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Guida
alla Locazione ed al Condominio
Un vademecum sui controlli, sui passi necessari e sulle precauzioni per
evitare brutte sorprese.
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39 - RISCALDAMENTO E RISPARMIO ENERGETICO
SOMMARIO: a) Collaudo dell'impianto;
b) Combustibili;
c) Condutture e
tubature; d) Distacco dell'impianto centralizzato;
e) Griglia di aerazione;
f) Impignorabilità degli impianti;
g) Inquinamento atmosferico;
h) Installazione
dell'impianto; i) Lettura del contatore;
j) Locale sede dell'impianto;
k)
Obblighi dell'amministratore; l) Obblighi del locatore;
m) Orario di
funzionamento; n) Pannelli solari;
o) Riattivazione e mantenimento in funzione;
p) Smaltimento delle acque;
q) Sostituzione del bruciatore;
r) Spese
(ripartizione); s) Trasferimento della centrale termica;
t) Trasformazione a
gas metano; u) Trasformazione in impianti singoli;
v) Tubazioni; w) Vigilanza;
z)
Vizi o difetti.
a) Collaudo dell'impianto
Fa
capo all'amministratore del condominio l'obbligo, sanzionato penalmente, di
denunciare al comando provinciale dei vigili del fuoco l'installazione
dell'impianto di riscaldamento al fine di consentire il collaudo dell'impianto
stesso. Il reato di omessa denuncia al comando provinciale dei vigili del fuoco
dell'installazione dell'impianto di riscaldamento è di natura omissiva ed a
carattere permanente.
* Cass. pen., sez. III, 14 aprile 1976, n. 4676 (ud. 14 marzo 1975).
Le disposizioni in materia di combustibili contenute
negli artt. 11, 12. 13 e 14 della L. n. 615/1966, sono applicabili sia agli
impianti termici per uso riscaldamento sia agli impianti termici industriali.
* Cass. pen., sez. III, 5 aprile 1990, n. 5187 (ud. 27
febbraio 1990), Massimilla.
b) Combustibili
La modifica del tipo di alimentazione dell'impianto di
riscaldamento centralizzato da gasolio a metano non costituisce un'innovazione
ma, se l'impianto preesistente è obsoleto o guasto, rappresenta una
manutenzione straordinaria, mentre se il preesistente bruciatore è ancora
funzionante, la sua sostituzione rientra nelle semplici modifiche migliorative
dell'impianto, ove diretta a utilizzare una fonte di energia più redditizia e
meno inquinante. A ciò consegue che per l'approvazione della relativa delibera
non è richiesta la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, del c.c.
* Corte app. civ. Roma, 7 maggio 1997, n. 1517,
Spinazzoli c. Cond. di via Livio Andronico, in Guida al dir. 1997, 24, 57.
c) Condutture e tubature
Nel caso di attraversamento da parte dei tubi
dell'impianto termico condominiale di un vano di proprietà esclusiva non
fruente di detto impianto si deve ravvisare l'esistenza di una servitù prediale
di conduttura di liquidi a carico di tale vano ed a vantaggio delle altre parti
dell'edificio e non la semplice configurazione di opere, installazioni e
manufatti di uso e godimento comune ai sensi dell'art. 1117, n. 3 del codice
civile, la quale presuppone gli estremi del reciproco vantaggio con la
conseguenza che per la sua costituzione non è sufficiente il mero consenso
verbale del proprietario del vano e la mancata opposizione alle relative
delibere condominiali, essendo richiesto per detto consenso la prescritta forma
scritta.
* Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1988, n. 1523,
Cond. v. Ledi. Vitt. c. Pipol.
Nel caso di attraversamento, da parte dei tubi
dell'impianto di riscaldamento condominiale, di un vano in proprietà esclusiva
sprovvisto di radiatori e quindi non fruente di detto impianto, va ravvisata
una servitù prediale di conduttura di liquidi, a carico ditale vano ed a
vantaggio delle altre parti dell'edificio, e non la situazione prevista
dall'art. 1117, n. 3, cod. civ.. postulante l'estremo del reciproco vantaggio.
* Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 1982, n. 369,
Marangio c. Cond. V. Innocenz.
Per quanto si presumano di proprietà esclusiva del
condomino le condutture che si addentrano nei singoli appartamenti, la
trasformazione o la modificazione di tali condutture non può essere liberamente
effettuata dal condomino, quando essa si traduca in un pregiudizio per gli
altri partecipanti alla comunione modificandone i diritti. Pertanto, il
condomino non può variare, aumentandola, la superficie radiante del proprio
impianto di termosifone, collegato con l'impianto centrale.
* Cass. civ., 17 maggio 1960, n. 1216.
In tema di condominio di edifici, i poteri
dell'assemblea, i quali sono fissati tassativamente dal codice (art. 1135
c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in
ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta
invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di
acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda.
Pertanto non è consentito alla maggioranza dei condomini deliberare una diversa
collocazione delle tubazioni comuni dell'impianto di riscaldamento in un locale
di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà. senza il consenso
del proprietario del locale stesso.
*Cass. civ., sez. II, 27 agosto 1991, n. 9157. Tedesco
c. Cond. "Pietro da Breggia".
La collocazione in un vano (o altro ambiente o spazio)
compreso nel perimetro del condominio delle tubazioni (o parte di esse)
dell'impianto termico centralizzato, o di altro servizio comune, non rende di
per sé quel vano insuscettibile di autonomo ed esclusivo diritto di proprietà,
salve le limitazioni di tale diritto - contraenti corrispondenti servitù -
correlata all'obbligo di consentire e conservare la destinazione di tali
tubazioni al servizio ed a vantaggio dell'intero edificio condominiale.
*Cass. civ., sez. II, 19 maggio 1992, n. 5978.
Per gli impianti che servono all'uso e al godimento comune,
quali quelli per il riscaldamento, la presunzione di comunione opera soltanto
per tutta quella parte dell'impianto che può ritenersi centrale, e non anche
per le condutture derivanti che, staccandosi dall'impianto centrale, si
addentrano nei singoli appartamenti, in ordine alle quali vale, invece, la
presunzione di proprietà esclusiva. La trasformazione o la modificazione ditali
condutture può essere liberamente effettuata dal condomino soltanto se non si
traduca in un pregiudizio degli altri partecipanti alla comunione, il quale
pregiudizio ricorre nell'ipotesi in cui uno dei condomini aumenti la superficie
radiante del proprio impianto di termosifone. collegato con l'impianto centrale
di riscaldamento, oltre la misura prevista dal regolamento. In tal caso,
trattandosi di un innovazione, che importa una modificazione dei diritti dei
condomini, il consenso alla trasformazione delle condutture non può essere
provato che mediante scrittura.
* Cass. civ., 31luglio 1958, n. 2812.
La
semplice esistenza di una servitù di conduzione di tubi nelle strutture murarie
di appartamento. a favore del condominio, non costituisce di per sé obbligo del
singolo condomino di contribuzione alle spese per il riscaldamento centrale.
* Pret. civ. Firenze, 17 giugno 1986, Sparnacci c. Condominio via Trieste
26, Firenze, in Arch. loc. e cond. 1986, 497.
In
conformità al disposto dell'art. 1117. n. 3, cod. civ., la presunzione di
comproprietà dell'impianto per il riscaldamento opera soltanto per quella parte
che può ritenersi centrale e non pure per le condutture che, staccandosi
dall'impianto centrale, si addentrano nei singoli appartamenti e soddisfano,
quindi, unicamente le esigenze individuali di ciascun condomino; ne consegue
che, per le suddette condutture, vale la presunzione di proprietà esclusiva da
parte del condominio medesimo.
* Corte app. civ. Napoli, sez. I, 21 maggio 1986, n. 845. Candido c. Perillo
e Amm. del Condominio via Dei Mille 25, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1986,
657.
La presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c.
dell'impianto centrale di riscaldamento fino al punto di diramazione ai locali
di proprietà esclusiva dei singoli condomini non può essere esclusa per il
fatto che alcune unità immobiliari siano sprovviste di diramazioni, giacché ciò
che rivela al fine di escludere il concorso nelle spese è l'obiettiva
configurazione dei luoghi, tale da escludere di per se stessa la potenzialità
d'uso della cosa comune.
* Trib. civ. Milano, 2 marzo 1992. in Arch. loc. e
cond. 1992, n. 3.
Integra
gli estremi dello spoglio (e non della semplice molestia) e legittima
l'esercizio dell'azione di reintegra nel possesso da parte del conduttore di
appartamento sito in edificio munito di impianto centralizzato di riscaldamento
il distacco da siffatto impianto delle tubazioni sottostanti il citato
appartamento operato dall'amministratore del condominio, con conseguente
interruzione dell'erogazione di energia termica, solo allorquando l'intervento
spogliativo, consistito nella manomissione dell'impianto, sia stato effettuato
su una parte dell'impianto medesimo di proprietà esclusiva del singolo
condomino (e, quindi, di pertinenza del conduttore istante).
* Pret. civ. Busto Arsizio, sez. dist. Gallarate, 10 maggio 1994, Albergo c.
Condominio dell'Olmo e altra. in Arch. loc. e cond. 1994, 851.
d) Distacco dall'impianto centralizzato
Qualora alcuni condomini decidano, unilateralmente, di
distaccare le proprie unità immobiliari dall'impianto centralizzato di
riscaldamento, i medesimi non possono sottrarsi al contributo per le spese di
conservazione del predetto impianto, non essendo configurabile una rinuncia
alla comproprietà dello stesso, ma, ove i loro appartamenti non siano più
riscaldati, non sono tenuti a sostenere le spese per l'uso (nella specie,
quelle per l'acquisto del gasolio), in quanto il contributo per queste ultime è
adeguato al godimento che i condomini possono ricavare dalla cosa comune.
* Cass. civ., sez. II, 20 novembre 1996, n. 10214,
Condominio di via Piazza n. 15 in Modena c. Fabro ed altri, in Arch. loc. e cond.
1997. 63.
Il distacco delle diramazioni relative ad una o più unità
immobiliari dell'edificio condominiale dall'impianto di riscaldamento è
consentito quando il condominio interessato provi che da questo deriverà un
effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà
uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto centrale
stesso.
* Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1995, n. 1597,
Maddalena c. Cond. Parco delle Magnolie. Conf. App. civ. Milano, 19 gennaio
1996. n. 139, in Arch. loc. e cond 1996, n. 5 e Giud. pace Roma, 5 settembre
1996, ibidem.
L'impianto
centrale di riscaldamento è normalmente progettato, dimensionato e costruito in
funzione dei complessivi volumi interni dell'edificio cui deve assicurare un
equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore
attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni
dell'immobile. Conseguentemente, il distacco delle diramazioni relative a uno o
più appartamenti dall'impianto centrale deve ritenersi vietato in quanto incide
negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando uno
squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di
esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi
dell'impianto centralizzato. Il distacco è, invece, consentito quando è
autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla
unanimità dei partecipanti alla comunione, ovvero anche quando, da parte dei condomini
interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa
derivare alcuno dei suddetti inconvenienti.
* Cass. civ., sez. II, 30 novembre 1984, n. 6269, Ciuffi c. Cond. V. Kiew
FI.
Posto
che un impianto centrale di riscaldamento destinato a riscaldare i vari
appartamenti di uno stabile è proporzionato nei suoi organi fondamentali
(caldaia, bruciatore e tubazioni) alla quantità di calorie necessarie a
riscaldare l'intero stabile, il distacco di una parte dell'impianto dalla
centrale termica, così come la creazione di un impianto autonomo di
riscaldamento. concretano una alterazione della destinazione della cosa comune
e non già una delle modifiche consentite dall'art. 1102 c.c., poiché in tal
caso si altera la destinazione della cosa comune, snaturandola o impedendone o
compromettendone la funzione che le è propria.
* Cass. civ., sez. II, 12 marzo 1977, n. 1001.
In tema di condominio degli edifici, il singolo condomino
non può sottrarsi all'obbligo di concorrere, secondo la ripartizione risultante
dalle tabelle millesimali - suscettibili di modificazione anche per fatti
concludenti - alle spese di erogazione del servizio centralizzato di
riscaldamento distaccando la propria porzione immobiliare dal relativo
impianto, senza che rilevino in contrario né la L. 29 maggio 1982, n. 308, sul
contenimento dei consumi energetici, né la circostanza che il condominio stesso
consti di più edifici
separati, ma serviti da impianti comuni non frazionati in relazione alle
singole unità immobiliari.
* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1994, n. 4278, Cond.
5. Giacomo Primo di Torino c. Soc. Cada Sini.
Il singolo condomino non può, di regola, mediante
unilaterale rinunzia al servizio di riscaldamento, sottrarsi all'obbligo di
contribuire al pagamento delle spese di funzionamento di impianto centralizzato
di termosifone, sito in stabile condominiale: resta salva l'eccezionale ipotesi
in cui il condomino rinunziante dimostri che l'esclusione dal riscaldamento di
alcuni locali si risolva in una proporzionale riduzione delle spese generali di
esercizio.
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 12 giugno 1981, n.
889: La Lombarda s.n.c. c. Condominio viale Piave, angolo via F.lli Cervi -
Limbiate, in Arch. loc. e cond. 1982, 75.
Il condomino non può distaccarsi dall'impianto di
riscaldamento centralizzato senza il consenso di tutti gli altri condomini, né
a seguito di ciò esimersi dall'obbligo di contribuire alle spese per la
prestazione di tale servizio.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 14 ottobre 1987, n.
10251, Rubino c. Condominio di Via Cupa Angara, n. 5, Napoli, in Arch. loc. e
cond. 1988, 440.
Il distacco delle diramazioni di uno o più appartamenti
dall'impianto di riscaldamento centralizzato, con conseguente esclusione dalle
spese di gestione comuni, necessita del voto favorevole di tutti
indistintamente gli interessati al funzionamento dell'impianto, e quindi non
solo dei condomini, ma anche dei conduttori di alloggi siti nel condominio.
* Trib. civ. Napoli, 24settembre 1987, n. 8791, Novino
c. Condominio di via S. Giacomo dei Capri 39/D, Napoli, in Arch. loc. e cond.
1988, 126.
In caso di illegittimo distacco dall'impianto
centralizzato di riscaldamento, il condomino che ha operato il distacco non è
tenuto al riallaccio del nuovo impianto a quello centralizzato se il suo comportamento
è stato causato dalle omissioni del condominio (nella specie il condominio non
aveva provveduto per anni a mettere l'impianto centralizzato in condizioni di
fornire un sufficiente riscaldamento al convenuto).
* Trib. civ. Milano, 23 gennaio 1992, in Arch. loc. e
cond. 1992, 363.Il
distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto
centrale è generalmente vietato perché incide negativamente sulla destinazione
obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere
eliminato solo con aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i
condomini che continuassero a servirsi dell'impianto centralizzato; il distacco
è consentito, quindi, solamente se venga fornita la prova che dal medesimo non
derivino i suddetti inconvenienti.
* Trib. civ. Torino, sez. I bis, 7 settembre 1987, n. 6030, S.S. Bienes
Prima c. Olimpic Srl, in Arch. loc. e cond. 1987, 716.
Il distacco delle diramazioni dall'impianto
termocentralizzato incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa
comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con
una maggiore spesa di esercizio e conservazione per i condomini che continuano
a usare dell'impianto, per cui è da ritenersi consentito solo quando è previsto
dal regolamento contrattuale ovvero quando avvenga col voto unanime dei
partecipanti, oppure nel caso in cui l'interessato al distacco dimostri che da
questo non possa derivare alcun inconveniente.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 25 giugno 1986, n. 6703,
Rubino c. Cond. via Cupa Angara, 5, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1986, 468.
Il distacco delle diramazioni relative ad uno o più
appartamenti dall'impianto centrale di riscaldamento, qualora non venga provata
l'assenza di inconvenienti per effetto di tale distacco, deve ritenersi vietato
in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune,
determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un
aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che
continuano a servirsi dell'impianto centralizzato.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 26 ottobre 1996, n. 8837,
Longo c. Comunione impianto riscald. viale Tiziano nn. 14 e 22 di Portici e
altri, in Arch. loc. e cond. 1996, 933.
In caso di installazione di un impianto autonomo di
riscaldamento con distacco da quello centralizzato, la rinuncia al servizio di
riscaldamento e l'esonero dalla relativa spesa non può essere determinata
autonomamente ed unilateralmente ma, al contrario, deve essere autorizzata dall'assemblea
(con il quorum ex art. 1120 cod. civ.), una volta verificata l'entità della
riduzione di spese derivanti dal distacco.
* Trib. civ. Roma, sez. IV, 24 maggio 1985, n. 6623,
Lo Cascio c. Cond. di via Arena, 8, Roma, in Arch. loc. e cond. 1986, 113.
Integra gli estremi dell'atto di molestia e legittima
l'esercizio dell'azione di manutenzione, ex art. 1170 cod. civ., il distacco
operato da un condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento, ciò
costituendo alterazione della cosa comune, con conseguente pericolo di
possibili inconvenienti nella sua utilizzazione.
* Pret. civ. Firenze, 24 gennaio 1989, Compostrini ed
altri c. Bordoni, in Arch. loc. e cond. 1989, 780.
Il
distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale
di riscaldamento e consentito quando il singolo interessato provi che il
distacco stesso non incida negativamente sulla destinazione obiettiva della
cosa comune, determinando uno squilibrio termico e, al contrario, possa servire
a porre rimedio ad una situazione di inefficienza dell'impianto comune.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 26 gennaio 1989, n. 680, Condominio di Via
Bertelli 2, Milano c. Migliavacca, in Arch. loc. e cond. 1990, 94.
Il distacco delle diramazioni relative ad una o più
porzioni immobiliari dall'impianto centrale di riscaldamento è consentito
soltanto quando i singoli interessati provino che dal distacco derivi una
effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio, senza che si
verifichi uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento
dell'impianto.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 11 ottobre 1993, Soc.
Sida c. Cond. di via Popoli Uniti n. 24 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1994,
600.
È ammissibile il distacco dall'impianto centralizzato di
riscaldamento condominiale allorquando, in considerazione delle particolari
caratteristiche tecniche dell'impianto, comporti un'effettiva proporzionale
riduzione del consumo, con esclusione di aggravi di sorta per gli altri
partecipanti al condominio.
* Trib. civ. Milano, 7 ottobre 1991, in Arch. loc. e
cond., 1992, 87.
Non è censurabile l'installazione di un impianto di
riscaldamento autonomo aggiuntivo che non arrechi pregiudizio a quello
condominiale ma, qualora dal distacco derivi anche una minima manomissione
dell'impianto centralizzato, ne consegue la condanna alla riduzione in pristino
con collegamento all'impianto centralizzato nel momento in cui esso venga
rimesso in funzione.
* Trib. civ. Roma, 9 luglio 1988, in Foro it. 1989, I,
2964.
e) Griglia di aerazione
La competenza sulla domanda di sostituzione della griglia
di aerazione della centrale comune di riscaldamento, posta nella soglia di
ingresso dell'edificio condominiale, al fine di evitare inconvenienti nel
transito, va determinata in base al valore perché non si configura una
controversia sulle modalità di uso del servizio condominiale (art. 8 n. 4
c.p.c.), né una controversia sulla misura dei servizi del condominio (art. 7
comma secondo c.p.c.).
* Cass. civ. 11 gennaio 1994, n. 223.
f) impignorabilità degli impianti
Gli ascensori e gli impianti di riscaldamento, comprese
le caldaie ed i bruciatori, sono parti integranti degli edifici nei quali sono
installati, e non semplici pertinenze; essi, infatti, non hanno una funzione propria,
ancorché complementare e subordinata rispetto a quella degli edifici, ma
partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi, quali
elementi essenziali alla loro destinazione, da ciò consegue che l'ascensore e
l'impianto di riscaldamento non sono pignorabili, come beni mobili,
separatamente dall'edificio in cui sono installati, e che l'opposizione con la
quale il debitore deduca detta impignorabilità, in quanto tendente a contestare
il diritto del creditore di agire esecutivamente su quei beni, configura, ai
sensi dell' art. 615 c.p.c., opposizione all'esecuzione, e non opposizione agli
atti esecutivi.
* Cass. civ., sez. III, 27 febbraio 1976, n. 654.
g) inquinamento atmosferico
La necessità di dare esecuzione ad una legge imperativa
che imponga la adozione di cautele o accorgimenti per evitare l'inquinamento
atmosferico (L. 13 luglio 1966 n. 615) non sottrae le relative delibere
dell'assemblea condominiale all'osservanza delle maggioranze previste dall'art.
1136 c.c. qualora, per eseguire in concreto il comando della legge, si debba
far luogo ad innovazioni in senso tecnico, sia a causa delle opere che per
diretta conseguenza dell'applicazione di quelle cautele e di quegli
accorgimenti si rendono necessarie, sia a causa dello stato dei luoghi
condominiali, che debbono essere convenientemente modificati per attuare quelle
opere.
* Cass. civ., sez. II, 12 aprile 1976, n. 1281.
La carenza, nell'impianto comune di riscaldamento, dei
requisiti tecnici prescritti dalla legge per la sicurezza delle persone e delle
cose e per limitare l'inquinamento prodotto dalla combustione non impedisce
alla assemblea di deliberare sulle relative spese di esercizio (art. 1135 c.c.)
perché tale deliberazione non attiene alla attivazione dell'impianto, che
rientra tra i compiti propri dell'amministratore (art. 1130 c.c.).
* Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8531,
Aliotta c. Condominio Due Palme di via Lentini in Siracusa, in Arch. loc. e
cond. 1997, 446.
In
forza dell'art. 1131 cc., l'amministratore di un condominio deve osservare ed
applicare tutte le disposizioni legislative e amministrative che possono
riguardare il condominio stesso; fra l'altro, egli ha il compito, ai sensi
dell'art. 1130, n. 2 c.c., di disciplinare la prestazione dei servizi di
interesse comune, compreso quello del riscaldamento centrale. Di conseguenza la
responsabilità per l'impiego di combustibili proibiti dall'art. 13 L. 13 luglio
1966, n. 615 ricade esclusivamente sull'amministratore e nessun addebito può
venir mosso al singolo condomino, che pur abbia partecipato ad un'assemblea ove
si sia discusso del problema.
* Cass. pen., sez. III, 29 maggio 1972, Dal Vecchio.
Le disposizioni in materia di combustibili contenute
negli artt. 11, 12, 13 e 14 della L. n. 615/1966, sono applicabili sia agli
impianti termici per uso riscaldamento sia agli impianti termici industriali.
* Cass. pen., sez. III, 5 aprile 1990, n. 5187 (ud. 27
febbraio 1990), Massimilla.
Le disposizioni di attuazione delle direttive Cee in
materia di qualità dell'aria, contenute nel d.p.r. 24 maggio 1988, n. 203, sono
esclusivamente rivolte agli impianti industriali, e non ai titolari di impianti
termici per il riscaldamento di ambienti civili.
* Tar Lombardia, 4ottobre 1991, n. 1227, in Giur. it.
1993, III, 1, 418.
h) Installazione dell'impianto
L'installazione dell'impianto di riscaldamento, avvenuta
successivamente alla costituzione del condominio, fa escludere la presunzione
di comproprietà dell'impianto stesso, di cui all'art. 1117 cod. civ.
* Pret. civ. Napoli, sez. V, 19 gennaio 1983,
D'Alessandro e altro c. Cond. di via Cilea, 26, NA, in Arch. loc. e cond. 1983,
364.
i) Lettura del contatore
Il locatore ha diritto di accedere all'interno di un
immobile locato per provvedere alla lettura del contatore dell'acqua al fine di
ripartire le spese secondo le diverse unità immobiliari servite.
* Pret. civ. Roma, sez. I, decr. 26 ottobre 1983,
Grandi e altro c. D'Agostino, in Arch. loc. e cond. 1984, 327.
j) Locale sede dell'impianto
La dichiarazione dell'assemblea del condominio con la
quale viene dato in locazione ad uno dei condomini il locale condominiale in
cui è sistemato l'impianto di riscaldamento ed affidato allo stesso condomino
la gestione del servizio di riscaldamento richiede, ai fini della sua validità,
la maggioranza semplice, avendo ad oggetto la disciplina di un servizio volto
al soddisfacimento dell'interesse collettivo dei condomini, e non
un'innovazione diretta all'uso più comodo o al maggior rendimento di cosa
comune.
* Cass. civ.. sez. II, 28 gennaio 1976, n. 270.
Nell'edificio
condominiale, l'impianto di riscaldamento centrale ed i locali ad esso
destinati costituiscono un complesso unitario, indivisibile.
* Cass. civ., 26 giugno 1976, n. 2419.
k) Obblighi dell'amministratore
Soltanto nel caso di installazione di un impianto termico
centralizzato posto in edificio amministrato in condominio l'obbligo di
presentare idoneo progetto e di adempiere alle prescrizioni della legge incombe
sull'amministratore (e sarà necessario predisporre un progetto unitario
riguardante l'intero edificio riscaldato); nel caso, invece, di installazione
di impianti termici individuali tale obbligo grava sul proprietario
dell'alloggio e, quindi, dell'impianto.
* Trib. civ. Torino, sez. I, 19 ottobre 1994. n. 7963,
Rosso Brignone c. Condominio di Via Assarotti, n. 1, di Torino, in Arch. loc. e
cond. 1994, 828.
l) Obblighi del locatore
Qualora l'installazione del servizio di riscaldamento in
un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla situazione
logistica dell'immobile, non gravosa né voluttuaria, tale innovazione, se
approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condomini, con la
conseguenza che, nell'ipotesi di un locale dato in locazione, come il
proprietario-locatore è tenuto a sostenere pro quota le spese di impianto,
parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecita ex
art. 1582 c.c.) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento
dell'attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel
corso della locazione, essendo l'aumento degli oneri accessori conseguente
all'applicazione dell'art. 9 L. 27 luglio 1978 n. 392, senza alterazione del
rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il
conduttore vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità
del bene.
* Cass. civ., sez. III, 24 giugno 1993, n. 7001,
lasparra c. Soc. Perretti.
La legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone)
disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla
normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore ha
diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 att.
stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle
cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente
da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei
conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può invece agire in
risoluzione il locatore ex art. 5 della citata legge n. 392 del 1978, per il
mancato rimborso degli oneri accessori), anche con riguardo alle spese del
servizio comune di riscaldamento ancorché questi ultimi abbiano diritto di
voto, in luogo del condomino locatore, nelle delibere assembleari riguardanti
la relativa gestione.
* Cass. civ., sez. III, 3 febbraio 1994, n. 1104,
Comune di Torino c. Cond. di via Risorgimento n. 14 di Poirino, in Arch. loc. e
cond. 1994, 559.
Il conduttore di un immobile ad uso ufficio posto al piano
terreno di uno stabile, ed insufficientemente riscaldato nonostante il regolare
funzionamento dell'impianto centralizzato condominiale di riscaldamento, non
può pretendere dal condominio la realizzazione di modifiche all'impianto
esistente o di un nuovo impianto idoneo ad assicurare nei locali occupati
temperature adeguate, né può vantare analogo diritto nei confronti del
locatore. ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., qualora la situazione lamentata
dipenda dalle stesse caratteristiche originarie dell'impianto (di tipo a
pannelli radianti posati a pavimento), e debba quindi considerarsi alla stregua
di un vizio dell'immobile già esistente all'inizio della locazione.
* Pret. civ. Milano, ord. 14 giugno 1991, in Arch.
loc. e cond. 1992. 421.
È ammissibile il provvedimento di urgenza che imponga al
locatore di provvedere a proprie spese all'installazione di un impianto
autonomo di riscaldamento se l'originario servizio è venuto meno per la
decisione dell'assemblea dei condomini di sopprimere l'impianto centralizzato
esistente.
* Pret. civ. Roma, ord. 3 marzo 1992, in Arch. loc. e
cond. 1992, 849.
m) Orario di funzionamento
Ogni condomino ha il diritto di ottenere che l'impianto
di riscaldamento sia strutturato in modo da assicurare, nelle ore di
accensione, un uniforme riscaldamento di tutti gli appartamenti e ciò
attraverso opportuni accorgimenti tecnici, quali una differenziazione delle
superfici radianti, in rapporto alla posizione, struttura, esposizione e
volumetria di ogni appartamento. Se peraltro le caratteristiche di posizione,
struttura ed esposizione di un appartamento (nella specie, attico) siano tali
da determinare nelle ore di interruzione del funzionamento dell'impianto un
calo della temperatura più accentuato che negli altri appartamenti, al di fuori
di qualsiasi deficienza nell'organizzazione e conduzione del servizio, il
condominio interessato ha diritto di ottenere una maggiore fruizione del
servizio comune - nei limiti stabiliti dalle norme generali regolanti il
funzionamento degli impianti termici - purché ciò sia consentito dalle
caratteristiche dell'impianto e possa effettuarsi senza pregiudizio o disagio
per gli altri condomini, restando a carico del richiedente la maggiore spesa
derivante dal protratto o più intenso funzionamento dell'impianto (anche in
relazione all'eventuale deterioramento) e quella che possa rendersi necessaria
per la messa in opera di strumenti o l'adozione di accorgimenti tecnici atti ad
evitare un eccesso di calore negli altri appartamenti.
* Cass. civ., sez. II, 10 giugno 1981, n. 3775,
Condominio di via XX Settembre 150, Perugia c. Briziarelli, in Arch. loc. e
cond. 1981, 397, motiv. e nota.
Qualora
l'accensione anche di notte dell'impianto di riscaldamento, in esito a
controversia fra il condominio ed il singolo condomino, venga prevista quale
mera modalità tecnica per assicurare a detto condomino un'erogazione di calore
pari a quella goduta dagli altri proprietari, il passaggio in giudicato della
relativa sentenza non osta a che l'assemblea successivamente deliberi di
spegnere l'impianto stesso nelle ore notturne, ove i nuovi accorgimenti di
gestione egualmente consentano il raggiungimento dell'indicato obiettivo.
* Cass. civ., sez. II, 17 novembre 1990, n. 11124, Marini c. Samaritan.
Determinare l'orario di funzionamento del servizio di
riscaldamento e stabilire la sua gestione costituiscono modalità d'uso di un
servizio condominiale, dal momento che si tratta di stabilire i criteri per
l'erogazione ditale servizio e per il suo uso. La competenza relativa alle cause
riguardanti tale materia spetta quindi al giudice conciliatore ex art. 1 della
L. n.399 /1984.
* Pret. civ. Treviso, 20 luglio 1985, n. 288, Prioni
c. Pavan e altri e Zanatta n.c., in Arch. loc. e cond. 1986, 155.
Atteso che i rumori e le vibrazioni prodotte dalle
apparecchiature che alimentano la rete del riscaldamento condominiale impongono
l'adozione di particolari accorgimenti idonei a riportare nei limiti della
normale tollerabilità tali inconvenienti, l'impianto di riscaldamento deve
rimanere fermo dalle ore 22 alle ore 7 ed inoltre, al fine di ridurre la
rumorosità per il periodo in cui si faccia uso ditale impianto, devono essere
adottati gli accorgimenti suggeriti dal consulente tecnico.
* Trib. civ. 5. Maria Capua Vetere, 9 giugno 1986, n.
1142, Zacchia e altro c. Cond. Sol-Air di via Tazzoli, 67, Caserta e altri, in
Arch. loc. e cond. 1986, 669.
La domanda diretta ad invalidare una delibera assembleare
nella parte riguardante l'orario di funzionamento del servizio di riscaldamento
e la gestione di esso non introduce una controversia sulle modalità d'uso dei
servizi condominiali di cui all'art. 1 della L. n. 399/1984, sibbene sulla
misura dei servizi del condominio di case di cui all'art. 2 della citata legge,
ed è, pertanto, di competenza del pretore.
* Giud. conc. Treviso, ord. 6 giugno 1986, Prioni e
altro c. Pavan e altri, in Arch. loc. e cond. 1986, 521.
E' annullabile per eccesso di potere, ai sensi dell'art.
1130 n. 2 cod. civ., la delibera assembleare che abbia statuito l'accensione
dell'impianto centralizzato di riscaldamento dalle ore 16 alle ore 22, con
esclusione delle ore mattutine, in quanto è regola generale (anche alla luce
della L. n. 645/1983) che il riscaldamento vada erogato soprattutto nelle ore
più fredde della giornata, che sono quelle di prima mattina e di sera, nelle
quali v'è maggior pericolo che le condizioni climatiche possano procurare danni
alla salute di coloro che vivono nell'edificio e quindi all'interesse della
comunione.
*Giud. cone. Bari, 10 ottobre 1989, n. 308, Cavone c.
Condominio di via Calefati n. 399 di Bari e Loiodice, in Arch. loc. e cond.
1990, 159.
In materia di servizio di riscaldamento organizzato in un
edificio in condominio mediante una centrale termica comune, l'efficienza e la
funzionalità dell'impianto sono direttamente strumentali alla normale
abitabilità delle singole porzioni immobiliari. Ogni condomino, quindi, ha
diritto di ottenere che l'impianto di riscaldamento sia strutturato in modo da
assicurare nelle ore di accensione un uniforme riscaldamento di tutti gli
appartamenti, e ciò mediante opportuni accorgimenti tecnici, e anche per mezzo
di una maggiore fruizione del servizio comune, nei limiti stabiliti dalle norme
generali che regolano il funzionamento degli impianti termici.
* Trib. civ. Milano, 25 maggio 1992, in Arch. loc. e
cond. 1992, 812.
n) Pannelli solari
L'installazione da parte di un condomino di pannelli
solari su parte comune dell'edificio condominiale (nella specie, sul lastrico di
copertura del vano scale), che non alteri la cosa comune e non impedisca agli
altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non
costituisce innovazione, né a norma dell'art. 1120 cod. civ., né a norma del
successivo art. 1121, ma legittimo uso della cosa comune.
* Trib. civ. Salerno, sez. II, 16 marzo 1982,
D'Aniello c. Condominio di via A. Capone 9, Salerno, in Arch. loc. e cond.
1982, 269.
o) Riattivazione e mantenimento in funzione
In tema di condominio negli edifici, è legittimo, da
parte dei condomini, il ricorso al procedimento ex art. 700 cod. proc. civ.,
nel caso in cui il loro diritto al riscaldamento può subire un danno grave ed
irreparabile, sussistendo pericolo di un concreto nocumento all'integrità
psicofisica dei medesimi in conseguenza dell'inerzia degli amministratori
relativamente alla riattivazione e al mantenimento in funzione dell'impianto
centralizzato di riscaldamento a gasolio, nonostante la rigida stagione
invernale in atto.
* Trib. civ. Molfetta, 31 dicembre 1988, Nappi e altri
c. Condominio Via Serao 24, Molfetta, in Arch. loc. e cond. 1989, 368.
p) Smaltimento delle acque
L'installazione di due pompe per lo smaltimento delle
acque dell'impianto di riscaldamento di un condominio costituisce una modifica
migliorativa dell'impianto termico esistente, che non incide sulla cosa comune,
mutandone la funzione o la destinazione: conseguentemente, la relativa
deliberazione - come pure la sua successiva revoca - può essere adottata
dall'assemblea dei condomini senza la maggioranza qualificata prescritta per le
innovazioni.
* Cass. civ., sez. II, 22 maggio 1978, n. 2541.
q) Sostituzione del bruciatore
La sostituzione del bruciatore dell'impianto di
riscaldamento di un edificio condominiale, nei casi in cui il bruciatore sostituito
era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in
quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto senza alcuna
modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta
alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di
consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia, più
economica o meno inquinante. (Nella specie, si trattava della sostituzione di
un bruciatore alimentato da gasolio con un bruciatore alimentato da gas
metano).
* Cass. civ., sez. II, 18 maggio 1994, n. 4831,
Condominio di Via Campania nn. 15 e 17 di Taranto c. Masella.
La spesa per la sostituzione della caldaia ben può essere
legittimamente suddivisa secondo i millesimi della tabella di riscaldamento,
essendo evidente che gli stessi sono proprio deputati al calcolo delle diverse
proporzioni di uso tra i vari utenti.
* Trib. civ. Genova, 28 novembre 1996, n. 3300,
Magliano c. Condominio di Via S. Nazaro n. 6 in Genova, in Arch. loc. e cond.
1997, 99.
r) Spese (ripartizione)
In tema di condominio, ai fin della ripartizione delle
spese di riscaldamento, l'unico criterio base che sia conforme al principio
generale di cui all'art. 1123, comma 2, c.c. è quello della superficie
radiante.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1995, n. 946, Giani
c. Cond. Viale Meyello 6, Milano.
In tema di ripartizione delle spese del servizio
condominiale di riscaldamento, i criteri stabiliti dai commi primo e secondo
dell'art. 1123, cc. possono essere derogati - secondo quanto sancisce la detta
norma - soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una
deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con la unanimità dei
consensi dei partecipanti alla comunione; e pertanto non è consentito
all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza. di porre in via
provvisoria le spese di riparazione degli impianti singoli a carico
indistintamente di tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 16 novembre 1991, n. 12307,
Varrica c. Milano. Nello stesso senso, v. Cass. 4 giugno 1993. n. 6231.
Con riguardo all'impianto di riscaldamento installato in
un fabbricato condominiale, l'indagine diretta a stabilire se il singolo
partecipante, che non usufruisca del servizio di riscaldamento (nella specie. in
quanto proprietario esclusivo di negozi), sia ugualmente comproprietario di
detto impianto, e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 cod. civ., sia tenuto
a concorrere nelle spese inerenti alla sua conservazione, va condotta in base
ai criteri fissati dall'art. 1117 cod. civ. sull'individuazione delle parti
comuni dell'edificio, tenendo conto che la comunione di detto impianto, ove
debba essere negata in base alla citata norma, può essere riconosciuta, per
effetto di diversa previsione del regolamento condominiale, solo se esso abbia
natura contrattuale, perché predisposto dall'originario unico proprietario e
poi accettato con i singoli atti di acquisto. ovvero perché adottato con il
consenso unanime di tutti i partecipanti, manifestato nelle dovute forme.
* Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3966,
Cristiani c. Cond. V. Stur. Ge.
L'indagine diretta a stabilire se il singolo partecipante
al condominio (nella specie, proprietario di un'autorimessa), che non
usufruisce del servizio di riscaldamento, sia ugualmente proprietario di detto
impianto e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 c.c., sia tenuto a
concorrere alle spese inerenti alla sua conservazione o al rifacimento, va
condotta in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c. per l'individuazione delle
parti comuni dell'edificio. Cosicché, limitandosi la proprietà comune
dell'impianto di riscaldamento al punto di diramazione ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini, qualora manchi detta diramazione, poiché non
esiste la possibilità che i locali medesimi fruiscano del riscaldamento,
l'impianto non può considerarsi destinato alloro servizio.
* Cass. civ., sez. II, 8 maggio 1996, n. 4270, Cond.
Tre Stelle c. Benardi.
L'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie
alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla
prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate
dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni
dell'edificio (art. 1123, primo comma, c.c.); con la conseguenza che la
semplice circostanza che l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi
sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per
le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare,
nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale
sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese
allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.
* Cass. civ., sez. un., 26 novembre 1996, n. 10492,
Rauco c. Condominio di Via Vaccari 38 in Roma, in Arch. loc. e cond. 1997, 61.
Il singolo condomino non è titolare di un diritto di
natura contrattuale sinallagmatica nei confronti del condominio relativamente
all'utilizzazione dei servizi comuni e, pertanto, non può sottrarsi dal
contribuire alle spese di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato
in proporzione ai millesimi, allegando la mancata o insufficiente erogazione di
quel servizio, né può proporre azione di danno contro il condominio per il
mancato promovimento dell'azione contrattuale nei confronti dell'impresa
installatrice dell'impianto, posto che il condomino conserva il potere di agire
a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi
diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, potendo ricorrere
all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del
condominio a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma
applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio disposto dall'art.
1139 c.c.
* Cass. civ. 15 dicembre 1993, n. 12420.
In tema di condominio degli edifici, qualora il bene
comune, come l'impianto di riscaldamento, si trovi in situazione di
inscindibilità materiale o funzionale con i manufatti afferenti alle porzioni
di proprietà esclusiva dei singoli condomini (nella specie, trattandosi di
impianto realizzato con serpentine inserite nei solai), il potere del
regolamento, e, correlativamente, dell'assemblea dei condomini nel rispetto del
regolamento, di provvedere in ordine alla gestione di detto bene comune (nella
specie, ripartendo fra tutti i condomini le spese di riparazione delle
serpentine dei singoli appartamenti) non resta escluso a causa della
inevitabile incidenza riflessa di tale gestione su quelle proprietà esclusive.
* Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1983, n. 960, Soc.
Ac. Au. c. Condominio A-4.
Qualora un regolamento di condominio - avente natura
contrattuale per essere stato richiamato espressamente, quale parte integrante,
negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari facenti parte del
condominio - stabilisca che i condomini sono tenuti a sostenere le spese
necessarie per la manutenzione e l'esercizio dell'impianto di riscaldamento
anche nelle diramazioni interne dei singoli appartamenti prevedendo
espressamente anche che tali diramazioni sono di proprietà comune, non trova
applicazione ai sensi dell'art. 1138 ultimo comma cod. civ. la regola sancita
dal secondo comma dell'art. 1123 stesso codice, a norma della quale le
accennate spese vanno commisurate al coefficiente di utilità derivante a
ciascuna unità immobiliare dal servizio di riscaldamento, con la conseguenza
che le spese di manutenzione straordinaria e quelle conseguenziali di
restaurazione dell'immobile non possono far carico per intero al condomino
proprietario dell'appartamento nell'ambito del quale è stato necessario
intervenire, bensì per esse si configura l'obbligo di ripartizione fra tutti i
condomini, secondo la regola generale dettata dal primo comma dell'art. 1123
cod. civ. per le spese di manutenzione delle cose comuni.
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1980, n. 4717, Cond.
V. Cornagg. c. Soc. Conca MI.
La
deliberazione con cui l'assemblea dei condomini approvi la ripartizione delle
spese del servizio di riscaldamento centralizzato senza avere prima accertato
il volume dei singoli cespiti, in violazione della disposizione del regolamento
di condominio che prevede il riparto volumetrico della spesa, non è affetta da
nullità bensì soltanto annullabile, ove denunciata dai condomini assenti e
dissenzienti nel termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c., non incidendo
sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 8 giugno 1993, n. 6403, Ruella c. Cond. Torino.
In tema di ripartizione delle spese del servizio di
riscaldamento in un edificio in condominio, la qualità dell'uso che un singolo
appartamento può fare del servizio stesso, a norma dell'art. 1123, secondo
comma, c.c., va calcolata, ai fini della determinazione della spesa, in
rapporto alla capacità potenziale di assorbimento, e cioè, in forza del
fabbisogno obiettivo dell'appartamento stesso, secondo uno dei tanti criteri
possibili (numero dei radiatori o delle bocchette, massa o superficie
irradiante, superficie irradiata, cubatura degli ambienti, contatore, ecc.) con
la conseguenza che procedutosi a tale determinazione del fabbisogno, non può
apportarsi alcuna diminuzione alla correlativa spesa proporzionale per effetto
di ragioni particolari (nella specie: temperatura degli appartamenti
dell'ultimo piano del fabbricato inferiore a quella degli altri che determinano
quel fabbisogno o che lo aumentano rispetto ad appartamenti di eguale
estensione od eguale cubatura).
* Cass. civ., sez. II, 4 agosto 1978, n. 3839.
In
tema di ripartizione delle spese condominiali attinenti al servizio
centralizzato di riscaldamento di un edificio adibito ad uso abitativo, che
costituito da due appartamenti sia in comunione pro indiviso tra due
comproprietari, trova applicazione la disciplina dettata per la comunione
dall'art. 1104 c.c., con la conseguenza che ogni comproprietario è obbligato a
sostenere le spese stesse in proporzione al valore della sua quota,
indipendentemente dal concreto vantaggio che tragga dal detto servizio e senza
possibilità di sottrarsi a quest'obbligo rinunciando al servizio medesimo, ove
tale rinuncia possa produrre effetti pregiudizievoli per l'altro
comproprietario.
* Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1994, n. 3600, Ornamenti c. Anselmi.
Le spese per la conservazione dell'impianto centrale di
riscaldamento (nella specie, determinate dalla necessità di adeguare l'impianto
alle nuove prescrizioni tecniche di cui alla L. n. 615 del 1966) sono a carico
di tutti i condomini che possono fruire del relativo servizio, in rapporto al
valore della proprietà individuale di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.).
a differenza delle spese di esercizio, che vanno ripartite in proporzione
dell'uso e della utilità che ciascuno può realizzare dal servizio comune,
qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa
(art. 1123, secondo comma, c.c.). Ne consegue che anche i condomini, i cui
locali siano privi di radiatori attualmente allacciati all'impianto centrale,
sono tenuti a concorrere nelle spese di manutenzione straordinaria
dell'impianto centrale di riscaldamento, secondo la disciplina contenuta
nell'art. 1118 c.c..
* Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1977, n. 693.
La
ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in
condominio, deliberata dall'assemblea o disciplinata dal regolamento
condominiale, è in contrasto con l'art. 1123, primo capoverso, c.c. - secondo
cui, per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese
vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne - soltanto se
debba essere effettuata in base al valore della proprietà delle singole quote,
ovvero in base ad un diverso criterio che appaia inidoneo, per la sua evidente
irrazionalità, a fissare un congruo rapporto fra la spesa e l'uso individuale.
Qualora, invece, questo rapporto possa essere attuato con più sistemi pratici
che, come i tre metodi adottati nella prassi edilizia e rispettivamente fondati
sulla estensione della superficie irradiata o sulla cubatura degli appartamenti
o sul numero degli elementi radianti, attuano, in modo più o meno soddisfacente
riguardo alle circostanze del caso, il precetto di legge, la preferenza
accordata, in concreto, ad uno di essi non è viziata da illegittimità e sfugge,
pertanto, al controllo del giudice, cui spetta reprimere una deliberazione
illegale, ma non sostituire alla deliberazione legalmente adottata una più
conveniente. senza invadere la sfera di autonomia degli organi condominiali.
* Cass. civ., sez. II, 10 dicembre 1974, n. 4166.
All'assemblea dei condomini, nell'ambito delle
attribuzioni concernenti la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi
comuni previste dall'art. 1135 n. 2 c.c., deve riconoscersi la competenza a
modificare, in via provvisoria, tabelle millesimali concernenti il servizio di
riscaldamento e di riscuotere i relativi contributi a titolo di acconto e salvo
conguaglio, qualora, in seguito alle modifiche apportate da un condomino
all'impianto di riscaldamento all'interno del proprio appartamento, le tabelle
originarie non corrispondano alla nuova estensione degli elementi radianti.
* Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657,
Calvigioni c. Condominio di via Fucini n. 284 in Roma, in Arch. loc. e cond.
1997, 80.
Con riguardo al risarcimento del danno dovuto a norma
dell'art. 1494 c.c. il credito dei comproprietari di un bene unico ed
indivisibile (nella specie, impianto di riscaldamento condominiale) per il
rimborso delle spese occorrenti alla sua riparazione, deve considerarsi indivisibile
perché, essendo indivisibile, per finalità e funzione, la prestazione che ne è
oggetto, indivisibile è anche il fatto ed il risultato del ripristino; tale
credito può essere pertanto fatto valere da ciascuno dei comproprietari per
l'intero, ai sensi dell'art. 1319 c.c. (salva la successiva definizione del
rapporto all'interno della contitolarità).
* Cass. civ., sez. II, 17 maggio 1994, n. 4804, Loddo
c. Condominio di Via Francoforte n. 4 in Cagliari e altri.
Il
criterio dell'addebito delle spese di riscaldamento in base alla superficie
radiante non è l'unico idoneo a consentire una razionale e giusta ripartizione
delle medesime, potendo ben applicarsi qualsiasi criterio che con soddisfacente
approssimazione consenta una effettiva distribuzione delle spese in relazione
alle caratteristiche delle singole unità immobiliari e del beneficio
effettivamente goduto.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 9 dicembre 1985, n. 10314, Pasi ed altro c.
Ditta Alpi, in Arch. loc. e cond. 1986, 297.
La carenza, nell'impianto comune di riscaldamento, dei
requisiti tecnici prescritti dalla legge per la sicurezza delle persone e delle
cose e per limitare l'inquinamento prodotto dalla combustione non impedisce
alla assemblea di deliberare sulle relative spese di esercizio (art. 1135 c.c.)
perché tale deliberazione non attiene alla attivazione dell'impianto, che
rientra tra i compiti propri dell'amministratore (art. 1130 .c.).
* Cass. civ., sez. Il, 27 settembre 1996, n. 8531,
Aliotta e. Condominio Due Palme di via Lentini in Siracusa, in Arch. loc. e
cond. 1997, 446.
Le
spese di riscaldamento non sono dal locatore ripetibili se non deliberate o
comunque approvate dall'apposita assemblea dei conduttori.
* Pret. civ. Piacenza, 19 giugno 1980, Ina c. Corvini, in Arch. loc. e cond.
1980, 414.
Il criterio di ripartizione delle spese del riscaldamento
centralizzato in un edificio in condominio conforme al criterio legale è, allo
stato attuale della tecnica termica ed edilizia, quello che assume come parametro
la superficie radiante. Conseguentemente, la delibera condominiale che adotti
un diverso criterio (come quello del riparto della spesa in proporzione alla
cubatura), senza che ciò sia reso necessario da peculiari caratteristiche
dell'edificio o dell'impianto, lede il diritto del condomino dissenziente alla
intangibilità, senza il suo consenso, della posizione soggettiva in ordine alle
cose e ai servizi comuni, stabilita dalla legge o dalle pattuizioni risultanti
dal titolo di acquisto.
* Cass. civ., sez. II, 8 maggio 1974, n. 1300.
La
domanda con la quale il conduttore di un immobile urbano richieda al locatore
il rimborso delle spese per opere di trasformazione del riscaldamento
centralizzato in impianto autonomo non rientra tra quelle relative alla
straordinaria manutenzione o alla conservazione dell'immobile che, a norma
degli artt. 23-45 della L. 27 luglio 1972, n. 392, spettano alla competenza per
materia del pretore, e deve essere, quindi, proposta dinnanzi al giudice
competente secondo il generale criterio del valore della causa.
* Cass. civ., 23 maggio 1991, n. 5841.
Obbligato alla corresponsione delle spese condominiali di
riscaldamento è il proprietario dell'unità immobiliare, e non il conduttore,
qualora manchi la prova della qualità di condomino apparente di quest'ultimo.
* Pret. civ. Roma, 14 novembre 1994, n. 6303, Soc. La
Farmacia c. Condominio di via Baldo degli Ubaldi n. 32 in Roma, in Arch. loc. e
cond. 1995, 438.
Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di
assicurazione dello stabile, il compenso dell'amministratore ed il concorso
nelle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione
dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art.
9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore - salvo patto
contrario - da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad
attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta
legge (art. 79, primo comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a
carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato
nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a
seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione
patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa
locata in istato da servire all'uso convenuto e, quindi, a prestare i relativi
servizi
* Cass. civ., sez. III, 11 novembre 1988, n. 6088, Di
Piazza c. Miglio.
E' nulla la deliberazione condominiale assunta a
maggioranza avente per oggetto la modifica della disposizione contrattuale del
regolamento relativa al criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento,
in quanto, in tal caso, la possibilità di una modificazione presuppone il
consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
* Trib. civ. Milano, 15 giugno 1989.
E' nulla la deliberazione condominiale che fissi
l'applicazione di un criterio di ripartizione di spese per la sostituzione
della caldaia del riscaldamento centralizzato con riferimento alla tabella
delle proprietà, diretta a determinare i valori in millesimi da servire per la
ripartizione di tutte le spese relative alle parti comuni, che opera soltanto
una elencazione di stile delle parti comuni dell'edificio e "di
quant'altro previsto dall'art. 1117 c.c.", invece che fare riferimento
alla tabella di ripartizione della spesa in base all'uso del riscaldamento da
ciascun condomino effettuato.
* Pret civ. Bari, 17 marzo 1989, in Rass. equo canone
1989, 185.
L'adesione di tutti i condomini all'esonero di quelli
autorizzati dall'assemblea condominiale al distacco dell'impianto di
riscaldamento centralizzato dall'obbligo di contribuire comunque alle spese di
manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto, non richiede l'atto
scritto ad substantiam, potendosi realizzare anche per facta concludentia.
* Trib. civ. Milano 7 ottobre 1991, in Arch. loc. e
cond. 1992, 832.
In tema di locazione di immobili urbani, appartiene alla
competenza per materia del pretore, ai sensi dell'art. 29 della L. 23 maggio
1950, n. 253 e dell'art. 10 della L. 26 novembre 1969, n. 833, la causa,
iniziata anteriormente all'entrata in vigore della L. 27 luglio 1978, n. 392,
concernente le domande con le quali il locatore, da un lato, chieda accertarsi
la sussistenza o meno del suo obbligo di contribuire alle spese di
riscaldamento in considerazione del mancato uso del servizio da parte del
conduttore e, dall'altro, subordinatamente all'accertamento di detto obbligo,
chieda la condanna del conduttore al pagamento delle dette spese direttamente
all'amministrazione del condominio ovvero alla restituzione di quanto
anticipato dallo stesso locatore.
* Cass. civ., 20 agosto 1990, n. 8498.
s) Trasferimento della centrale termica
La delibera con la quale l'assemblea dei condomini decide
di demolire e asportare l'impianto di riscaldamento e di ricostruirlo ex novo
in luogo diverso e con caratteristiche del tutto differenti, anche se ispirata
dalla necessità di adeguare l'impianto alle prescrizioni della L. 13 luglio
1966 n. 615, recante provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico, deve pur
sempre ritenersi relativa a vere e proprie innovazioni e non ad opere di
manutenzione straordinaria. (Nella specie il condomino lamentava che
l'installazione della nuova centrale termica comportava una sensibile
menomazione dell'uso del cortile comune, rendendo difficoltosa la manovra di
accesso al garage di proprietà esclusivo dell'attore).
* Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1980, n. 2288,
Condominio di Viale Cesare Augusto c. Trasacco. in Arch. loc. e cond. 1980,
372.
t) Trasformazione a gas metano
E' valida la delibera assembleare di trasformazione a gas
metano dell'impianto di riscaldamento, adottata con una maggioranza pari al 51%
delle quote millesimali.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 7 gennaio 1993,
Rossanigo e altri c. Condominio di Via Pordenone n. 13 di Milano, in Arch. loc.
e cond. 1993, 785.
u) Trasformazione in impianti singoli
La delibera condominiale di trasformazione dell'impianto
centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi
dell'art. 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, in relazione all'art.
8. comma 1, lett. g) della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote
millesimali è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato
dalla relazione tecnica di conformità di cui all'art. 28. comma primo della
legge stessa, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della
delibera.
* Cass. civ., sez. II, 1luglio 1997, n. 5843, Palmisano
c. Pietrella e altri.
In tema di condominio di edifici, la delibera
dell'assemblea di eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per
far luogo ad impianti autonomi di riscaldamento richiede il consenso unanime
dei condomini, senza che sia sufficiente la maggioranza di cui al secondo e
quarto comma dell'art. 1136 c.c., né quella di cui al quinto comma dello stesso
articolo, configurando non una semplice modifica, ma una radicale alterazione
della cosa comune nella sua destinazione strutturale ed economica, obiettivamente
pregiudizievole per tutte le unità immobiliari già allacciate o suscettibile di
allacciamento, che urta contro il limite invalicabile di cui all'art. 1120,
secondo comma, c.c., che vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni
dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino
dissenziente. In tale ipotesi non può trovare applicazione l'art. 5, quarto
comma. della L. 29 maggio 1982, n. 308. il quale dispone che, in caso di
interventi su punti comuni di edifici volti al contenimento del consumo
energetico termico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti
energetiche rinnovabili, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza
delle quote millesimali, atteso che presuppone l'attuazione di un migliore uso o
di un maggiore rendimento della cosa comune, ma non il suo mutamento ex art.
1120, secondo comma, c.c. e tantomeno la sua soppressione.
* Cass. civ., 10 giugno 1991, n. 6565.
In tema di condominio di edifici, la delibera di rinuncia
all'impianto centralizzato di riscaldamento nella disciplina previgente alla L.
9 gennaio 1991 n. 10, configurando non una semplice modifica, bensì una
radicale trasformazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale ed
economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unità immobiliari già
allacciate o suscettibili di allacciamento al medesimo, è soggetta all'art.
1120 secondo comma c.c., che vieta tutte le innovazioni che rendano parti
comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino
dissenziente, senza che in contrario rilevi la disposizione dell'art. 5 della
L. 29 maggio 1982 n. 308 (abrogata dall'art. 23 della citata L. n. 10 del
1991), che si riferisce alla diversa ipotesi di interventi su parti comuni di
edifici volti al contenimento di consumo energetico.
* Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1993, n. 1926,
Branchesi c. Cond. Savoia.
L'amministratore del condominio è passivamente
legittimato in ordine alla domanda giudiziale del condomino volta
all'accertamento della invalidità della delibera assembleare relativa alla
trasformazione, secondo le previsioni della legge 9 gennaio 1991, n. 10,
dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari,
trattandosi di controversia riguardante un bene comune; ne deriva che in tale
ipotesi non occorre procedere all'integrazione del contraddittorio nei
confronti degli altri condomini, i quali peraltro restano sempre legittimati ad
intervenire in proprio o a proporre impugnazione.
* Cass. civ., sez. II, l luglio 1997, n. 5843,
Palmisano c. Pietrella e altri.
E' nulla la deliberazione condominiale di trasformazione
dell'impianto termocentralizzato in impianti termosingoli adottata a
maggioranza, qualora non sia accompagnata dall'approvazione di un progetto
delle opere da realizzare, redatto a cura del proprietario dell'edificio o di
chi ne ha titolo (normalmente l'amministratore del condominio) e corredato
dalla relativa relazione tecnica di conformità, prescritti dalla L. n. 10/1991
in modo "da consentire ai condomini dissenzienti di verificare che il
sacrificio del loro diritto al mantenimento del servizio comune risponda alle
finalità ed alle prescrizioni della legge stessa".
* Trib. civ. Chiavari, 3 maggio 1995, n. 151, Squassi
ed altri c. Condominio di Via Arata n. 17 in Chiavari, in Arch. loc. e cond.
1995, 642.
E' nulla la deliberazione condominiale di trasformazione
dell'impianto centralizzato di riscaldamento adottata a maggioranza dei
millesimi qualora non sia accompagnata dall'approvazione di un progetto e della
relativa relazione tecnica di conformità prescritti dalla L. n. 10/91, in modo
da consentire ai condomini dissenzienti di verificare che il sacrificio del
loro diritto al mantenimento del servizio comune risponda alle finalità ed alle
prescrizioni della legge stessa.
* Trib. civ. Roma. sez. III, 3 marzo 1993, n. 3390,
Palma e altri c. Cond. di via Valbondione n. 98 di Roma, in Arch. loc. e cond.
1993, 110.
E'
nulla la delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di
riscaldamento in impianti termoautonomi adottata con la maggioranza delle quote
millesimali senza che ciascun condomino sia stato reso edotto dell'effettivo
contenimento dei consumi energetici tramite la messa a disposizione del
progetto e della relativa relazione tecnica di conformità prescritti dalla L.
n. 10/1991.
* Trib. civ. Trani, ord. 6 marzo 1996, Condominio di Via Vittorio Emanuele
n. 28 in Molfetta c. De Gennaro, in Arch. loc. e cond. 1996, 399.
2 della L. n. 10/199 1 (disciplina di chiara valenza
pubblicistica che, come tale, è imperativa e prevalente su quella privatistica)
implicitamente deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., ritenendo sufficiente e
valida una delibera votata dalla sola maggioranza delle quote millesimali,
senza che vi sia alcuna necessità della maggioranza personale: non è necessario
nemmeno che tale delibera faccia riferimento al progetto esecutivo, alla
relazione tecnica e, più in generale, al rispetto della normativa UNI e CEI.
* Trib. civ. Torino, sez. I, 19 ottobre 1994, n. 7963,
Rosso Brignone c. Condominio di Via Assarotti, n. 1, di Torino, in Arch. loc. e
cond. 1994, 828.
In tema di trasformazione dell'impianto centralizzato di
riscaldamento in impianti termoautonomi, l'art. 26, n. Per poter ritenere
legittima ex L. n. 10/1991 la delibera di trasformazione dell'impianto
termocentralizzato si richiede: a) l'acquisizione del relativo progetto a gas
per il riscaldamento e l'acqua calda; b) l'identificazione dei condomini che -
ex art. 1121 c.c. abbiano dichiarato di non voler beneficiare della trasformazione;
c) la definizione precisa della pratica di trasformazione per la concessione
del contributo (preferibilmente unitaria); d) la ripartizione degli oneri
inerenti alla trasformazione.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 9 luglio 1993, n. 7244,
Graziani e altri c. Condominio di Viale degli Astronauti n. 6 di Napoli, in
Arch. loc. e cond. 1993, 781.
Una delibera assembleare che - in applicazione della L.
n. 10/1991 - approvi la trasformazione dell'impianto centralizzato di
riscaldamento in singoli impianti autonomi è legittima solo se viene assunta in
presenza di un progetto idoneo a stabilire sia la concreta attuabilità sia
l'effettiva convenienza, sotto il profilo del risparmio energetico, di tale
trasformazione.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 2 aprile 1992, Rossari
e altra c. Cond. di via Risorgimento n. 11 di Corbetta, in Arch. loc. e cond.
1993, 573.
E' valida la delibera assembleare (adottata a maggioranza
dei millesimi) la quale, disponendo lo sgombero del locale contenente la
centrale termica al fine della sua sostituzione con impianti termoautonomi,
privi alcuni condomini che ne abbiano fatto richiesta dell'uso dell'impianto
centralizzato, di cui essi siano disposti ad assumersi tutte le spese di
gestione. Ciò in quanto la ratio della L. n. 10/1991, che è quella di contenere
il consumo di energia negli edifici, sarebbe vanificata, dato che il
funzionamento di una caldaia idonea a soddisfare i bisogni di un intero
condominio, ma utilizzata di fatto solo da alcuni condomini, determinerebbe un
consumo di energia molto elevato.
* Trib. civ. Udine, 30 dicembre 1996, n. 1161,
Mezzacasa ed altra c. Condominio Perseverare di Udine, in Arch. loc. e cond.
1997, 266.
Secondo
il combinato disposto degli artt. 8, lettera g) e 26 della L. n. 10/1991, per gli
interventi in parti comuni degli edifici e consistenti nella trasformazione di
impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas metano,
sono valide le delibere assembleari prese a maggioranza delle quote millesimali
ed ispirate ad una finalità di risparmio energetico e di riduzione del tasso
d'inquinamento, in sintonia ed in conformità con la ratio della L. n. 10/1991.
Tali delibere non sono inficiate da nullità qualora la decisione dell'assemblea
sia stata assunta pur in mancanza di dati tecnici da cui emerga la convenienza
della trasformazione sotto il profilo del risparmio economico, in quanto
trattasi di questione attinente al merito della gestione condominiale.
* Trib. civ. Terni, 18 luglio 1996, n. 422, in Arch. loc. e cond. 1996, n.
5.
La delibera dell'assemblea dei condomini costituisce solo
il momento iniziale del procedimento di trasformazione dell'impianto di
riscaldamento da centralizzato a unifamiliare a gas. la cui validità non è
condizionata dal preventivo approntamento e messa a disposizione dei condomini
del progetto e della relazione tecnica.
* Trib. civ. Avellino, 19 dicembre 1996, n. 1246,
Illiano e altri c. Condominio di via Ferriera nn. 16-32 in Atripalda, in Arch.
loc. e cond. 1997, 98.
In tema di condominio degli edifici, la delibera di
rinuncia non al mero servizio, ma all'impianto centralizzato di riscaldamento,
configurando non una semplice modifica bensì una radicale alterazione della
cosa comune nella sua destinazione strutturale od economica, obiettivamente
pregiudizievole per tutte le unità immobiliari già allacciate o suscettibili di
allacciamento al medesimo, urta contro il limite invalicabile di cui al secondo
comma dell'art. 1120 cod. civ., che vieta tutte "le innovazioni.., che
rendano... parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche
di un solo condomino" dissenziente, senza che possa rilevare la mancanza
di assoluta irreversibilità dell'adottata decisione, né la particolare
onerosità del mantenimento ed adeguamento degli impianti.
* Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1986, n. 7256, Cond.
G. Lido c. Tafà.
In tema di condominio la delibera assembleare di
eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per fare luogo ad
impianti autonomi di riscaldamento richiede il consenso unanime dei condomini,
senza che sia sufficiente la maggioranza di cui al secondo e al quarto comma
dell'art. 1136 c.c., né quello di cui al quinto comma dello stesso articolo,
configurando non una semplice modifica, ma una radicale alterazione della cosa
comune nella sua destinazione strutturale o economica.
* Trib. civ. Napoli, 26 ottobre 1996, n. 8837. in
Rass. Ioc. e cond. 1996, 495.
In tema di condominio degli edifici, la trasformazione
dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi, richiede il
consenso di tutti i condomini, giacché l'abbandono dell'impianto centralizzato,
la rinuncia alle precedenti modalità di riscaldamento, la destinazione a nuovo
impianto di locale idoneo, la necessità di nuove opere e relativi oneri di
spesa, non possono essere imposti al condomino dissenziente, ai sensi dell'art.
1120, secondo comma.
* Cass. civ., 27 aprile 1991, n. 4652.
Il condominio può deliberare, con la maggioranza
qualificata di cui al comma 1 dell'art. 1120 c.c., che il dismesso impianto
centralizzato di riscaldamento sia mantenuto in esercizio solo per il
riscaldamento dei locali condominiali, trattandosi di un'attività che, senza
alterarne la consistenza e la destinazione originaria, attua il potenziamento
ed il migliore godimento della cosa comune.
* Cass. civ., sez. II, 1 marzo 1995, n. 2329, Hansalop
Anstalt c. Cond. di via Zandonai n. 86-88, di Roma.
La
delibera assembleare costituisce solo il momento iniziale del procedimento di
trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato a unifamiliare a
gas, procedimento che prevede anzitutto che, a cura del proprietario
dell'edificio o di chi ne ha titolo, sia redatto un progetto delle opere da
realizzare, corredato da una relazione tecnica, da allegare alla denuncia
dell'inizio dei lavori (art. 28), finalizzato al rilascio della certificazione
e collaudo delle opere (art. .29) e alla certificazione energetica
dell'edificio (art. 30).
* Trib. civ. Roma, ord. 4 marzo 1992, in Arch. loc. e cond. 1992, 359.
La delibera assembleare costituisce solo il momento
iniziale del procedimento di trasformazione dell'impianto di riscaldamento da
centralizzato a unifamiliare a gas, procedimento che prevede anzitutto che, a
cura del proprietario dell'edificio o di chi ne ha titolo, sia redatto un
progetto delle opere da realizzare, corredato da una relazione tecnica, da
allegare alla denuncia dell'inizio dei lavori (art. 28), finalizzato al
rilascio della certificazione e collaudo delle opere (art. .29) e alla
certificazione energetica dell'edificio (art. 30).
* Trib. civ. Roma, ord. 4 marzo 1992, in Arch. loc. e
cond. 1992, 359.
In
tema di riscaldamento di condominio degli edifici, la delibera avente ad
oggetto la rinuncia all'impianto centralizzato di riscaldamento e
l'installazione di impianti autonomi è valida se adottata con la maggioranza
indicata dal quinto comma dell'art. 1136 cod. civ. purché l'installazione degli
impianti autonomi non comporti una spesa eccessivamente onerosa.
* Trib. civ. Roma, ord. 11 novembre 1987, Chiarelli c. Alessandrini e altri,
in Arch. loc. e cond. 1988, 400.
In tema di riscaldamento di condominio degli edifici, la
delibera avente ad oggetto la rinuncia all'impianto centralizzato di
riscaldamento e l'installazione di impianti autonomi è valida se adottata con
la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136 cod. civ. purché
l'installazione degli impianti autonomi non comporti una spesa eccessivamente
onerosa.
*Trib. civ. Roma, ord. 11 novembre 1987, Chiarelli c.
Alessandrini e altri, in Arch. loc. e cond. 1988, 400.
La decisione di procedere all'installazione di impianti
di riscaldamento autonomo, in sostituzione dell'impianto centralizzato a
carbone non costituisce innovazione vietata ex art. 1120 secondo comma c.c.,
quando l'assemblea condominiale abbia inteso uniformarsi, con tale delibera,
all'ordinanza del Sindaco che vieta l'utilizzazione di impianti di
riscaldamento a carbone e abbia accertato l'impossibilità di trasformare
l'impianto esistente se non a prezzo di oneri estremamente gravosi.
* Trib. civ. Milano, 18 dicembre 1991. n. 10582, in
Giust. a Mil. 1992, n. 2.
In
tema di innovazioni ex art. 1120 cod. civ., la trasformazione dell'impianto
termico condominiale in impianti termo singoli, comportando la disattivazione
dell'impianto condominiale e la sua inutilizzabilità da parte dei condomini (ad
esempio da parte dei condomini dissenzienti) integra una fattispecie di
innovazione vietata poiché eccede i limiti della conservazione, dell'ordinaria
amministrazione e del godimento delle cose, ed incide sull'interesse di tutti i
condomini, anche se dettata da motivi tecnici.
* Trib. civ. Firenze, 20 ottobre 1988, n. 1609, Kranjcevic Srl c. Condominio
di via R. Giuliani, nn. 137-139, in Firenze, in Arch. loc. e cond. 1989, 527.
In tema di innovazioni ex art. 1120 cod. civ., la
trasformazione dell'impianto termico condominiale in impianti termo singoli,
comportando la disattivazione dell'impianto condominiale e la sua
inutilizzabilità da parte dei condomini (ad esempio da parte dei condomini
dissenzienti) integra una fattispecie di innovazione vietata poiché eccede i
limiti della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e del godimento
delle cose, ed incide sull'interesse di tutti i condomini, anche se dettata da
motivi tecnici.
* Trib. civ. Firenze, 20 ottobre 1988, n. 1609,
Kranjcevic Srl c. Condominio di via R. Giuliani, nn. 137-139, in Firenze, in
Arch. loc. e cond. 1989, 527.
Gli
assegnatari di alloggi di edilizia pubblica residenziale possono costituire
assemblee gestionali dei servizi comuni, al fine di regolare le modalità della
loro erogazione e del loro uso, nonché della ripartizione delle spese ma non
possono, invece, adottare decisioni destinate ad incidere sulla struttura di un
impianto comune, alterandone l'originaria impostazione e modificandone la
consistenza e l'ambito degli effetti che gli sono propri. (Nella specie,
trasformazione del servizio centralizzato di riscaldamento con impianto
autonomo).
* Cass. civ., 23 aprile 1991, n. 4425.
Gli assegnatari di alloggi di edilizia pubblica residenziale
possono costituire assemblee gestionali dei servizi comuni, al fine di regolare
le modalità della loro erogazione e del loro uso, nonché della ripartizione
delle spese ma non possono, invece, adottare decisioni destinate ad incidere
sulla struttura di un impianto comune, alterandone l'originaria impostazione e
modificandone la consistenza e l'ambito degli effetti che gli sono propri.
(Nella specie, trasformazione del servizio centralizzato di riscaldamento con
impianto autonomo).
* Cass. civ., 23 aprile 1991, n. 4425.
La
delibera assembleare che, avendo constatato lo stato di usura e la non
conformità alle norme di sicurezza antincendi di un impianto di riscaldamento
centralizzato autorizza i singoli condomini a procedere all'installazione di impianti
singoli, non arreca alcun pregiudizio al condomino dissenziente, posto che
questi non potrebbe comunque godere dell'impianto, ma consente soltanto ai
condomini di procurarsi l'utilità resa in precedenza dal bene comune con
modalità differenti, più comode e convenienti.
* Trib. civ. Lecce, 30 aprile 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 508.
La delibera assembleare che, avendo constatato lo stato
di usura e la non conformità alle norme di sicurezza antincendi di un impianto
di riscaldamento centralizzato autorizza i singoli condomini a procedere
all'installazione di impianti singoli, non arreca alcun pregiudizio al
condomino dissenziente, posto che questi non potrebbe comunque godere
dell'impianto, ma consente soltanto ai condomini di procurarsi l'utilità resa
in precedenza dal bene comune con modalità differenti, più comode e
convenienti.
* Trib. civ. Lecce, 30 aprile 1990, in Arch. loc. e
cond. 1991, 508.
E' valida la delibera assembleare che, a maggioranza,
disponga la sostituzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento a gasolio
con impianti autonomi a metano.
* Pret. civ. Camerino, 5 giugno 1990, in Arch. loc. e
cond. 1991, 508.
La sostituzione della caldaia dell'impianto autonomo di
riscaldamento e produzione di acqua calda che non comporti una spesa
esorbitante è da ritenersi opera di manutenzione straordinaria poco rilevante
finalizzata al solo mantenimento dello stato di conservazione e manutenzione
del bene (art. 21, secondo comma, n. 6, L. n. 392/1978) e non di riparazione
straordinaria di rilevante entità.
* Pret. civ. Matera, 21 maggio 1992, in Arch. lioc; e
cond. 1992, 387.
Costituisce
innovazione la disattivazione definitiva dell'impianto centralizzato di
riscaldamento ed acqua calda con conseguente trasformazione in impianti di
riscaldamento autonomo, secondo le scelte da operarsi dai singoli condomini
nell'ambito delle rispettive proprietà esclusive.
* Corte app. civ.
Genova, 19 febbraio 1991, n. 53, in Arch. loc. e cond. 1991, 508.
La trasformazione di un impianto centralizzato di riscaldamento
in impianti a gas di proprietà singola (avvenuta in virtù di quanto dispone la
L. 9 gennaio 1991, n. 10) esclude sia sotto l'aspetto funzionale che sotto
quello giuridico la conservazione attiva del sistema termico trasformato, le
cui componenti materiali rimangono solo come semplici residuati per la
opportuna rottamazione, non potendo la minoranza dissenziente pretendere di
lasciare attivo ovvero riattivare e far funzionare a proprie spese l'impianto
trasformato, in quanto ciò sarebbe contrario alla ratio legis che è chiaramente
quella della razionalizzazione dell'energia sotto il triplice profilo termico,
economico ed ecologico.
* Trib. civ. Napoli, 29 novembre 1991, in Arch. loc. e
cond. 1992, 364.
La legge n. 10 del 1991 ritiene meritevole di tutela agli
effetti della determinazione della maggioranza dei consensi solo la delibera di
trasformazione dell'impianto, non pure quella che abbia ratificato o autorizzi
comunque distacchi isolati da parte di singoli condomini e che rappresenterebbe
certamente un'incoerente regolamentazione termoenergetica condominiale
lasciando coesistere in maniera disordinata, con dispersioni calorifiche e
sprechi, due sistemi, quello termocentralizzato e quello singolo, con
conseguente alterazione e squilibrio termico del primo non compensato dal
secondo.
* Trib. civ. Napoli, 29 novembre 1991, in Arch. loc. e
cond. 1992, 364.
La
demolizione e asportazione dell'impianto di riscaldamento e la sua
ricostruzione con caratteristiche diverse, anche se determinate dalla necessità
di adeguamento dell'impianto alle disposizioni che disciplinano la materia in
relazione alle esigenze di risparmio energetico e di tutela ambientale,
costituisce vera e propria innovazione. La relativa delibera non è perciò
adottabile a maggioranza sia pure qualificata (art. 1120 c.c.) ed è quindi
illegittima se non ha ottenuto il consenso di tutti i partecipanti al
condominio.
* Trib. civ. Milano, 7 febbraio 1991, n. 970, in Arch. loc. e cond. 1991,
508.
Sussistono entrambi i requisiti del fumus boni iuris e
del periculum in mora, che ne legittimano la sospensione, nel caso di delibera
di assemblea condominiale che a maggioranza stabilisca la trasformazione
dell'impianto comune di riscaldamento da centralizzato in autonomo (fattispecie
in cui la delibera condominiale era stata impugnata sotto il duplice profilo
formale, per violazione del combinato disposto degli artt. 1136, sesto comma,
c.c. e 67, secondo comma, att., e sostanziale, per violazione dell'art. 1120.
secondo comma, c.c.).
* Trib. civ. Pescara, ord. 2 dicembre 1991, in P.Q.M.
1991, 361.
Le disposizioni di cui agli artt. 8, lettera g) e 26
della L. n. 10/1991, che prevedono che per gli interventi in parti comuni degli
edifici e consistenti nella trasformazione di impianti di riscaldamento in
impianti unifamiliari a gas siano valide le delibere assembleari prese a
maggioranza delle quote millesimali, sono da ritenersi applicabili anche nel
corso del processo iniziato prima dell'entrata in vigore della stessa.
* Trib. civ. Milano, 16 dicembre 1991, n. 10582, in
Arch. loc. e cond. 1992, 364.
v) Tubazioni
La collocazione in un vano (o altro ambiente o spazio)
compreso nel perimetro del condominio delle tubazioni (o parte di esse)
dell'impianto termico centralizzato, o di altro servizio comune, non rende di
per sé quel vano insuscettibile di autonomo ed esclusivo diritto di proprietà,
salve le limitazioni di tale diritto - concretanti corrispondenti servitù -
correlate all'obbligo di consentire e conservare la destinazione di tali
tubazioni al servizio ed a vantaggio dell'intero edificio condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 19maggio 1992, n. 5978, Cecconi
e altri c. Giovagnetti. Appignanesi e altri e Fossi e altri, in Arch. loc. e
cond. 1992, 772.
Il condomino di un edificio non può operare, ostandovi
gli artt. 1102 e 1120 c.c., innovazioni sul tratto di pertinenza del proprio
appartamento dell'impianto comune di riscaldamento (nella specie: interrompendo
il percorso delle tubature) in guisa da impedire l'utilizzazione dell'impianto
da parte degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 2 maggio 1996, n. 4023. Bonutti
c. Bonutti.
w) Vigilanza
A norma dell'art. 1130. n. 2 cc., spetta
all'amministratore disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei
servizi nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini. In tale incombenza dell'amministratore rientra
la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, anche per quanto attiene alle
interferenze con i singoli appartamenti, e il dovere di eseguire verifiche e di
impartire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del
godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini; pertanto, ben può
essere disposta la sostituzione negli impianti di termosifone centrale, esistenti
nei singoli appartamenti, dei bocchettoni liberamente manovrabili con detentori
fissi, quando tale rimedio sia volto a disciplinare l'uso del servizio da parte
dei singoli condomini.
* Cass. civ., 17 maggio 1960, n. 1216.
E' configurabile la responsabilità extracontrattuale ex
art. 2043 c.c. del collaudatore di una caldaia per i danni che siano derivati a
terzi dal difettoso funzionamento dell'impianto, sotto il profilo della
inosservanza del dovere di diligenza, nel riscontro della funzionalità dell'impianto
stesso, ancorché installato da altri e del consequenziale dovere di segnalare
tempestivamente la deficienza riscontrata o comunque riscontrabile.
* Cass. civ., sez. III, 9 luglio 1996, n. 6235,
Franceschini c. Mosca.
z) Vizi o difetti
Poiché a norma dell'art. 1122 c.c. il limite alla facoltà
di ogni condomino di eseguire opere sul proprio piano (o porzione di piano di
sua proprietà) si identifica in ogni danno consistente nella diminuzione di
valore della cosa comune riferito alla funzione della cosa, considerata nella
sua unità, costituisce danno per le cose comuni anche il pericolo attuale e non
meramente ipotetico connesso con il rischioso funzionamento o con la
realizzazione imperfetta di un impianto autonomo di riscaldamento, quando la
tecnica di realizzazione e la complessità delle operazioni necessarie per l'uso
dello stesso comportino la possibilità di recare danno all'impianto di
riscaldamento centrale.
* Cass. civ., sez. Il, 25 gennaio 1995, n. 870,
Bilotta c. Condominio di via Gallucci, 6 di Catanzaro.
Nel caso in cui l'insufficiente riscaldamento di un
appartamento dipenda da una deficienza nell'organizzazione e conduzione
dell'impianto di riscaldamento comune, l'amministrazione condominiale è tenuta
ad eliminare ogni vizio o difetto dell'impianto, risarcendo il singolo
partecipante danneggiato.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 26 gennaio 1989, n.
680, Condominio di Via Bertelli 2, Milano c. Migliavacca, in Arch. loc. e cond.
1990, 94.
Il singolo condomino, in quanto detentore dei radiatori,
è responsabile del non perfetto funzionamento dell'impianto di riscaldamento a
causa dell'aria presente nei radiatori medesimi e nei tratti di tubo che dal
pavimento salgono fino alla valvola di sfogo.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 6 aprile 1992, n. 4166,
Montano c. Cond. di via Grossich,. 31 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1993,
123.
Sono da ritenere responsabili sia il tecnico installatore
che il proprietario dell'immobile locato in caso di decesso del conduttore
dovuto all'imperfetto funzionamento dell'impianto termico.
* Pret.
pen. L'Aquila. 5 ottobre 1992, M. e altro, in Arch. loc. e cond. 1993,
586.
Colui
che installa uno scaldaacqua alimentato a gas metano ha il dovere di
predisporre tutte le opere e i presidi suggeriti dalla buona tecnica, dalla
prudenza e dall'esperienza, al fine di rendere pienamente efficiente il sistema
di smaltimento dei prodotti della combustione e, in ogni caso, di verificare la
funzionalità della canna di esalazione ditali prodotti. L'osservanza di tale
dovere prescinde dall'evenienza che l'impianto di smaltimento sia realizzato al
momento dell'installazione ovvero preesista in quanto, prima di porre in
attività l'apparecchiatura. deve essere accertata l'idoneità funzionale e
l'assenza di condizioni foriere di danno per le persone.
* Cass. pen., sez. IV, 23 febbraio 1993, n. 1762 (ud. 18 dicembre 1992),
Bianco.
Colui
che provvede alla installazione di un apparecchio pericoloso, quale è lo
scaldabagno a gas, ha il dovere di adottare tutte le misure imposte dalla
tecnica e dall'esperienza, maturate tra gli esperti o suggerite dalla comune
prudenza, per assicurare il corretto funzionamento dell'apparecchio e prevenire
danni alle persone. (Fattispecie in cui la morte della vittima era stata
causata da un'acuta intossicazione da ossido di carbonio prodotto a sua volta
dall'irregolare funzionamento del tubo di scarico dello scaldabagno a gas che
era stato installato dall'imputato, ritenuto responsabile di omicidio colposo).
* Cass. pen., sez. IV, 17 gennaio 1984, n. 403 (ud. 3 novembre 1983), Fort.
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