36 - IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
SOMMARIO:
a) A cura del costruttore;
b) Ambasciata; c) Azione di
nullità; d) Battitura tappeti;
e) Clausola compromissoria;
f) Clausola penale;
g) Condominio di due partecipanti;
h) Conduttore; i) Contrattuale;
l) Da predisporsi
in futuro; m) Disciplina dei diritti reali sulle cose comuni;
n) Distinte unità
immobiliari; o) Efficacia;
p) Interpretazione; q) Leasing;
r) Limitazioni
all'uso delle cose comuni; s) Modificazioni;
t) Norme del R.D. 15 gennaio 1934,
n. 56; u) Norme relative alle innovazioni;
v) Obblighi di non fare;
w) Opponibilità al terzo acquirente;
x) Trascrizione nel registro;
y) Violazione
(sanzioni).
a) A cura del costruttore
In
tema di condominio di edifici, l'obbligo genericamente assunto nei contratti di
vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di
condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come
non vale a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualsiasi
regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato
inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto
ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere
quest'ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto.
* Cass. civ., sez. II, 16 giugno 1992, n. 7359.
b) Ambasciata
Nel
prendere in locazione un immobile sito in Italia, anche se per adibirlo a sede
della propria ambasciata, lo Stato straniero agisce iure privatorum ed è quindi
obbligato anche a rispettare gli obblighi derivanti dalla soggezione al
regolamento del condominio presso il quale esso abbia preso in locazione
l'appartamento.
* Trib. civ. Milano, 30 gennaio 1992, n. 1076.
c) Azione di nullità
Il
regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di
formazione (accettazione da parte dei singoli acquirenti delle unità
immobiliari condominiali del regolamento predisposto dall'originario unico
proprietario dell'intero edificio; deliberazione dell'assemblea dei condomini
votata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma secondo, c.c.) si
configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di
statuto convenzionale dal condominio, che ne disciplina la vita e l'attività
come ente di gestione (ferma l'inderogabilità di alcune norme concernenti
specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su
di un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico con un complesso di regole
giuridicamente vincolanti per tutti i condomini con la conseguenza che l'azione
promossa da uno o più condomini per ottenere la declaratoria di nullità del
regolamento medesimo, per vizi attinenti al suo processo di formazione, deve
avere come necessari contraddittori tutti gli altri condomini, non potendo
altrimenti l'eventuale sentenza di accoglimento ritenersi utiliter data.
* Cass. civ., sez. II, 30 marzo 1990, n. 2590, Cilento c. Torrente.
Il
regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di
formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in
relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della
collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di
norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività,
su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di
obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale quanto, soprattutto,
per i singoli condomini; consegue da ciò che l'azione promossa per ottenere declaratoria
della nullità, totale o parziale, del regolamento medesimo è esperibile non da
e nei confronti del condominio, carente di legittimazione in ordine ad una
siffatta domanda ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in
situazione di litisconsorzio necessario, non potendo, altrimenti, risultare
utiliter data l'eventuale sentenza di accoglimento.
* Cass. civ., sez. II, 29 novembre 1995, n. 12342, Marconi c. Ragone.
d) Battitura tappeti
E’
nulla la delibera con cui l'assemblea condominiale abbia, a semplice
maggioranza e non all'unanimità, deliberato di aggiungere ai divieti già
elencati dal regolamento la voce battitura tappeti, traducendosi in una
limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli
condomini.
* Trib. civ. Brescia, sez. II, 6 luglio 2000, n. 3066, Pizzoni ed altra c.
Condominio Veruda.
E'
invalida la delibera assembleare che faccia divieto di accedere alla terrazza
comune - destinata esclusivamente a copertura - per stendere i panni e battere
i tappeti in quanto tale diritto si fonda sul principio di cui all'art. 1102
c.c., in virtù del quale ognuno può servirsi della cosa comune purché non ne
alteri la destinazione.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 gennaio 1991, Uva e altri c. Condominio
di via Sassetti n. 15/17 e di via Confalonieri n. 34/36/38.
e) Clausola compromissoria
Il
secondo comma dell'art. 1137 cod. civ. - a termini del quale ogni condomino
dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni
assunte dall'assemblea del condominio - configurando il diritto soggettivo del
condominio quale facultas agendi a tutela di interessi direttamente protetti
dall'ordinamento giuridico - non esclude la compromettibilità ad arbitri delle
relative controversie, con la conseguenza che deve considerarsi legittima la
norma del regolamento condominiale che preveda una clausola compromissoria con
il correlativo obbligo di chiedere la tutela all'organo designato competente.
* Cass. civ., sez. I, 10 gennaio 1986, n. 73, Triscari c. Imm. Sebastiano.
L'art.
1137, secondo comma, cod. civ., nel riconoscere ad ogni condomino dissenziente
la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni
dell'assemblea del condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva
del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri di
tali controversie, le quali, d'altronde, non rientrano in alcuno dei divieti
sanciti dagli artt. 806 e 808 cod. proc. civ. Conseguentemente, è valida la
norma del regolamento condominiale relativa al deferimento ad arbitri del
ricorso contro le deliberazioni assembleari viziate da nullità o annullabilità,
senza che rilevi in contrario, in relazione alla tutela assicurata dall'art.
1137 citato, l'impossibilità per gli arbitri di sospendere l'esecuzione della
delibera impugnata, sempre invocabile dinanzi al giudice ordinario ai sensi
dell'art. 700 cod. proc. civ., n‚ la prevista rimessione della nomina di uno
degli arbitri al condominio, la cui inerzia È superabile con ricorso al
presidente del tribunale competente ex art. 810, secondo comma, cod. proc. civ.
* Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1984, n. 3406, Rossi c. Cond. Giardino.
Le
previsioni pattizie - contenute in un regolamento condominiale - che,
disponendo la rimessione della definizione delle controversie agli arbitri,
regolino anche la competenza del giudice ordinario, in quanto non attribuiscano
agli arbitri funzioni giurisdizionali sostitutive di quelle spettanti al
giudice ordinario, sono unicamente compatibili con l'ipotesi dell'arbitrato
irrituale, che non esclude, infatti, la competenza e le funzioni del giudice
ordinario, ma ne sospende provvisoriamente l'esercizio.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 novembre 1996, n. 11040, Supercondominio
La Nave c. Cucchi ed altri.
La
clausola compromissoria per arbitri rituali, contenuta in regolamento di
condominio a carattere contrattuale, predisposto dall'unico originario
proprietario ed inserito quale parte integrante dell'atto di compravendita di
una singola unità immobiliare, è valida ed opera i suoi effetti a favore della
competenza arbitrale, anche se la clausola non sia stata specificamente
approvata per iscritto dal compratore.
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 9 giugno 1981, n. 860, Condominio via
Darwin 8, Corpo box, Milano c. Immobiliare S. Sebastiano Soc.a.s.
L'applicazione
della clausola compromissoria contenuta in un regolamento di condominio,
secondo la quale qualunque controversia fra i condomini e tra questi e
l'amministratore per l'interpretazione e l'esecuzione delle norme di legge e
contratto reggenti il condominio, ed in genere riferentesi comunque alla
costituzione, esercizio ed eventuale scioglimento del condominio, sarebbe stata
devoluta al giudizio inappellabile di un collegio arbitrale, non può essere
estesa a questioni che nei rapporti condominiali possono avere trovato la loro
occasione, ma che dipendono dall'interpretazione di norme generali che tutelano
diritti di carattere assoluto, la cui fonte è estranea alla disciplina del
condominio.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 28 dicembre 1989.
Deve
dichiararsi improponibile qualsiasi domanda formulata avanti la Magistratura
Ordinaria se nel regolamento contrattuale i condomini si sono impegnati a
sottoporre le loro liti al giudicato di un collegio di tre arbitri amichevoli
compositori.
* Trib. civ. Milano, 10 giugno 1991.
Non
è nulla la clausola compromissoria non controfirmata esplicitamente da uno dei
condomini qualora essa sia inserita in un regolamento condominiale avente
natura contrattuale.
* Corte app. civ. Milano, 27 settembre 1991, n. 1498, in Arch. loc. e cond.
1992, 350.
E'
ammissibile e vincolante la clausola compromissoria contenuta in un regolamento
condominiale che deroghi a quanto stabilito nell'art. 1137 c.c. in quanto è da
ritenere che anche la materia delle deliberazioni condominiali siccome
attinente a diritti soggettivi patrimoniali disponibili, sia devolvibile ad
arbitri.
* Trib. civ. Milano, 6 aprile 1992.
La
clausola compromissoria, inserita in un regolamento condominiale di tipo
contrattuale, riferentesi unicamente alle controversie tra i condomini e
l'amministrazione, non è estensibile alle ipotesi nelle quali l'oggetto del
contendere sia costituito da una delibera condominiale.
* Trib. civ. Milano, 14 marzo 1991.
f) Clausola penale
La
clausola regolamentare che prevede il pagamento di una somma a carico del
condominio moroso nel versamento della sua quota spese, ha natura di clausola
penale e qualora sia manifestamente eccessiva può essere ridotta equamente dal
giudice, in base a criteri ispirati alle norme ordinarie in tema di
inadempimento, seppur temperati dall'esigenza di dare rimarchevole peso
all'esatto adempimento di obblighi di natura condominiale.
* Giud. conc. Verona, 19 aprile 1989, n. 170, Giambolini c. Condominio Maria
Cristina II, in Arch. loc. e cond. 1989, 577.
g) Condominio di due partecipanti
La
riduzione a due sole unità del numero dei partecipanti al condominio di
edificio non comporta il venir meno del condominio medesimo, ma determina
soltanto l'inapplicabilità della disciplina dettata dall'art. 1136 c.c., in
tema di costituzione della assemblea e di validità delle relative delibere, la
quale postula un numero di partecipanti superiore a due. In tale ipotesi, in
forza della norma di rinvio contenuta nell'art. 1139 c.c., le deliberazioni del
condominio, ivi comprese quelle attinenti alla nomina dell'amministratore, sono
soggette alla regolamentazione prevista per l'amministrazione della comunione
in generale dagli artt. 1105 e 1106 c.c. e la legittimazione a riscuotere dai
condomini i contributi per la manutenzione delle parti comuni e per l'esercizio
dei servizi condominiali spetta all'amministratore nominato con la maggioranza
indicata nel combinato disposto dai citati artt. 1105 e 1106.
* Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1978, n. 535.
Il
regolamento di condominio è obbligatorio nel caso che il numero di condomini
sia superiore a dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono
solo due, possono trovare applicazione, in virtù del rinvio di cui all'art.
1139, le disposizioni sulla comunione.
* Trib. civ. Napoli, 4 febbraio 1990.
h) Conduttore
La
responsabilità del locatore per infrazioni, da parte del conduttore, al
regolamento condominiale, legittimamente può essere fondata sulla mera qualità di
locatore del primo, in quanto, con il fatto stesso di assumere tale qualità
riguardo ad un locale facente parte del condominio, esso locatore viene a
trovarsi in una posizione di ingerenza nell'organizzazione condominiale, e ad
esercitare di fatto poteri corrispondenti all'esercizio dei diritti
condominiali, con correlativo onere, da parte sua, di controllo sull'operato
del conduttore in funzione del rispetto delle norme proprie di
quell'organizzazione.
* Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1973, n. 2093.
Le
disposizioni contenute nel regolamento condominiale obbligano non solo il
proprietario-locatore ma anche il conduttore, il quale acquisisce dal locatore
una posizione giuridica derivata che non può essere più ampia di quella del suo
dante causa.
* Trib. civ. Milano, 6 febbraio 1992, n. 1283.
i) Contrattuale
L'art.
1138, ultimo comma, cod. civ., secondo cui i regolamenti condominiali non
possono in alcun modo menomare i diritti dei condomini, si riferisce ai
regolamenti approvati a maggioranza, non già a quelli approvati da tutti i
condomini, i quali hanno valore contrattuale e, come tali, ben possono
contenere limitazioni ai poteri dei condomini stessi e ai loro diritti sui beni
comuni ed anche individuali, traendo validità ed efficacia dal consenso degli
interessati, purché‚ espresso nella forma richiesta in relazione alla natura di
ciascuna limitazione, onere o servitù che si viene ad imporre.
* Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1987, n. 1195, Pallini c. Pirrelli.
Il
regolamento convenzionale di condominio - anche se non materialmente inserito
nel testo del contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio
condominiale - fa corpo con esso, purché espressamente richiamato ed approvato;
di modo che le sue clausole rientrano, almeno per relationem, nel contenuto dei
singoli contratti di acquisto, e trattandosi in questo caso di relatio perfetta
- in quanto il richiamo, nei vari contratti, è opera di entrambi i contraenti -
ne deriva che le singole clausole del regolamento di condominio restano fuori
dalla previsione legislativa del secondo comma dell'art. 1341 cod. civ.; che,
nel sancire la necessità della specifica approvazione per iscritto di
condizioni vessatorie, ha invero riguardo alle sole clausole, di contratti per
adesione od analoghi, che risultino invece predisposte da una soltanto delle
parti contraenti.
* Cass. civ., sez. I, 10 gennaio 1986, n. 73, Triscari c. Cond. Via Darwin.
Il
regolamento contrattuale di condominio, anche se non materialmente inserito nel
testo del contratto di compravendita delle singole unità immobiliari, fa corpo
con esso allorché sia espressamente richiamato ed approvato, così che le sue
clausole rientrano per relationem nel contenuto dei singoli contratti di
acquisto e vincolano i relativi acquirenti.
* Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1999, n. 8279, Citter Srl c. Cond. Il
Parco.
Nell'ipotesi
di regolamento condominiale richiamato nei singoli atti di acquisto degli
appartamenti dell'edificio condominiale, hanno natura contrattuale soltanto le
disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi
di ciascun condomino, mentre hanno natura tipicamente regolamentare le norme
riguardanti le modalità di uso della cosa comune e in genere le modalità di uso
e di funzionamento dei servizi condominiali, senza che sulla diversa natura dei
due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità (con il
consenso di tutti i condomini manifestato in forma scritta per quelle
contrattuali; con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza
prevista dall'art. 1136 c.c. per quelle regolamentari) possano incidere la loro
comune inclusione nel regolamento e neppure l'eventuale esistenza nel medesimo
di una clausola che stabilisca che le norme in esso contenuto siano, senza distinzioni,
suscettibili di modifiche deliberate dall'assemblea con la maggioranza di cui
all'art. 1136 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1991, n. 12173, Bellotto c. Fazzalari.
La
disposizione di un regolamento condominiale di natura contrattuale che vieta
qualsiasi innovazione o mutamento di destinazione delle cose comuni e delle
proprietà particolari senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea
condominiale non è nulla o inefficace, né contraria a diritto.
* Corte app. civ. Perugia, 17 agosto 1987, n. 217, Marotta c. Condominio di
via della Pallotta n. 2/C, Perugia.
Il
regolamento condominiale convenzionale è un vero e proprio contratto, che trae
la sua forza vincolante dalla volontà dei condomini a somiglianza di qualunque
altro contratto, e tale sua natura non cambia certamente anche quando abbia per
oggetto materia che possa essere disciplinata, secondo le norme sul condominio,
a maggioranza; di guisa che, il regolamento convenzionale, sempre che sia
legittimo, in quanto le norme di previsione siano derogabili dalla volontà
privata, può essere modificato solo da un'altra convenzione da stipularsi con
il consenso di tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 3 aprile 1970, n. 882.
In
tema di condominio negli edifici, la costruzione di balconi pensili sul cortile
comune è consentita al singolo condomino, purché ai sensi dell'art. 1102 c.c.,
non risulti alterata la destinazione del bene comune e non sia impedito agli
altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. (Nella
fattispecie, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso avverso la sentenza con
cui il giudice di merito aveva ritenuto che l'edificazione, nel cortile comune,
di due balconi alterasse la destinazione del cortile medesimo, diminuendo
l'utilizzazione dell'aria e della luce che il bene era destinato ad
assicurare).
* Cass. civ., sez. II, 27 agosto 2002, n. 12569, Trombino c. Scaglione e
altra.
Il
regolamento di condominio non può disciplinare, in quanto tale, le situazioni
di diritto reale dei compartecipi in ordine alle parti comuni dell'edificio ed
a quelle di proprietà esclusiva, salvo che sia stato predisposto dall'unico
originario proprietario dell'edificio ed accettato con i singoli atti
d'acquisto, ovvero adottato con il consenso unanime dei partecipanti manifestato
nelle debite forme. Pertanto la clausola contenuta nel regolamento
unilateralmente predisposto dall'unico proprietario dell'edificio vale a
costituire detta proprietà comune solo con il primo atto di trasferimento di
porzione dell'edificio, di modo che se questo sia successivo alla trascrizione
del diritto di un terzo, la clausola stessa non è opponibile al terzo medesimo,
indipendentemente dall'eventuale priorità della trascrizione del regolamento.
* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1992, n. 13179, Cond. di via Santa
Giovanna Elisabetta n. 26 di Roma c. Scrocca.
Il
regolamento convenzionale di condominio, anche se non materialmente inserito
nel testo del contratto di compravendita dei singoli appartamenti compresi
nell'edificio condominiale, fa corpo con essi purché espressamente richiamato
ed approvato, di guisa che le sue clausole rientrano per relationem nel
contenuto dei singoli contratti di acquisto; e poiché il richiamo per
relationem del contenuto del regolamento è opera di entrambi i contraenti, ne
deriva che le singole clausole restano fuori dalla previsione legislativa del
secondo comma dell'art. 1341 c.c. che nel sancire la necessità della specifica
approvazione da riferimento alle sole clausole cosiddette vessatorie che
risultano predisposte da una soltanto delle parti contraenti.
* Cass. civ. 7 gennaio 1992, n. 49.
Il
regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario
dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli
piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere
convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole
che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma
anche per quelle che limitano i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle
loro parti esclusive, venendo a costituire tra queste ultime una servitù
reciproca. (Nella specie si trattava di una clausola che vietava di destinare
gli appartamenti dell'edificio ad uso diverso da abitazione o da studio professionale
privato).
* Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1983, n. 4781, Troisi c. Cond. P. Digione.
Il
regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico
proprietario dell'edificio è vincolante, purché richiamato ed approvato nei
singoli atti di acquisto sì da far parte per relationem del loro contenuto,
solo per coloro che successivamente acquistino le singole unità immobiliari, ma
non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della
predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell'atto di acquisto sia
posto a loro carico l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in
futuro, mancando uno schema definito, suscettibile di essere compreso per
comune volontà delle parti nell'oggetto del negozio; pertanto, in questa ultima
ipotesi, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente
alla sua redazione, quest'ultimo vi presti adesione.
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1989, n. 3351, Porto Salvo Spa e c. Dentis.
Il
regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario
dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli
piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari assume carattere
convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole
che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma
anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini
sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una
servitù reciproca. Ne consegue che qualora il regolamento di condominio faccia
divieto di svolgere determinate attività (nella specie: divieto di adibire i
locali del fabbricato condominiale ad esercizio di ristorante) non occorre
accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa
costituisca oppur no immissione vietata a norma dell'art. 844 c.c., con le
limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme
regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni
al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori di quelle
stabilite dalla citata norma, e l'obbligo del condominio di adeguarsi alla
norma regolamentare discende in via immediata e diretta ex contractu per il
generale principio espresso dall'art. 1372 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 1992, n. 49, Morbi c. Costantini.
Il
regolamento di condominio predisposto dall'unico originario proprietario
dell'edificio, successivamente caduto in condominio per piani, ha natura
contrattuale e, ove sia richiamato nell'atto di acquisto dei singoli condomini,
sì da formarne parte integrante, trae la sua forza vincolante non già dal
consenso della semplice maggioranza dei condomini come nel caso del vero e
proprio regolamento condominiale, disciplinato dall'art. 1138 c.c., sibbene
dalla volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare
quei limiti che credono, sia al diritto esclusivo del condomino acquirente, sia
all'uso delle parti comuni dell'edificio. In particolare, nell'ambito dell'anzidetta
autonomia negoziale, i condomini possono sottoporre a limitazioni l'esercizio
dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del
diritto di proprietà dei singoli sulle cose comuni, vertendosi in materia
disponibile. Possono, ad esempio, con il suddetto regolamento, vietare
l'apposizione di insegne, targhe e simili sui muri perimetrali comuni
dell'edificio, oppure subordinarla al consenso dell'amministratore del
condominio.
* Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1974, n. 4047.
Il
regolamento predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio
successivamente caduto in condominio se sia richiamato negli atti d'acquisto
dei singoli condomini sì da formare parte integrante degli atti stessi, trae la
sua forza vincolante non già dal consenso della semplice maggioranza dei
condomini, come nel caso di vero e proprio regolamento di condominio
disciplinato dall'art. 1138 c.c., bensì dalla volontà negoziale delle parti. Ne
consegue che le modificazioni al regolamento di origine contrattuale possono
essere apportate soltanto con il consenso di tutte le parti contraenti o con la
partecipazione al giudizio delle stesse e non soltanto per deliberazione della
maggioranza sì che l'azione proposta da uno o più condomini per conseguire la
declaratoria di nullità del regolamento contrattuale deve avere necessari
litisconsorti tutti gli altri condomini, non potendo altrimenti l'eventuale
sentenza d'accoglimento ritenersi.
* Cass. civ., sez. II, 26 ottobre 1992, n. 11626, Soc. Panoramica Balduina
c. Cerfogli e altri.
L'accettazione
del regolamento condominiale predisposto dal costruttore originario da parte
degli acquirenti le porzioni di fabbricato ed il conseguente carattere
contrattuale del medesimo non richiedono la contestualità della conoscenza
effettiva con la stipulazione del contratto di acquisto, potendo detta
conoscenza essere anteriore o posteriore alla stipulazione stessa quando
comunque il contratto contenga l'impegno dell'acquirente di osservare il
regolamento già predisposto; inoltre, l'accettazione può risultare anche da
fatti concludenti.
* Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1975, n. 506.
Il
regolamento condominiale, qualora sia predisposto dall'originario unico
proprietario e prima che il condominio si formi, costituisce un contratto ed
assume forza vincolante soltanto se venga accettato dai singoli acquirenti dei
piani mediante specifici atti di adesione al complesso delle norme predisposte;
ovvero, qualora approntato in epoca successiva, se lo stesso risulti approvato
e adottato con il concorso unanime dei partecipanti, manifestato nelle debite
forme.
* Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1980, n. 832, Dentis c. Soc. Hotel Genov.
La
disposizione di cui al quarto comma dell'art. 1138 c.c., secondo cui le norme
del regolamento di condominio non possono in nessun caso derogare, tra l'altro,
a quanto stabilito nell'art. 1120 dello stesso codice, concernente le
innovazioni, si riferisce oltre che al regolamento approvato dall'assemblea dei
condomini anche a quello predisposto dall'originario proprietario ed accettato
dai condomini all'atto dell'acquisto del bene facente parte del condominio
(cosiddetto regolamento contrattuale).
* Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1990, n. 4905, Soc. Sama c. Carmagnola.
Il
regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i
condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138 comma
quarto c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge,
dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga alle
disposizioni dell'art. 1102 c.c. non dichiarato inderogabile.
* Cass. civ., sez. II, 9 novembre 1998, n. 11268, Giovannini c. Cond.
Rapallo.
Ove
il regolamento condominiale sia stato predisposto dall'unico originario
proprietario dell'immobile, l'acquirente di una delle unità immobiliari deve
attenersi alle disposizioni regolamentari che limitano il suo diritto di
proprietà esclusiva sempre che il suddetto regolamento preesista al momento
della stipulazione del contratto di acquisto e risulti altresì manifesta, dal
contesto dell'atto, la volontà di accettare le disposizioni limitative da parte
dell'acquirente medesimo. Tali limitazioni configurano veri e propri oneri
reali e possono consistere anche nel divieto di dare alle singole unità
immobiliari del condominio una o più destinazioni possibili, sicché, nel caso
di violazione delle relative disposizioni regolamentari, il condominio può
chiedere (sia nei confronti del proprietario, sia nei confronti del conduttore
qualora l'immobile sia stato locato) la cessazione della destinazione abusiva.
* Trib. civ. Genova, 18 marzo 1987, Condominio di via Cantore n. 17, Genova
c. Librandi.
l) Da predisporsi in futuro
L'obbligo
genericamente previsto in una scrittura privata di rispettare un regolamento di
condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore (venditore o
promittente venditore) non vale a consentire a quest'ultimo di atteggiare a suo
arbitrio il relativo testo e, in particolare, di inservirvi un contenuto
atipico, limitativo dell'estensione dei poteri e delle facoltà che normalmente
caratterizzano nel condominio degli edifici il diritto di proprietà di ciascun
condominio.
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1977, n. 4927.
In
caso di realizzazione di opere illegittime da parte del singolo condomino su
cose di sua proprietà esclusiva, l'eventuale provvedimento di condono di cui
all'art. 31 della legge n. 47 del 1985, essendo diretto alla sola
regolamentazione dei rapporti tra l'autore dell'illecito e l'amministrazione
pubblica, non può comprimere i diritti soggettivi dei privati, nella specie, i
condomini, cui è, pertanto, consentito chiedere la riduzione in pristino. Né la
citata normativa sul condono edilizio si pone in contrasto con il principio di
uguaglianza di cui all'art. 3 della Costituzione sotto il profilo della mancata
previsione della efficacia di esso anche nei rapporti privatistici, avuto
riguardo alla palese differenza che presenta la situazione pubblicistica
disciplinata dall'istituto in questione rispetto a quella riguardante i
rapporti tra privati.
* Cass. civ., sez. II, 6 agosto 1999, n. 8486, Dalsasso ed altri c. Cond.
Orsa Maggiore Via Monte Pollino 2, Roma.
L'obbligo
genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari
di accettare il regolamento condominiale che in futuro sarebbe stato formulato
dalla società venditrice, non vale a conferire ad esso natura contrattuale, in
quanto al momento del rogito lo stesso era inesistente.
* Trib. civ. Bologna, sez. I, 18 gennaio 1994, n. 1184, Bandiera e altri c.
Cond. Resid. Elena di Lovoleto, in Arch. Loc. e cond. 1994, 842.
m) Disciplina dei diritti reali sulle cose comuni
Il
regolamento di condominio non può disciplinare, in quanto tale, le situazioni
di diritto reale dei compartecipi in ordine alle parti comuni dell'edificio ed
a quelle di proprietà esclusiva, salvo che non sia stato predisposto
dall'unico, originario proprietario ed accettato con i singoli atti di
acquisto, ovvero adottato con il consenso unanime dei partecipanti, manifestato
nelle debite forme, assumendo, così, natura contrattuale.
* Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1977, n. 5755.
n) Distinte unità immobiliari
Il
regolamento dei rapporti tra i proprietari di distinte unità immobiliari site in
un edificio soggetto a regime del condominio, non si esaurisce con le
disposizioni relative ai rapporti di vicinato tra due proprietà finitime
(emulazione, immissioni e servitù). Detti rapporti sono disciplinati anche
dalle regole generali sulla responsabilità civile, essendo obbligato ciascun
condomino propter rem a non eseguire nel piano o porzioni di piano di sua
proprietà opere che rechino danno alle parti comuni o di proprietà esclusiva di
altri condomini.
* Cass. civ., 10 dicembre 1993, n. 12152.
o) Efficacia
Nei
regolamenti condominiali, accettati in seno agli atti di acquisto delle singole
unità immobiliari, hanno natura negoziale solo quelle disposizioni che incidono
nella sfera dei diritti soggettivi dei condomini, mentre hanno natura
tipicamente regolamentare quelle che concernono le modalità d'uso delle cose
comuni e, in genere, l'organizzazione e il funzionamento dei servizi
condominiali, e che non riguardano quindi il diritto al loro godimento, né‚
qualsivoglia altro diritto spettante ai condomini come tali. Le disposizioni
oggettivamente regolamentari, a differenza di quelle a contenuto negoziale,
possono essere modificate con deliberazione assembleare maggioritaria, ai sensi
dell'art. 1136 c.c., pur se formalmente inserite in un regolamento a tipo
contrattuale. (Nella specie, la Suprema Corte ha affermato le legittimità della
deliberazione assembleare maggioritaria, che aveva disposto l'installazione di
una gettoniera nell'ascensore, in deroga alla disposizione a contenuto
regolamentare, fissata in un regolamento condominiale a tipo contrattuale,
prevedente un sistema diverso di pagamento delle spese relative all'ascensore
stesso).
* Cass. civ., sez. II, 12 marzo 1976, n. 864.
I
regolamenti condominiali, non approvati dall'assemblea, ma adottati
coattivamente, in virtù di sentenza attuativa del diritto potestativo di
ciascun partecipe del condominio (con più di dieci componenti) di ottenere la
formazione del regolamento della comunione, hanno efficacia vincolante per
tutti i condomini, ai sensi dell'art. 2909 c.c., a seguito del passaggio in
giudicato di detta sentenza.
* Cass. civ., sez. II, 1 febbraio 1993, n. 1218, Pavone c. Augugliaro.
p) Interpretazione
Allorquando
una clausola di un regolamento di condominio di natura contrattuale stabilisca,
senza distinzioni, che le norme contenute nel medesimo sono revocabili e
suscettibili di modifiche ed aggiunte, purché queste risultino approvate
dall'assemblea con le maggioranze necessarie per legge, il giudice del merito,
chiamato ad accertare se sia legittima una delibera assembleare maggioritaria
con la quale le spese di portierato siano state poste anche a carico dei
condomini proprietari dei locali esterni e interrati dell'edificio che una
norma di detto regolamento esonerava invece, dal concorrere a tali spese, non
può risolvere il problema, nel senso della illegittimità, esclusivamente sulla
base del principio generale secondo cui le norme condominiali sorte per
contratto possono essere modificate solo col consenso di tutti i contraenti ove
tali modifiche riguardino diritti sostanziali dei contraenti stessi e non la
semplice disciplina dell'uso e delle modalità di godimento delle cose comuni,
ma deve indagare se la surriferita clausola non deroghi a questo principio,
avvalendosi, a tal fine, degli strumenti interpretativi offerti dal codice
civile e, in particolare dall'art. 1367 che impone, nel dubbio, di interpretare
le singole clausole nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in
quello secondo cui non ne avrebbero alcuno, oltre che della valutazione del
comportamento complessivo delle parti (art. 1362, secondo comma, cod. civ.) in
relazione al pregresso pagamento di quelle spese da parte dei condomini
originariamente esclusi.
* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1987, n. 2888, Co. V. Gom. Ay. NA c. De
Alteriis.
E'
prerogativa dell'assemblea dei condomini di procedere ad interpretazione del
regolamento di condominio, correttiva di altra precedentemente adottata, ed
essa può essere censurata solo quando la diversa interpretazione non sia
giuridicamente corretta, e ciò sia alla stregua dei principi di ermeneutica che
avrebbero dovuto essere osservati in subiecta materia per identificare l'esatta
portata dei criteri stabiliti nel regolamento, sia in relazione ai risultati
che siano derivati dalla loro concreta applicazione, in quanto non consentiti
da norme legislative inderogabili.
* Cass. civ., sez. II, 25 novembre 1975, n. 3936.
L'interpretazione
di un regolamento di condominio da parte del giudice del merito è insindacabile
in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica
oppure di vizi logici o errori di diritto.
* Cass. civ., sez. II, 28 agosto 1990, n. 8899, Soc.
Hermes c. Bova. Conformi:
Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1995, n. 11278 e Cass. civ., sez. II, 14 luglio
2000, n. 9355.
L'interpretazione
delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale contenenti il
divieto di destinare gli immobili a determinati usi è sindacabile in sede di
legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale
o vizio di motivazione. (Nella specie il giudice di merito, con la sentenza
confermata dalla S.C., ha ritenuto che la destinazione a supermercato dei
locali a piano terreno di un immobile facente parte di un complesso
residenziale in località marina contrastasse con la norma regolamentare che
precludeva per tutte le unità immobiliari alcune utilizzazioni specificamente
indicate ed inoltre qualsiasi uso incompatibile con l'igiene, la sicurezza, il
decoro, la quiete).
* Cass. civ., sez. II, 2 giugno 1999, n. 5393, Volpiecella c. Cond. Solemare
ed altro.
L'accertamento
del contenuto delle clausole di un regolamento di condominio involge un
giudizio di fatto, insindacabile in cassazione, se immune da vizi
logico-giuridici.
* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1970, n. 801.
E'
nulla la delibera con la quale un'assemblea condominiale approvi
l'interpretazione autentica da dare al regolamento, nel senso di non ammettere
la destinazione delle singole unità ad esercizio commerciale pur in assenza di
qualsiasi norma specifica che imponga tale divieto, in quanto atto
potenzialmente lesivo dei diritti individuali di ciascun proprietario ex art.
1138 c.c.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 19 marzo 1994, n. 2774, Soc. Risan. Napoli c.
Cond. di via Fontana n. 27 di Napoli, in Arch. loc. e cond. 1994, 838.
q) Leasing
Nel
caso di presunta violazione del regolamento di condominio da parte
dell'utilizzatore di un'unità immobiliare da lui posseduta a titolo di leasing,
l'utilizzatore è passivamente legittimato, unitamente alla società di leasing,
nell'azione promossa dal condominio al fine di fare accertare e cessare la
violazione stessa.
* Trib. civ. Milano, 24 febbraio 1992, n. 2352.
r) Limitazioni all'uso delle cose comuni
Le
clausole di un regolamento contrattuale, che dettano la disciplina dell'uso
delle cose comuni, non possono essere modificate con deliberazioni
dell'assemblea adottate a maggioranza, quando da tali deliberazioni consegua un
pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sulla cosa comune così come
sono configurati nel regolamento contrattuale stesso.
* Cass. civ., 8 febbraio 1975, n. 506.
Il
limite al diritto di godimento spettante a ciascun condomino iure proprietatis
sulle parti comuni, disposto dal regolamento condominiale ed accettato nei
singoli atti d'acquisto, ha natura negoziale e può essere modificato solo per
iscritto e con il consenso unanime dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2000, n. 1830, Rossetto c. Condominio Via
Catilina 2 Anzio.
Il
regolamento convenzionale di condominio può sottoporre a limitazioni
l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il
contenuto del diritto di proprietà dei singoli condomini sulle cose comuni e
può anche giungere ad attribuire ad uno o a più condomini l'uso esclusivo di
determinate parti comuni del fabbricato.
* Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1978, n. 3169.
s) Modificazioni
Le
clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario
dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole
unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il
consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto
qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini di maggiori
diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso
dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le
clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto
dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare
maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le
clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione
adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma cod. civ.
* Cass. civ., Sezioni Unite, 30 dicembre 1999, n. 943, Morvillo c. Loiacono
ed altri.
Le
clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà
esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori
diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili
soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve
essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o
di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria
per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni
immobiliari dell'edificio condominiale; mentre per la variazione di clausole
che disciplinano l'uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione
assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo
comma, c.c. (Nella specie, la S.C., sulla base di tali principi, ha confermato
la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità della deliberazione
assembleare con la quale era stata modificata la clausola del regolamento di
condominio relativa al divieto della sosta dei veicoli nel cortile comune).
* Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2002, n. 5626, Cond. Corso Umberto I, 154
Napoli c. Cecchi.
Ancorché
contenute in regolamento cosiddetto contrattuale hanno natura regolamentare e
sono modificabili dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'art. 1136
cod. civ. le sole clausole del regolamento condominiale che coinvolgono
interessi impersonali della collettività dei condomini, mentre hanno natura
contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei condomini
quelle clausole che incidono direttamente sulla sfera soggettiva dei medesimi.
Rientrano fra queste ultime le clausole che stabiliscono i criteri di ripartizione
delle spese (nella specie: spese di riscaldamento) costituendo la relativa
contribuzione, nella misura legale e convenzionale (art. 1123 cod. civ.), un
obbligo dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1987, n. 3733, Cond. Le Pleiad. c. Soc.
Imm. Risorg.
Nell'ipotesi
di regolamento condominiale richiamato nei singoli atti di acquisto degli
appartamenti dell'edificio condominiale, hanno natura contrattuale soltanto le
disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi
di ciascun condomino, mentre hanno natura tipicamente regolamentare le norme
riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni, e, in genere, l'organizzazione
e il funzionamento dei servizi condominiali. Dette norme regolamentari, a
differenza di quelle contrattuali, le quali sono suscettibili di variazioni
soltanto con il consenso di tutti i condomini manifestato in forma scritta,
possono essere modificate, al fine di essere adattate alle mutevoli esigenze
della collettività condominiale, dall'assemblea con la maggioranza prescritta
dall'art. 1136 cod. civ., e ciò anche se siano formalmente inserite in un
regolamento di tipo contrattuale, in quanto la natura di una clausola dipende
dal suo contenuto piuttosto che dal contenuto di essa.
* Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 1985, n. 208, Petrilli c. Galvagno.
Il
valore vincolante per tutti i condomini delle clausole contenute in un
regolamento c.d. contrattuale è limitato alle disposizioni che incidono nella sfera
dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino, mentre hanno
natura tipicamente regolamentare le norme riguardanti le modalità di uso e di
funzionamento dei servizi condominiali. Rientrano nella prima categoria, e
quindi possono essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i
partecipanti, le clausole che stabiliscono i criteri di ripartizione delle
spese di riscaldamento.
* Corte app. civ. Milano, 19 dicembre 1997, n. 3551, Condominio di Via Laura
Solera Mantegazza 9 in Milano c. Soc. Immobiliare Tussilago, in Arch. loc. e
cond. 1998, 562.
Qualora
il regolamento condominiale non abbia natura contrattuale, l'assemblea dei
condomini, anche in mancanza di unanimità, può modificare le disposizioni
regolamentari in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il
diritto al pari uso di tutti i condomini, e cioè il diritto di ciascun
condomino di trarre dalle cose comuni il massimo godimento possibile, dovendo,
peraltro, la eventuale maggiore utilizzazione consentire, sia pure a livello di
previsione potenziale, un godimento di pari natura ed intensità da parte degli
altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1999, n. 1057, Soc. Frantoi c. Condominio
via Bonifacio 4 in Genova.
E'
lecita la deliberazione adottata da una assemblea condominiale che approvi (con
il voto unanime dei soli condomini intervenuti) una mera integrazione al
regolamento di natura contrattuale (e non una sua modificazione) con
l'inserimento di una norma per cui gli spazi delimitati da linee gialle nei
distacchi attornianti l'edificio devono essere destinati a posteggio
condominiale e riservati alle sole persone, condomini o inquilini, residenti
nell'edificio stesso.
* Trib. civ. Genova, sez. III, 18 luglio 1996, n. 2240, Previ Berri c. Cond.
di via Liri n. 10 di Genova.
Le
clausole del regolamento condominiale che stabiliscono i criteri di
ripartizione delle spese sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei
condomini, pertanto nulla, in quanto adottata in assenza di un condomino, la
delibera assembleare con la quale venga affidato ad un tecnico specializzato
l'incarico di formare le tabelle millesimali. Detta delibera, pur costituendo
un atto prodromico alla modifica del criterio di ripartizione delle spese reca
comunque un danno al condomino assente, il quale è pertanto legittimato ad
impugnarla.
* Trib. civ. Verona, 29 giugno 1995, Venturi c. Condominio di Via Nicolodi
n. 4 in Verona.
Il
regolamento di condominio predisposto dal costruttore o dall'originario unico
proprietario dell'edificio, una volta accettato dai condomini con i rispettivi
atti di acquisto costituisce un contratto condominiale, le cui singole norme
traggono la loro forza vincolante, nei confronti di ciascuno dei condomini,
proprio dalla volontà negoziale da loro espressa; ne deriva che non possono
essere modificate con deliberazioni prese a maggioranza dall'assemblea le
clausole di tale regolamento che disciplinano l'uso delle cose comuni, quando
da tali deliberazioni consegua un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino
ha sulla cosa comune. (Fattispecie concernente la destinazione degli spazi
liberi che circondano il fabbricato condominiale a parcheggio autoveicoli, in
contrasto col disposto di una norma regolamentare).
* Trib. civ. Spoleto, 18 aprile 1987, n. 66, Mastini c. Fedeli e altri.
E'
nulla la deliberazione dell'assemblea di un condominio con la quale si adotti
un regolamento condominiale con le modifiche che saranno apportate a mano su
allegato accluso, poiché detta frase, risolvendosi in una sorta di approvazione
preventiva di future modifiche, non identificate né in relazione all'oggetto né
in relazione alla persona abilitata ad effettuarle, determina
l'indeterminatezza ed indeterminabilità dell'oggetto.
* Trib. civ. Prato, 18 giugno 1993, Rotella c. Cond. Gardenia.
t) Norme del R.D. 15 gennaio 1934, n. 56
Qualora
in un regolamento condominiale contrattuale siano state richiamate e sussunte
talune norme del r.d. 15 gennaio 1934 n. 56, tali norme, hanno acquistato natura
e valore pattizio, con la conseguenza che, pur essendo stato abrogato il
predetto decreto per effetto dell'entrata in vigore dell'attuale codice civile,
esse sono rimaste comunque in vita come clausole contrattuali, perfettamente
valide se attinenti a materia non regolata da norme cogenti del nuovo codice.
* Cass. civ., sez. II, 8 giugno 1984, n. 3456, Simeone c. Cond. Milano.
u) Norme relative alle innovazioni
La
disposizione di cui al quarto comma dell'art. 1138 c.c., secondo cui le norme
del regolamento di condominio non possono in nessun caso derogare, tra l'altro,
a quanto stabilito nell'art. 1120 dello stesso codice, concernente le
innovazioni, si riferisce oltre che al regolamento approvato dall'assemblea dei
condomini anche a quello predisposto dall'originario proprietario ed accettato
dai condomini all'atto dell'acquisto del bene facente parte del condominio
(cosiddetto regolamento contrattuale).
* Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1990, n. 4905, Soc. Sama c. Carmagnola.
v) Obblighi di non fare
Ove
un regolamento condominiale imponga ad ogni condomino un obbligo di non fare se
non previa autorizzazione dell'amministratore, l'inadempimento
dell'obbligazione relativa comporta - ex art. 2933 c.c. - il diritto degli
altri partecipanti alla comunione di ottenere che sia distrutto, a spese
dell'obbligato, ciò che è stato fatto in violazione dell'obbligo, senza che sia
necessario accertare se sia stato recato un danno alle parti comuni
dell'edificio, come prevede la norma di cui all'art. 1122 c.c.
* Corte app. Torino, 3 luglio 1991, n. 905.
w) Opponibilità al terzo acquirente
Con
il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario
dell'intero edificio, ove sia stato accettato dagli iniziali acquirenti dei
singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, può
essere attribuita la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle
elencate nell'art. 1117 c.c., a tutti i condomini o soltanto a quelli cui
appartengono alcune determinate unità immobiliari; in tal caso colui al quale
sia trasferita la proprietà di uno di tali immobili, diviene comproprietario
della cosa in base al regolamento condominiale anche se di essa non vi sia
alcun accenno nel titolo d'acquisto e tale qualità è opponibile a tutti coloro che
acquistino successivamente le varie unità immobiliari.
* Cass. civ., sez. II, 11 novembre 2002, n. 15794, Cond.
Largo De Amicis 3-8 Minervino Murge
c. Dell`Erba.
Il
regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario
dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli
appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume
carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per
le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti
comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli
condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime
una servitù reciproca; ne consegue che tale regolamento convenzionale, anche se
non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita
dei singoli appartamenti dell'edificio, fa corpo con esso quando sia stato
regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole,
per relationem, nel contenuto dei singoli contratti.
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2001, n. 13164, Midulla ed altra c.
Condominio di Corso Vittorio Emanuele 167/1 in Napoli ed altro.
La
clausola di regolamento condominiale non trascritto, la quale preveda limitazioni
ai diritti dominicali dei singoli condomini, come l'obbligo o il divieto di
dare a taluni locali una determinata destinazione, in tanto è opponibile al
terzo acquirente di tali beni, in quanto sia esplicitamente riportata nel
contratto d'acquisto, ovvero il terzo acquirente abbia espressamente dichiarato
di essere a conoscenza del vincolo suddetto, senza che siano ammessi
equipollenti e che il terzo acquirente sia tenuto a svolgere indagini per
conoscere aliunde l'esistenza di vincoli, oneri o servitù non risultanti
chiaramente dall'atto trascritto.
* Cass. civ., sez. II, 14 aprile 1983, n. 2610, Soc. Im. Angela c. Ass.
Circ. Bridge.
Per
l'acquirente di unità in immobile condominiale l'obbligo di attenersi alle
disposizioni regolamentari, limitative del suo diritto di proprietà esclusiva,
qualora il regolamento risulti predisposto dall'unico originario proprietario
dell'immobile condominiale, sorge se al momento della stipulazione del
contratto di acquisto il regolamento condominiale risulta già predisposto e
richiamato nell'atto di compravendita; e sempre che l'acquirente abbia
manifestato nel contesto dell'atto o, successivamente, per iscritto, in modo
chiaro ed inequivocabile (e non per fatti concludenti) la volontà di accettare
quelle disposizioni del regolamento condominiale limitative del diritto di
proprietà sulle parti esclusive del suo immobile.
* Cass. civ., sez. II, 4 marzo 1983, n. 1634, Buffo c. Riello.
Il
regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario
dell'intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani
e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere
convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento
alle clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti
comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli
condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime
una servitù reciproca.
* Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1999, n. 3749, Delsante ed altro c.
Pugliese Limentani.
Il
regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario (ed unico)
proprietario dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità
immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella
sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla
predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale
predisposizione, ancorché nell'atto di acquisto sia previsto l'obbligo di
rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno
schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà
delle parti nell'oggetto del contratto; in questa ultima ipotesi, pertanto, il
regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua
redazione, quest'ultimo vi presti volontaria adesione.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 2000, n. 856, Cori 1979 Srl c. Baglioni.
Il
regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico
proprietario dell'edificio è vincolante, purché richiamato ed approvato nei
singoli atti di acquisto, si da far parte per relationem del loro contenuto,
solo per coloro che successivamente acquistano le singole unità immobiliari, ma
non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della
predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell'atto di acquisto sia
posto a loro carico l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in
futuro, mancando uno schema definitivo, suscettibile di essere compreso per
comune volontà delle parti nell'oggetto del negozio; pertanto, in questa ultima
ipotesi, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente
alla sua redazione, quest'ultimo vi presti adesione. Tale adesione - e quindi la
volontà del condomino di accettare le disposizioni del regolamento condominiale
limitative del diritto di proprietà sulle parti esclusive del suo immobile -
deve risultare per iscritto, in modo chiaro ed inequivocabile e non per fatti
concludenti, non potendo pertanto costituire adesione, con i conseguenti
effettivi vincolanti, l'applicazione e la presa di cognizione del regolamento
stesso.
* Cass. civ., sez. II, 13 settembre 1991, n. 9591, Russo c. Condominio Ceit.
Il
regolamento condominiale che contenga limitazioni dei diritti dominicali dei
singoli condomini deve essere approvato da tutti i condomini ed ha valore
negoziale; ne consegue che esso, per potere avere effetto anche nei confronti
dei successori a titolo particolare dei partecipanti al condominio deve essere
trascritto nei pubblici registri immobiliari.
* Cass. civ., sez. II, 11 maggio 1978, n. 2305.
Colui
che compra un appartamento di un edificio in condominio resta obbligato dal
regolamento condominiale finché questo non sia stato modificato dall'assemblea
dei condomini. Ed è nulla ogni clausola contraria, eventualmente contenuta
nell'atto d'acquisto, concluso con il proprietario dell'appartamento.
* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1977, n. 3309.
x) Trascrizione nel registro
L'omessa
trascrizione del regolamento di condominio - che ai sensi dell'art. 1138 cod.
civ. deve effettuarsi nel registro di cui all'art. 1129 cod. civ. - rende
inopponibili le clausole limitative della proprietà soltanto ai terzi
acquirenti e non già a coloro che pattuirono direttamente con l'originario
unico proprietario e venditore le limitazioni stesse, mediante richiamo del
regolamento condominiale nei singoli atti di acquisto.
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1988, n. 5776, Belforti c. Dedè.
La
trascrizione prevista dall'art. 1138, comma terzo, c.c. del regolamento di
condominio nel registro (peraltro non istituito) di cui all'art. 1129 c.c.
integra un mero onere di pubblicità dichiarativa, la cui inosservanza non
comporta la nullità o l'inefficacia del regolamento approvato dall'assemblea
dei condomini o predisposto dall'originario costruttore dell'edificio
condominiale. L'omessa trascrizione del regolamento nei RR.II. determina invece
l'inopponibilità ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese
nell'edificio condominiale delle eventuali clausole limitative di diritti
esclusivi di proprietà spettanti a ciascun condomino senza influire anch'essa
sulla validità ed efficacia del regolamento.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1998, n. 714, Condominio di via S. Veniero
n. 8 in Roma c. Barsotti.
Il
regolamento di condominio predisposto dal costruttore-venditore che contenga
vincoli afferenti all'intero edificio - e, quindi, a tutte le unità immobiliari
comprese nel fabbricato - quando sia stato da questi trascritto nei registri
immobiliari, è opponibile non soltanto a coloro che acquistano le unità
immobiliari da proprietari che abbiano accettato esplicitamente o
implicitamente il regolamento stesso, ma anche a coloro che, in epoca
successiva alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell'edificio
o loro porzioni direttamente dal costruttore, anche in assenza di espressa
previsione in tal senso nei singoli atti di acquisto, atteso che tutti costoro,
non avendo partecipato all'approvazione del regolamento o alla stipulazione
degli atti, devono considerarsi, prima della conclusione del loro acquisto,
come terzi rispetto ai quali opera, ai fini dell'opponibilità dei vincoli
suddetti, siffatta forma di pubblicità.
* Cass. civ., sez. II, 17 marzo 1993, n. 2546, Panni c. Cond. Residence San
Michele di San Menaio.
L'art.
2659, primo comma, n. 2, cod. civ., secondo cui nella nota di trascrizione
devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data
del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art. 2665 il
quale stabilisce che l'omissione o l'inesattezza delle indicazioni richieste
nella nota non nuoce alla validità della trascrizione eccetto che induca
incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce
l'atto. Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l'atto in forza del
quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto
precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto produce in relazione al bene.
Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta
indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso
limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali (o sui beni di
proprietà esclusiva).
* Cass. civ., sez. II, 15 dicembre 1986, n. 7515, Grimaldi c. Rinaldi.
La
trascrizione non è richiesta per il regolamento condominiale convenzionale,
salvo che questo contenga clausole limitatrici dei diritti sui beni comuni e dell'uso
della cosa propria di proprietà esclusiva, da qualificarsi oneri reali e
servitù prediali, allo scopo di renderle opponibili ai terzi ed agli aventi
causa.
* Cass. civ., sez. II, 3 aprile 1970, n. 882.
Ai
successori a titolo particolare dei partecipanti al condominio non sono
opponibili le norme del regolamento condominiale non trascritto nei pubblici
registri immobiliari o nel registro di cui all'art. 1129 c.c., che prevedono
limiti circa le possibilità di uso delle proprietà esclusive.
* Corte app. civ. Venezia, 19 settembre 1989, in Arch. loc. e cond. 1991,
574.
L'omessa
trascrizione del regolamento di condominio rende inopponibili le clausole
limitative della proprietà soltanto a terzi acquirenti e non già a coloro che
pattuirono direttamente con l'originario unico proprietario-venditore le
limitazioni stesse, mediante richiamo del regolamento condominiale nei singoli
atti di compravendita.
* Trib. civ. Lecce, sez. III, 23 novembre 1993, Giardiniero ed altri c.
Rocco e Cerotta.
Un
regolamento condominiale, se è stato regolarmente trascritto, non può essere
che contrattuale atteso che la trascrizione immobiliare è assoggettata ad un
preventivo controllo sostanziale e formale da parte di pubblici ufficiali che
porta ad escludere la possibilità di una eventuale trascrizione di un
regolamento non contrattuale.
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 28 settembre 1993, n. 1764, Abbondanza c.
Mazzoni.
y) Violazione (sanzioni)
In
tema di condominio, poiché l'art. 70 att. c.c. prevede che per le infrazioni al
regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il
pagamento di una somma fino a lire cento, sono nulle, in quanto contra legem,
le eventuali disposizioni del regolamento di condominio che dovessero prevedere
sanzioni di importo maggiore.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1995, n. 948, Gallotta c. Condominio di
Via Petrarca n. 175 in Napoli.
E'
manifestamente inammissibile, in riferimento agli artt. 3, 41 e 42 della
Costituzione, la questione di legittimità costituzionale dell'art. 70 att.
c.c., nella parte in cui prevede che per le infrazioni al regolamento di
condominio possa essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una
somma fino a lire cento.
* Corte cost., ord. 11 dicembre 1997, n. 388 (ud. 27 novembre 1997), Sagliocco
c. Migliore.
L'art.
70 att. c.c., in base al quale il regolamento di condominio può prevedere delle
sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori delle sue disposizioni, ha
carattere di norma eccezionale in quanto contempla una cosiddetta pena privata
che ha come destinatari i condomini. Essa, pertanto, non può ritenersi
applicabile ai conduttori degli alloggi condominiali, i quali, ancorché si
trovino a godere delle parti comuni dell'edificio in base ad un rapporto
obbligatorio, rimangono estranei all'organizzazione condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 1995, n. 10837, Melloni c. Condominio
Stadio di Vicenza.
In
tema di condominio degli edifici, l'obbligo assunto dai singoli condomini in
sede di approvazione del regolamento contrattuale, di non eseguire sul piano o
sulla porzione di piano di proprietà esclusiva attività che rechino danno alle
parti comuni (nella specie obbligo di non sciorinare i panni dalle finestre,
balconi, ecc.) ha natura di obbligazione propter rem, la cui violazione, pur se
protratta oltre venti anni, non determina l'estinzione del rapporto
obbligatorio e dell'impegno a tenere un comportamento conforme a quello imposto
dal regolamento onde è sempre deducibile, stante il carattere permanente della violazione,
il diritto degli altri condomini di esigere l'osservanza di detto
comportamento, potendosi prescrivere soltanto il diritto al risarcimento del
danno derivante dalla violazione dell'obbligo in questione.
* Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 1999, n. 11692, Giustino c. Aponte.
La
violazione di una clausola del regolamento condominiale relativa all'uso delle
unità immobiliari è sanzionabile unicamente per via di risarcimento del danno e
quindi, data la natura strumentale delle misure cautelari, non può dar luogo ad
un provvedimento d'urgenza a norma dell'art. 700 cod. proc. civ.
* Pret. civ. Roma, 28 novembre 1986, Condominio di via Codroipo (Roma) c.
Petrini.
La
disposizione di cui all'art. 70 disp. att. cod. civ. - secondo la quale, per le
infrazioni al regolamento di condominio, può essere stabilito, a titolo di
sanzione, il pagamento di una somma fino a lire 100 - è derogabile dal
regolamento condominiale, non essendo la medesima disposizione inderogabile a
norma del successivo art. 72.
* Giud. conc. Caserta, 22 luglio 1985, n. 15, Rinaldi e Zito c. Luserta.
La
sanzione prevista dall'art. 70 disp. att. cod. civ. può essere applicata anche
nei confronti del conduttore dell'unità immobiliare facente parte del
condominio.
* Giud. conc. Caserta, 22 luglio 1985, n. 15, Rinaldi e Zito c. Luserta.
Considerato
che l'amministratore del condominio non è legittimato a proporre azioni reali
di riduzione in pristino nei confronti dei singoli condomini contro la volontà
dell'assemblea, in caso di violazione da parte di singoli proprietari delle
norme del regolamento condominiale prevedenti limiti alle innovazioni nelle
proprietà individuali (nella specie recepiti come servitù reciproche nei
singoli contratti di acquisto), non è configurabile la responsabilità dell'amministratore
che abbia omesso di agire in giudizio contro i responsabili al fine di
conseguire la riduzione in pristino, qualora il medesimo abbia investito delle
specifiche questioni l'assemblea del condominio e la stessa abbia deliberato,
sia pure a maggioranza, di tentare di risolvere in via extragiudiziale i
contrasti insorti tra i vari comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 1999, n. 11688, Lombardo ed altri c.
Leonardi ed altri.
Al
regolamento condominiale, sia pure di natura contrattuale, non sono applicabili
le norme dettate per i contratti a prestazioni corrispettive e, in particolare,
la disciplina dell'eccezione di inadempimento, atteso che il principio
inadimpienti non est adimplendum trae origine dal nesso di interdipendenza che,
nei contratti sinallagmatici, lega le prestazioni delle parti, mentre le
obbligazioni assunte dai condomini con il regolamento contrattuale sono
indipendenti l'una dall'altra e garantiscono contemporaneamente il diritto di
tutti i contraenti; ne consegue che, in ipotesi di violazione del regolamento
condominiale contrattuale effettuata da un condomino, ciascuno degli altri
condomini può richiedere, oltre al risarcimento la riduzione in pristino, senza
che possano essere opposte eventuali violazioni del suddetto regolamento cui il
richiedente medesimo abbia dato causa.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2000, n. 977, Fraticelli c. Recta Srl.
Ove
un regolamento condominiale imponga ad ogni condomino un obbligo di non fare se
non previa autorizzazione dell'amministratore, l'inadempimento
dell'obbligazione relativa comporta - ex art. 2933 c.c. - il diritto degli
altri partecipanti alla comunione di ottenere che sia distrutto, a spese
dell'obbligato, ciò che è stato fatto in violazione dell'obbligo, senza che sia
necessario accertare se sia stato recato un danno alle parti comuni
dell'edificio, come prevede la norma di cui all'art. 1122 c.c.
* Corte app. civ. Torino, 3 luglio 1991, n. 905.
In
mancanza di una esplicita previsione regolamentare, è illegittima una deliberazione
condominiale nella parte in cui stabilisce, a carico di alcuni condomini,
l'irrogazione di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di
condominio.
* Pret. civ. Verona, 12 febbraio 1990, n. 135, Strina c. Condominio Le
Torri, via M. Faliero 76/78, Verona.
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