.
Pontillo, in Arch. civ. 1982, 878.
Poiché l'indennità di sopraelevazione prevista dall'art.
1127 c.c. non costituisce risarcimento del danno, per la decorrenza dei
relativi interessi occorre la costituzione in mora, a norma dell'art. 1282 c.c.
*
Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 1990, n. 10098, Levantesi c. Sonnino.
n) Installazione di veranda a vetri
L'installazione di una veranda a vetri, con copertura del
terrazzo all'ultimo piano dell'edificio condominiale, effettuata dal relativo
proprietario, è soggetta alla disciplina dettata dall'art. 1127 c.c. e in
particolare, alla disposizione del terzo comma di detto articolo, la quale
vieta sopraelevazioni che "pregiudichino l'aspetto architettonico
dell'edificio" medesimo. L'illegittimità ditale installazione, pertanto,
postula il verificarsi non di una pura e semplice modificazione della linea
stilistica del fabbricato, ma di una concreta diminuzione del valore economico
dello stesso, in relazione al suo aspetto esteriore. La relativa indagine va
condotta in stretta correlazione con la visibilità della nuova opera, tenuto
conto che nessun pregiudizio, nel senso indicato, può essere riscontrato in
manufatti che, secondo la valutazione di ogni concreta circostanza,
istituzionalmente demandata al giudice del merito, siano assolutamente
invisibili ai terzi, ovvero siano visibili in posizioni tanto distanti e
particolari da non lasciar spazio ad un 'eventuale compromissione estetica.
* Cass. civ., sez. II,
24 ottobre 1978, n. 4804.
o) Modifiche alla scala comune
Il condomino che ha diritto di sopraelevare ha facoltà di
apportare le modifiche necessarie alla scala comune, mediante le indispensabili
demolizioni e le successive ricostruzioni a livello più elevato.
* Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1980, n. 6362,
Mangraviti c. Mangraviti.
p) Nozione
Ai
fini dell'art. 1127 cod. civ., la sopraelevazione di edificio condominiale è
costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove
fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza
dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie
superiore terminale delimitante le nuove fabbriche, sicché non v'è
sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna, contenuta negli
originari limiti strutturali, delle parti dell'edificio sottostanti alla sua
copertura (nella specie: trasformazione in unità abitabile di locali
sottotetto), nel qual caso non possono per sé venire in rilievo nei rapporti
tra i condomini, nell'ambito della disciplina civilistica della sopraelevazione
in questione, in difetto di specifiche pattuizioni al riguardo, la
modificazione tra i "volumi tecnici" od i vincoli di destinazione
gravanti in virtù del progetto approvato e dell'autorizzazione di relativa
attuazione, riguardando la nozione di "volume tecnico" e tali vincoli
esclusivamente la regolamentazione pubblicistica dell'attività edilizia.
* Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1983, n. 680, Bossi c. Scalmana.
Ai fini dell'art. 1127 c.c. la sopraelevazione di
edificio condominiale deve intendersi non nel senso di costruzione oltre
l'altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o più nuovi piani o
di una o più nuove fabbriche sopra l'ultimo piano dell'edificio, quale che sia
il rapporto con l'altezza precedente del medesimo; ciò perché tale norma trova
giustificazione nell'occupazione, da parte di chi sopraeleva, dell'area comune
su cui sorge il fabbricato, ossia della maggiore utilizzazione, mediante
sfruttamento della colonna d'aria sovrastante l'edificio, di detta area. Ne
consegue che anche la costruzione realizzata su terrazza di proprietà esclusiva
del proprietario dell'adiacente appartamento, quando la terrazza sia quella
dell'ultimo piano o piano attico dell'edificio condominiale, ed assolve perciò
come lastrico solare alla funzione di copertura della parte sottostante detto
edificio, va considerata come sopraelevazione, ed è soggetta al relativo regime
legale, perché comporta le stesse conseguenze in termini di occupazione e di
utilizzazione della colonna d'aria sovrastante il fabbricato di qualsiasi altra
ipotesi di sopraelevazione, costituente espressione del diritto di proprietà
esclusiva dell'ultimo piano del lastrico solare.
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1991, n. 12173,
Bellotto c. Fazzalari.
Costituisce sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127
c.c., l'occupazione dell'area comune sovrastante l'ultimo piano, sia con un
altro piano, sia con una nuova fabbrica, che può consistere anche in materiale
diverso da cemento o laterizi, purché sia stabile e compatta -come nel caso di
struttura in alluminio, immobilizzata solidamente su un terrazzo di copertura,
di proprietà esclusiva - mentre è irrilevante che possa esser stata considerata
dal giudice penale, per escludere il reato previsto dall'art. 17. lett. b)
della legge 28 gennaio 1977 n. 10, pertinenza dell'appartamento.
* Cass. civ., sez. II, 1 luglio 1997, n. 5839,
Borriello V. c. Cond. Via Nicolardi 159.
Al fine dell'art. 1127 cod. civ., la sopraelevazione di
edificio condominiale deve intendersi non nel senso di costruzione oltre
l'altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o più nuovi piani (o
d'una o più nuove fabbriche) sopra l'ultimo piano dell'edificio, quale che sia
il rapporto con l'altezza precedente di questo. Ciò perché tale norma trova
giustificazione nell'occupazione, da parte di chi sopraeleva, dell'area comune
su cui sorge il fabbricato, ossia nella maggiore utilizzazione di detta area,
implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con
l'aumento del numero dei piani (divisore) necessariamente diminuisce il valore
di ogni quota piano (quoziente), onde l'indennità dovuta da colui che
sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la
situazione economica precedente, mediante la prestazione dell'equivalente
pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione,
da ogni singola quota-piano.
* Cass. civ., sez. II, 16 marzo 1982, n. 1697, Gorgone
c. Massari.
q) Nuovo lastrico solare
Qualora il lastrico solare di un edificio sia accessibile
ai condomini, in relazione alle necessità derivanti dalla sua specifica
funzione, direttamente dalle scale comuni, va ritenuta illegittima la
sopraelevazione eseguita dal proprietario del lastrico medesimo, ove il nuovo
lastrico ricostruito a seguito della sopraelevazione risulti accessibile ai
condomini solo passando attraverso locali di proprietà esclusiva, facenti parti
del piano sopraelevato.
* Cass. civ., sez. II, 15 marzo 1976, n. 939.
r) Opposizione
A norma dell'art. 1127 comma terzo cod. civ. il diritto
dei condomini di opporsi alla sopraelevazione che sia suscettibile di
pregiudicare l' aspetto architettonico dell'edificio o di diminuire
notevolmente l'aria e la luce ai piani sottostanti - il cui accertamento è
demandato al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità se
congruamente motivato -può essere esercitato non solo prima dell'inizio della
sopraelevazione ma anche dopo che la stessa sia effettuata, con facoltà di
domandare, in questa seconda ipotesi, la riduzione in pristino ed il
risarcimento del danno conseguente al pregiudizio derivato.
* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6611, Di
Benedetto c. Passari.
s) Pregiudizio per l'aspetto architettonico
In materia di condominio di edifici, il codice civile,
nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni (art. 1127, terzo comma),
all'aspetto architettonico dell'edificio, e, quanto alle innovazioni (art.
1120, secondo comma), al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di
diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica
principale insita nello stile architettonico dell'edificio, sicché l'adozione,
nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte
preesistente comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto
architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore. La relativa
indagine, condotta in stretta correlazione con la visibilità dell'opera e con
l'esistenza di un danno economico valutabile, è demandata al giudice del
merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se
congruamente motivato, senza comportare l'obbligo di un'espressa motivazione
sulla sussistenza del pregiudizio economico, quando questo è da ritenersi
insito in quello estetico. in conseguenza della gravità di quest'ultimo (nella
specie, trattavasi di veranda costruita sulla terrazza di un edificio
condominiale).
* Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1989, n. 1947,
Menichini c. Candela.
Il pregiudizio all'aspetto architettonico dell'edificio
che i condomini possono addurre a norma dell'art. 1127, terzo comma ad
impedimento della sopraelevazione da parte del proprietario dell'ultimo piano
può consistere in una diminuzione del valore dell'immobile diversamente dalla
semplice alterazione, prevista dall'art. 1120, secondo comma come comunque
impeditiva della innovazione eseguita specificamente sulla cosa comune, e la
relativa valutazione da parte del giudice può risultare implicitamente nella
stessa descrizione degli elementi di contrasto della eseguita sopraelevazione
rispetto all'edificio. (Nella specie, i giudici del merito, con decisione
confermata dal Supremo Collegio, avevano indicato nella diversità di
composizione di materiali del manufatto, nella minore altezza rispetto agli
altri piani, nel tipo di copertura e di finestratura le cause del rilevato
pregiudizio, sì da escludere che fosse stata attuata una ricostruzione
dell'equilibrio estetico della facciata).
* Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1988, n. 4613,
Verdarelli c. Cond. Savorelli.
Il codice civile, in materia di condominio di edifici,
nel riferirsi quanto alle sopraelevazioni, all'aspetto architettonico
dell'edificio e, quanto alle innovazioni, al decoro architettonico dello
stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto
architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico
dell'edificio, sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile
diverso da quello della parte preesistente dell'edificio comporta normalmente un
mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo (percepibile da
qualunque osservatore), e denotando per decoro architettonico una qualità
positiva dell'edificio derivante dal complesso delle caratteristiche
architettoniche principali e secondarie, onde una modifica strutturale di una
parte anche di modesta consistenza dell'edificio o un'aggiunta quantitativa
diversa dalla sopraelevazione, pur non incidendo normalmente sull'aspetto
architettonico, può comportare il venir meno di altre caratteristiche influenti
sull'estetica dell'edificio e così sul detto decoro architettonico incorrendo
nel divieto ex art. 1120 cit.
* Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1987, n. 8861, Di
Lella c. Cucciani.
Il
diritto di eseguire una costruzione sopra l'ultimo piano di un edificio
condominiale, previsto, a favore del proprietario di detto piano, dall'art.
1127 cod. civ., non è subordinato alla possibilità che la sopraelevazione
mantenga o ripeta le preesistenti linee architettoniche dell'edificio, ma
soltanto alla regola - la cui eventuale violazione va accertata con indagine di
fatto in relazione ai singoli casi - di non pregiudicare il decoro
dell'edificio medesimo o di non peggiorare l'aspetto esterno secondo il comune
senso estetico.
* Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1980, n. 2267, Lo Cascio c. Romano.
t) Revisione delle tabelle
In materia di condominio negli edifici, la sussistenza di
una soprelevazione non implica necessariamente la revisione delle tabelle
millesimali, le quali ex art. 69, n. 2, att e trans. c.c., possono essere
rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo condomino) solo se è
notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o
porzioni di piano.
* Cass. civ., sez. II, 13 settembre 1991, n. 9579,
Cerroni c. Papalia ed altri.
u) Titolarità del diritto
Il condomino che intende effettuare la sopraelevazione
dell'edificio in condominio per l'intera sua superficie ha l'onere di provare
di essere proprietario esclusivo dell'intero ultimo piano o del lastrico solare.
* Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 1974, n. 52.
Spettando
al proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale il diritto di
sopraelevazione, questi ha anche il diritto di optare per un diverso sistema di
copertura dell'edificio, trasformando un tetto spiovente in un lastrico solare
o terrazzo destinato a suo uso esclusivo.
* Corte app. civ. Messina, 18 novembre 1985, Mastroieni e Costa c.
Pinizzotto e Gangemi, in Arch. loc. e cond. 1986, 660.
v) Unanime consenso
Il divieto di sopraelevazione, nel caso in cui le
strutture dell'edificio condominiale siano inidonee a sorreggere il nuovo
piano, ha carattere assoluto e non può essere rimosso neanche dall'unanime
consenso di tutti i condomini. Il consenso unanime di questi ultimi è, invece,
richiesto per la preventiva esecuzione delle opere di consolidamento, eseguite
le quali, risorge il diritto del proprietario dell'ultimo piano di eseguire il
sopralzo non condizionato all'assenso, concorde o maggioritario, degli altri
comunisti. Il suddetto consenso non richiede la forma scritta, non implicando
un atto di disposizione di diritti reali, sia nel caso in cui i lavori di
consolidamento impongano l'introduzione o il passaggio nelle parti
dell'edificio di proprietà esclusiva, sia nel caso in cui tali lavori siano da effettuarsi
soltanto nell'ambito delle parti comuni dello stesso stabile, salvo, in
quest'ultima ipotesi, che i detti lavori rendano la parte comune, inservibile
per l'uso anche di un solo comproprietario.
* Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1977, n. 1300.
z) Violazione delle norme di edilizia
Il
diritto al risarcimento dei danni di cui all'art. 872 c.c. presuppone la
violazione delle norme di legge o regolamento in materia edilizia e non
l'eventuale difformità della costruzione rispetto alla licenza edilizia, la
quale per la sua natura di autorizzazione amministrativa come non pregiudica i
diritti dei terzi così non è attributiva a loro favore di diritti maggiori o
diversi di quelli riconosciuti dalle fonti di diritto obiettivo. Ne consegue
che il proprietario di un edificio, il quale abbia effettuato la
sopraelevazione di un piano, non può invocare una ragione di danno per il
pregiudizio all'estetica ed alla simmetria degli edifici, nei confronti del
proprietario dell'edificio contiguo, che nell'effettuare a sua volta la
sopraelevazione, non si sia uniformato alle prescrizioni di ornato, poste
unicamente dalla licenza edilizia e non anche da norme di legge o
regolamentari, giacché siffatta condotta se per un verso determina
responsabilità nei confronti della P.A.., per altro verso non può considerarsi
fatto produttivo di danno risarcibile per il vicino.
* Cass. civ., sez. II, 23ottobre 1991, n. 11210, Brigidi c. Saccomandi.
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