24 - LASTRICI SOLARI
SOMMARIO:
a) Accesso da un solo appartamento;
b) Difetto di manutenzione;
c)
Differenze; d) Diritto di costruire sul lastrico;
e) Funzioni del lastrico
solare; f) Giardino pensile;
g) Infiltrazioni d'acqua;
h) Nozione di
terrazza a livello; i) Opere abusive;
l) Parapetti;
m) Proprietario
esclusivo; n) Sopraelevazione;
o) Sostituzione con un tetto a falde;
p)
Spese; q) Uso esclusivo del lastrico;
r) Vedute.
a)
Accesso da un solo appartamento
In tema di
condominio degli edifici, il più ampio uso del bene comune, da parte del
singolo condomino, non può configurare una lesione o menomazione dei diritti
degli altri partecipanti, qualora trovi giustificazione nella conformazione
strutturale del fabbricato, come risultante dalla sua originaria costruzione
(nella specie, trattandosi di lastrico solare sopra il quale era possibile
accedere, alla stregua di situazione coeva alla nascita del condominio, da
uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva).* Cass.
civ., sez. II, 9 giugno 1986, n. 3822, Franzoni c. Buschini.
b)
Difetto di manutenzione
I singoli
proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio
condominiale, sono a norma dell'art. 1117 c.c., (salvo che risulti
diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra le quali il
lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di
manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di
manutenzione del detto lastrico, della responsabilità solidale di tutti i
condomini, a norma degli artt. 2051 e 2055 c.c. ove non provino, come unica
causa di tali danni, il caso fortuito, e ciò a prescindere dalla conoscenza
o meno dei danni stessi (salvo regresso del condomino che abbia risarcito
l'intero danno verso gli altri condomini in ragione delle rispettive quote
di proprietà).* Cass.
civ., sez. III, 25 giugno 1990, n. 6405, Vasile c. Vasile.
I danni
cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico solare di un edificio in
condominio, al pari delle spese della sua riparazione o costruzione, non
possono porsi interamente a carico del proprietario o usuario del lastrico
stesso, ma debbono essere risarciti con il concorso degli altri condomini
nella proporzione stabilita dall'art. 1126 c.c. Ciò non esclude l'eventuale
concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata
dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o dell'amministratore del
condominio in proprio per vizi di costruzione o per negligente omissione
delle necessarie riparazione.* Cass.
civ., sez. II, 17 maggio 1994, n. 4816, Giordani c. Tarquini.
Conforme, Cass. civ., sez. III, 7 dicembre
1995, n. 12606.
c)
Differenze
Mentre il
lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di
copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo
meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è
invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e
nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante
strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è
realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici
sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità
all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione
verso l'esterno.* Cass.
civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924, AA. c. AA.
Le terrazze
a livello si differenziano dai lastrici solari non solo perché la loro
funzione essenziale non è quella di copertura dell'edificio, ma anche perché
sono delimitate da parapetti i quali servono soltanto a rendere praticabile
la terrazza, consentendone ai proprietari l'affaccio ed il più sicuro
passaggio. Ne deriva che le spese di manutenzione e di riparazione dei
parapetti vanno poste a carico dei proprietari esclusivi delle terrazze,
unici beneficiari della loro presenza.* Trib.
civ. Salerno, 10 novembre 1989, in L'Ammin. 1991, n. 8.
A differenza
dei lastrici solari, che disimpegnano essenzialmente e principalmente il
compito di copertura di un edificio, a servizio presumibilmente comune dei
proprietari dello stesso, le terrazze a livello devono, invece, considerarsi
come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da
cui vi si accede, ed al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali
appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un titolo.* Cass.
civ., 26 febbraio 1959, n. 563.
d)
Diritto di costruire sul lastrico
Il lastrico
solare di un edificio condominiale, che sia stato venduto dal costruttore ed
originario proprietario dell'intero edificio come area interamente
edificabile, in forza di valido titolo opponibile agli acquirenti delle
altre unità immobiliari, non rientra fra le parti comuni, secondo la
previsione dell'art. 1117 c.c. In tale ipotesi, pertanto, l'assemblea del
condominio, ancorché in sede di approvazione del regolamento, non può
disciplinare e limitare il diritto di costruire sul lastrico, senza il
consenso del relativo proprietario.* Cass.
civ., sez. II, 23 ottobre 1978, n. 4782.
e)
Funzioni del lastrico solare
Il lastrico solare quale
superficie terminale dell'edificio esercita l'indefettibile funzione
primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato
in altri usi accessori, come quello del terrazzo. L'anzidetta funzione
accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo
condomino, come non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso
comune, così in mancanza di un titolo contrario lascia inalterata la
presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c. *
Cass. civ., sez. II, 1 giugno 1990, n. 5162, Salina c. Pigli.
Il lastrico
solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c, è oggetto di proprietà comune dei
diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio se il
contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, per tale
intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre
unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli
condomini.* Cass.
civ., sez. II, 7 aprile 1995, n. 4060, Soc. Edilbas c. Della Pittima e altri
e Isidori e altri.
Il lastrico
solare riveste, nel quadro della sua normale destinazione, una duplice
attitudine: quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella
di superficie praticabile (arg. ex art. 1126 cod. civ.). Il condomino che,
non impedendo un pari uso agli altri partecipanti e lasciando inalterate le
possibilità delle concorrenti utilizzazioni, realizzi ex novo una fruizione
del secondo tipo per mezzo di opere che consentono un uso più intenso ed
agevole di quello precedente (nella specie si tratta di una scala a
chiocciola costruita nella proprietà esclusiva del condomino, attraverso la
quale il medesimo accede al lastrico solare di proprietà comune, lasciando
inalterato il vecchio passaggio, con scala a pioli, in precedenza
utilizzato, in comune, dai vari condomini) non altera per ciò stesso la
destinazione del bene, trasformandolo in terrazzo, né viene ad integrare una
ipotesi di uso esclusivo ovvero di interferenza sull'equilibrio dei
contrapposti interessi condominiali. La sua azione, al contrario, si
mantiene nei limiti di normalità di cui all'art. 1102 cod. civ.* Pret.
civ. Torre Annunziata, 19 marzo 1982, n. 42, Vastola e altri c. Raiola, in
Arch. loc. e cond. 1982, 526.
La copertura
a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla
funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra sulle parti
necessariamente comuni.* Trib.
civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940, Del Canale c. Condominio di via
Volturno n. 18 in Parma e Condominio di via Ravà n. 1 in Parma, in Arch.
loc. e cond. 1996, 75.
f)
Giardino pensile
Le norme sul
condominio degli edifici, consentendo la divisione della proprietà per piani
orizzontali, escludono l'applicazione dell'accessione anche nell'ipotesi di
costruzioni, quale un giardino pensile in continuazione di una terrazza a
livello annessa ad un appartamento, facenti corpo con l'edificio
condominiale, ma sporgenti dalla sua linea verticale e gravanti su area
appartenente al condominio: in tal caso occorre accertare in base al titolo
o, in mancanza, in base alla presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ. se
la riconosciuta comunione dell'area di base su cui la sporgenza sorge
comporti o meno la comunione anche del piano (o dei piani) e delle porzioni
di piano ( o di piani) sporgenti o comunque sorgenti sopra tale area.* Cass.
civ., sez. II, 15 marzo 1980, n. 1738, Magistri c. Condominio Via S.R.
Bellarmino, 13, Roma.
Colui che
esercita un diritto - nella specie, di proprietà - terrazzando il proprio
giardino a livello dell'appartamento e modificando il flusso delle acque
piovane, ha l'obbligo di usare il grado di prudenza e diligenza in concreto
richiesto onde evitare di danneggiare i terzi.* Cass.
civ., sez. III, 22 aprile 1998, n. 4074, Condominio di via Italo Panattoni
n. 89 in Roma c. Zingales, in Arch. loc e cond. 1998, 546.
g)
Infiltrazioni d'acqua
Poiché il
lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la
funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà
superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini,
all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono
tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o
con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati
all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal
lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli
obbligati inadempimenti alla funzione di conservazione, secondo le
proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai
quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il
titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione
delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.* Cass.
civ., Sezioni Unite, 29 aprile 1997, n. 3672, Norsa c. Condominio di Via
Borgognone n. 31 in Milano, in Arch. Loc. e cond. 1997, 395.
Il
proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura
dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni
derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la
prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può
anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi
preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato
dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è
derivato.* Cass.
civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696, Degiacomo c. Cond. V. Giotto 3 Mi.
L'amministratore del condominio, tenuto ex art. 1126 c.c. alla manutenzione
della terrazza a livello di proprietà esclusiva, è legittimato passivo
quanto alla denuncia di danno temuto proposta dal condomino proprietario
della sottostante unità, il quale lamenti infiltrazioni causate dalle
condizioni della terrazza stessa.* Pret.
civ. Catania, ord. 13 dicembre 1993, in Foro it. 1995, I, 416.
h)
Nozione di terrazza a livello
In mancanza
di titolo di proprietà esclusiva, terrazza a livello è, nel condominio, una
superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo
stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante
strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in cui è stata
realizzata, risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali
sottostanti - ché in tal caso si tratterrebbe di lastrico solare - quanto, e
soprattutto, a dare un affaccio ed ulteriore comodità all'appartamento cui è
collegata e del quale costituisce in definitiva, una proiezione verso
l'esterno.*
Cass. civ., 28 marzo 1973, n. 836.
In tema di
condominio di edifici la terrazza a livello, ossia quell'area scoperta alla
quale si accede da un solo appartamento e solo con questo in comunicazione,
appartiene al proprietario del contiguo appartamento di cui costituisce la
continuazione priva di copertura a meno che non risulti diversamente dal
titolo.* Cass.
civ., sez. II, 16 settembre 1991, n. 9629, Roggero c. Facincani.
Per terrazza
a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie
scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano
di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e
funzionalmente, tale che deve ritenersi, per il modo in cui è stata
realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte di
fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore
comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una
proiezione all'aperto; quando ricorre tale situazione dei luoghi, la
funzione della terrazza, quale accessorio rispetto all'alloggio posto allo
stesso livello, prevale su quella di copertura dell'appartamento sottostante
e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza medesima deve
ritenersi appartenente al proprietario del contiguo alloggio, di cui
strutturalmente e funzionalmente è parte integrante.* Cass.
civ., sez. II, 18 agosto 1990, n. 8394, Fioretto c. Fioretto.
Nella
controversia fra due aventi causa dall'unico originario proprietario di
fabbricato poi divenuto condominiale, circa la proprietà di terrazza a
livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani
dell'edificio, che sia contigua a (ed accessibile da) entrambi gli
appartamenti, deve darsi prevalenza al titolo di acquisto, ancorché
successivo, nel quale la terrazza formi oggetto di esplicito trasferimento
in favore dell'acquirente dell'appartamento, rispetto al titolo, relativo
all'altro immobile, in cui del manufatto non si trovi alcuna menzione.
Infatti l'attribuzione legale della terrazza in proprietà condominiale ai
proprietari di piano o porzioni di piano, a norma dell'art. 1117 c.c., quale
parte necessaria all'esistenza del fabbricato da essa coperto, è derogabile
solo quando in virtù del titolo di acquisto dall'unico originario
proprietario dell'edificio (o con atto di disposizione dei condomini
titolari del diritto di proprietà comune) venga stabilito il diverso regime
della proprietà superficiaria (o dell'uso esclusivo) della terrazza, in
favore dell'acquirente dell'immobile ad essa contiguo, in mancanza della
quale deroga, il proprietario originario dell'intero fabbricato, rimasto
proprietario anche della terrazza, può successivamente attribuirne la
proprietà all'acquirente di altro immobile, mediante espressa pattuizione in
tale senso. * Cass.
civ., sez. II, 22 novembre 1996, n. 10323, Amodeo c. Preziosi.
i) Opere
abusive
In tema di condominio negli edifici, l'azione contro
il singolo partecipante, rivolta a conseguire, in via cautelare o
definitiva, la rimozione di opere abusivamente realizzante sul lastrico
solare, di proprietà comune, configura atto di conservazione dei diritti
inerenti a detta porzione comune, e, pertanto, può essere proposta
dall'amministratore senza necessità di autorizzazione assembleare, ai sensi
del combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., mentre resta a tal
fine irrilevante la natura reale o personale dell'azione medesima, così come
la circostanza che quelle opere abusive ledano anche diritti individuali dei
singoli condomini, e che questi possano a loro volta agire a tutela delle
cose di proprietà comune od individuale.* Cass.
civ., sez. II, 27 luglio 1983, n. 5160, Puca c. Mele.
L'abolizione di rivendicazione della proprietà comune dell'appartamento
abusivamente costruito da un condomino sul lastrico solare comune
dell'edificio condominiale, non avendo scopo meramente conservativo, non
rientra tra gli atti che, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c.,
l'amministratore ha il potere di compiere senza necessità di delega o
autorizzazione dell'assemblea dei condomini.* Cass.
civ., sez. II, 16 aprile 1993, n. 4530, Condominio Via Montello n. 11 c.
Graziani.
Colui che,
acquistata dal proprietario dell'appartamento sottostante la proprietà di
parte della terrazza a livello del proprio appartamento, ma con funzione di
copertura ed illuminazione di quello sottostante, si sia obbligato a non
costruirvi, non può oscurare con vasi le aperture lucifere, costituite da
lastre di vetrocemento. Benvero, mentre il divieto di costruire ha portata
pratica analoga all'imposizione di una servitù ne luminibus officiatur a
carico del titolare del diritto di aderenza o di appoggio ex art. 904 c.c.,
l'oscuramento dell'orditura lucifera comporta una innovazione non consentita
della soletta comune rispetto alla destinazione ad essa convenzionalmente
impressa dai comproprietari.* Cass.
civ., sez. II, 10 gennaio 1970, n. 63.
Un condomino
non può trasformare un manufatto condominiale, avente la sola funzione di
copertura di una terrazza a livello per il proprio uso esclusivo, atteso che
in siffatto modo viene alterata la destinazione della cosa comune e si
attrae, in contrasto con l'art. 1102 c.c. nella proprietà esclusiva un bene
di uso condominiale, senza che l'autorizzazione possa trovare un'analogia
con l'art. 1127 c.c., che presuppone il pagamento di un'indennità e la
ricostruzione dell'intero tetto, senza pregiudizio per la proprietà
condominiale.* Trib.
civ. Milano, 13 settembre 1991.
l)
Parapetti
Le spese
inerenti alla riparazione o ricostruzione di un parapetto di un terrazzo di
proprietà esclusiva (costituito dalla prosecuzione in altezza del muro
perimetrale di un edificio condominiale) che, pur assolvendo prevalentemente
ad un compito di affaccio, di appoggio e di protezione, eserciti altresì una
funzione legata al decoro architettonico dell'edificio, sono ripartibili
secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c.* Trib.
civ. Milano, sez. VIII, 10 febbraio 1992, Zaglia e altra c. Cond. di via
Bitti n. 32 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1993, 129.
Le spese di
riparazione e di manutenzione dei parapetti delle terrazze a livello,
quand'anche queste ultime disimpegnino pure il compito di parziale copertura
dell'edificio, vanno poste a totale carico dei proprietari esclusivi delle
terrazze, unici beneficiari della loro presenza, ai quali, grazie a tali
manufatti, è consentito l'affaccio ed il più sicuro passaggio sulla loro
proprietà esclusiva.* Trib.
civ. Salerno,10 novembre 1989, Di Stasio ed altri c. Condominio di via Luigi
Guercio n.117, Salerno, in Arch. loc. e cond. 1990, 282.
Dovendo i
parapetti dei lastrici solari considerarsi accessori e indispensabili
completamenti di questi ultimi, le spese relative debbono seguire il
medesimo regime giuridico dei lastrici ai quali sono annessi.* Trib.
civ. Genova, 5 gennaio 1996, n. 55, Gaggero ed altri c. Condominio di
Fossato S. Nicolò n. 1 in Genova, in Arch. loc. e cond. 1997, 289
m) Proprietario esclusivo
Il
proprietario esclusivo del lastrico solare partecipa ai diritti ed agli
obblighi della comunione delle cose e dei servizi dell'edificio, che
derivano dalla disciplina del condominio edilizio, quand'anche non sia
proprietario di un piano o di porzione di un piano; pertanto partecipa anche
alla comunione di quella parte dell'edificio necessario alla sua esistenza,
vale a dire alla comunione del suolo su cui l'edificio sorge.* Cass.
civ., sez. II,21 maggio 1960,n. 1300.
In tema di
edifici in condominio, affinché una terrazza a livello, che esplichi anche
funzioni di copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà
esclusiva del proprietario dell'appartamento da cui si accede alla terrazza
stessa, ove tale appartenenza non risulti dal titolo, è necessario che essa
faccia parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del
piano cui è annessa, di guisa che la funzione di copertura dei piani
sottostanti si profili come meramente sussidiaria.* Cass.
civ., sez. II, 22 aprile 1994, n. 3832, Fiorillo c. Aliboni.
La
presunzione che il diritto di proprietà esclusiva su di un piano di un
edificio si estenda anche ai terrazzi a livello del piano stesso comunicanti
con il medesimo si applica soltanto a quei terrazzi che dal punto di vista
strutturale e funzionale presentino la natura e le caratteristiche di
estensione e di parte integrante del piano cui siano annessi, sicché la
funzione di copertura dei piani sottostanti si profili meramente
sussidiaria. La presunzione anzidetta resta, altresì, esclusa quando la
costruzione del terrazzo sia stato il frutto di uno specifico accordo tra le
parti; in tal caso, invero, è a questo soltanto che si deve far riferimento
per stabilire l'appartenenza della terrazza medesima.* Cass.
civ., 5 febbraio 1968, n. 363.
Il lastrico
solare di un edificio condominiale, che sia stato venduto dal costruttore ed
originario proprietario dell'intero edificio come area interamente
edificabile, in forza di valido titolo opponibile agli acquirenti delle
altre unità immobiliari, non rientra fra le parti comuni, secondo la
previsione dell'art. 1117 cod. civ. In tale ipotesi, pertanto, l'assemblea
del condominio, ancorchè in sede di approvazione del regolamento, non può
disciplinare e limitare il diritto di costruire sul lastrico, senza il
consenso del relativo proprietario.* Cass.
civ., sez. II, 23 ottobre 1978, n. 4782, Villani e Manganello c. Mascolo ed
altri.
L'incorporazione della terrazza a livello nel piano o nella porzione di
piano oggetto di signoria autonoma deve essere obiettiva, cioè risultare
dallo stato delle cose, piuttosto che da una destinazione soggettiva, la
quale può giovarsi dell'interpretazione del titolo -ove esiste e sia di non
chiaro significato- oppure, al fine dell'usucapione, per desumere
l'esercizio di un possesso esclusivo, ma non è determinante quando la
sottrazione al regime della comunione si faccia derivare da caratteristiche
del bene in sé, che ne impediscano la configurazione come lastrico solare.
Inoltre gli eventuali dubbi di qualificazione vanno risolti tenendo presente
che, per regola generale, vige il regime di comunione, dato che la
superficie di cui si discute serve sempre ed almeno a coprire i vani
sottostanti dell'edificio condominiale; e che, per altro verso, tale regime
non è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più comproprietari traggano
utilità maggiori rispetto agli altri. Conseguentemente, soltanto se dalla
struttura e dalla funzione obiettiva risulti preponderante la destinazione
particolare su quella comune, è consentito ravvisare nella terrazza un
oggetto di proprietà esclusiva. (Nella specie è stato ritenuto
sufficientemente motivato il giudizio del giudice del merito che aveva
qualificato lastrico solare e non terrazza a livello un'area posta a
copertura di due vani, costruiti uno sull'altro fra gli edifici di diversi
proprietari, dei corrispondenti piani dei quali ciascuno formava il
rispettivo prolungamento orizzontale, caratterizzata da un piano inclinato
recante incavi destinati al convogliamento delle acque piovane verso una
cisterna appartenente ad uno dei condomini e dalla possibilità di comodo
accesso solo per l'altro condomino).* Cass.
civ., 28 marzo 1973, n. 856.
Se non
risulti diversamente dal titolo, non è configurabile la presunzione di parte
comune dell'edificio condominiale in relazione ad un lastrico solare che
funga da copertura di uno o più locali di proprietà di un solo condomino.* Cass.
civ., sez. II, 27 marzo 1996, n. 2707, Diorio c. Soc. Liva, in Arch. loc. e
cond. 1996, 503.
Perché una
terrazza a livello, che esplichi anche funzione di copertura dei piani
sottostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario
dell'appartamento da cui alla terrazza medesima si accede, è necessario che
essa faccia parte integrante, da un punto di vista strutturale e funzionale,
del piano cui è annessa, di talché la funzione di copertura dei piani
sottostanti si profili come meramente sussidiaria.* Cass.
civ., 21 maggio 1974, n. 40.
L'assemblea
condominiale può legittimamente deliberare la riparazione o il rifacimento
anche del lastrico solare di proprietà esclusiva, ma tale decisione non può
incidere sulle facoltà di godimento del piano di calpestio dello stesso, di
pertinenza del proprietario esclusivo, facoltà di godimento che
ricomprendono il diritto a che i lavori non comportino mutamento
dell'aspetto estetico del bene.* Trib.
civ. Sanremo, 12 dicembre 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 607.
n)
Sopraelevazione
La terrazza
a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla
sua funzione di copertura della parte sottostante dell'edificio) al lastrico
solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della
sopraelevazione.* Cass.
civ., sez. II, 25 ottobre 1988, n. 5776, Belforti c. Dedè.
La terrazza
a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla
sua funzione di copertura dell'edificio) al lastrico solare in senso stretto
e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione; ne consegue che
il regolamento condominiale può limitare il diritto di sopraelevazione
spettante al proprietario dell'appartamento a cui la terrazza afferisce
soltanto se esso ha natura contrattuale.* Cass.
civ., sez. II, 19 luglio 1999, n. 7678, Ercolino c. Cond. via Doria 40 Roma.
Il giudice
che richiesto di ordinare la demolizione di un'opera eseguita da un
condomino su una terrazza di copertura condominiale perché altera il decoro
architettonico dell'edificio, e perciò costituisce innovazione vietata ai
sensi dell'art. 1120, comma secondo, c.c., accoglie la domanda ai sensi
dell'art. 1127, comma terzo, c.c. perché ravvisa il pregiudizio estetico
dell'edificio, e perciò l'illegittimità della sopraelevazione, ma accerta,
incidenter tantum, conformemente alle difese del convenuto, la proprietà
esclusiva della terrazza, non va ultra petita perché questo è un presupposto
della causa petendi - alterazione del decoro architettonico - rimasta
identica, come il petitum attribuito - la demolizione - pur se con argomenti
diversi da quelli prospettati.* Cass.
civ., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10334, Meroni e altra c. Bianco.
I condomini
possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal condomino dell'ultimo
piano sul suo terrazzo a livello, o lastrico solare, che pregiudica le
caratteristiche architettoniche dell'edificio e, se eseguita, ne possono
chiedere la riduzione in pristino e il risarcimento del danno; ma la
relativa azione, posta a tutela dei proprietari esclusivi del piano
sottostante, comproprietari delle parti comuni, è soggetta a prescrizione
ventennale, perché il diritto soggettivo reale del condomino a far valere la
non alterazione del decoro architettonico, è disponibile e si prescrive per
mancato esercizio ventennale, sì che il condomino che ha sopraelevato in
violazione dell'obbligo di cui al comma terzo dell'art. 1127 c.c. acquista,
per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione così come l'ha
realizzata, diversamente dal caso in cui con essa comprometta le condizioni
statiche dell'edificio, perché in questo caso non vi è un limite al suo
diritto di sopraelevare, ma manca il presupposto stesso della sua esistenza,
e perciò la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile.* Cass.
civ., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10334, Meroni ed altra c. Bianco P. ed
altri.
o)
Sostituzione con un tetto a falde
La
sostituzione della copertura di lastrico solare con un tetto a falde
richiede l'autorizzazione paesistica, poiché non costituisce opera di
manutenzione straordinaria. La L. 8 agosto 1985, n. 431 esclude la
configurabilità di tale ultimo intervento (in ciò differenziandosi dalla
normativa urbanistica) quando, come nel caso suddetto, si verifichi una
immutazione appariscente e rilevante, dell'aspetto esteriore dell'edificio.* Cass.
pen., sez. III, 21 giugno 1994, n. 1447 (c.c. 6 maggio 1994), Vitolo, in
Arch. loc. e cond. 1995, 101.
p) Spese
Il
proprietario esclusivo del lastrico solare partecipa ai diritti e agli
obblighi della comunione delle cose e dei servizi dell'edificio che derivano
dalla disciplina del condominio edilizio, anche se non sia proprietario di
un piano o di una porzione di piano; partecipando egli, pertanto, alla
comunione del suolo su cui l'edificio insiste, deve regolarmente operarsi la
detrazione dell'importo della quota di comproprietà a lui spettante per
determinare l'indennità che egli è tenuto a corrispondere, in caso di
sopraelevazione, gli altri condomini, a norma dell'art. 1127 c.c.* Cass.
civ., sez. II, 26 marzo 1976, n. 1084.
Il
proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in
porzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni anche nel
caso in cui è vietato sopraedificare dalla normativa edilizia applicabile
nella zona ove esiste l'edificio, perché tale divieto - peraltro non
immutabile- non fa venir meno il suo diritto di proprietà sul lastrico
solare, né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare.* Cass.
civ., sez. II, 29 novembre 1999, n. 13328, Cerruti c. Cond. Via Pareto,6,
Noli.
In base al
criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. il
proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a
livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura
di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi
della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani
sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura.* Cass.
civ., sez. II, 3 maggio 1993, n. 5125, Marimonti c. Buoncristiano e
Condominio di via Cadlolo n. 118/134.
La norma
dell'art. 1126 c.c., prevedendo testualmente che la contribuzione per un
terzo delle spese di rifacimento del lastrico solare deve far carico ai
condomini <<che ne hanno l'uso esclusivo>> anziché a quelli che ne <<fanno>>
uso esclusivo, attribuisce all'espressione <<uso esclusivo>> il significato
di mera potenzialità o facoltà dell'uso, quale che sia il concreto modo,
anche di semplice inerzia, del suo estrinsecarsi, confermandosi dal tenore
della stessa norma, come dalla sua ratio, la volontà del legislatore di
prescindere da una effettiva utilizzazione del bene ed il riferimento alla
utilitas ricavabile all'infuori od in più di quella insita nella generale
funzione di copertura sui cui soli fruitori non far gravare le relative
spese.* Cass.
civ., sez. II, 12 marzo 1993, n. 2988, Penna, Cerciello c. Condominio alla
XI Rampa S. Antonio a Posillipo 104, Napoli.
La spesa per
la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello deve
essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per
due terzi dai condomini dell'edificio o delle parti di edificio a cui il
lastrico serve come copertura; pertanto, individuati i condomini che hanno
l'uso esclusivo del lastrico e posto a loro carico un terzo delle spese di
ricostruzione o riparazione, la rimanente parte di dette spese deve essere
imputata esclusivamente ai proprietari degli appartamenti situati nella zona
dell'edificio coperta dal lastrico.* Cass.
civ., sez. II, 15 aprile 1994, n. 3542, Monguzzi c. Condominio Villa Keller.
Il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di
manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello
che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c.,
(un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o
della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative
sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione
della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle
relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e
strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (nella specie:
spese per il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il
trasporto e la discarica dei detriti).* Cass.
civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449, Ridella c. Morano.
L'articolo
1126 c.c, nel disciplinare la ripartizione delle spese di riparazione e
ricostruzione del lastrico solare per chi ne ha l'uso esclusivo non
specifica la natura reale o personale di esso, che è invece determinata dal
titolo, né al fine rileva l'attribuzione millesimale, utilizzata come
criterio per contribuire agli oneri condominiali.* Cass.
civ., sez. II, 9 agosto 1999, n. 8532, Bellerate c. Cond. Tre Pini - Lido di
classe - Ravenna.
La
disposizione dell'art. 1126 c.c, il quale regola la ripartizione fra i
condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di
uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle
riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione
dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima
ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la
responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause
del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario
del lastrico solare, ex. art. 2051 c.c., e non anche -sia pure in via
concorrenziale- al condominio.* Cass.
civ., sez. III, 18 giugno 1998, n. 6060, Tozzi c. Suma ed altro, in Arch.
loc. e cond. 1998, 685.
Il lastrico
solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno
dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò
l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non
derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i
condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui
all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex
art. 2051 c.c, dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi
per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine
che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un
mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica
modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive
originarie, salva in questo caso l'azione di rivalsa nei confronti del
costruttore-venditore. (Nella specie per impedire infiltrazioni d'acqua ai
piani sottostanti, era necessaria la messa in opera di materiale isolante,
idoneo a sopperire all'inadeguata coibentazione delle strutture originarie).* Cass.
civ., sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11774, Salvo c. Cond. di via Berti n. 63
di Roma.
In un
condominio, il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio
condominiale che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche
di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio deve ritenersi
destinato a servire anche queste ultime, con la conseguenza che le spese di
manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono
utilità, tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarre.* Cass.
civ., sez. II, 16 aprile 1999, n. 3803, Loscialpo c. Condominio di via
Valsesia n. 47 in Roma [RV525463]
In tema di
condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o in
godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di
copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti
degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 c.c.
alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti, a norma dell'art.
1126 c.c., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso
con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso
esclusivo. Conseguentemente, i danni cagionati all'appartamento sottostante
da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto
di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua
manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti
dall'art. 1126 c.c. La domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei
confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale
rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione,
ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello
della terrazza.* Cass. civ., sez. II, 11 settembre 1998, n. 9009, Cond.
Via Gradoli, 65 - Roma c. Gorgerino.
Il condomino
di un edificio che, come proprietario del piano attico, ha l'uso esclusivo
di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi anche funzione di
copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti dello stabile, deve
concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare
soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri due terzi della spesa
stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni di piani sottostanti, ai
quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o
della porzione di piano di ciascuno.* Cass.
civ., sez. II, 16 febbraio 1976, n. 497.
L'onere del
condomino il quale sia stato gravato, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ. di
un terzo delle spese di rifacimento del lastrico solare di cui abbia l'uso
esclusivo in base ad una clausola del regolamento contrattuale del
condominio, non viene meno ove l'accesso al detto lastrico rimanga
assicurato ancorché con manufatti diversi da quelli all'uopo previsti nella
suddetta clausola e non eseguiti dal costruttore dell'edificio. * Cass.
civ., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6681, Balestrero c. Cond. V. Puggia.
Il lastrico
solare, anche attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini - ovvero in
proprietà esclusiva dello stesso - svolge funzione di copertura del
fabbricato e perciò, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., le spese per la sua
riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del
condominio. Di conseguenza, anche i danni cagionati dalla mancata
manutenzione del lastrico o del manto impermeabile che protegge l'ultimo
piano dell'edificio non possono essere messi interamente a carico del
proprietario o usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti col
concorso del condominio nella proporzione prevista dalla citata norma.* Cass.
civ., sez. II, 14 febbraio 1987, n. 1618, Miglio c. Mosca.
In tema di
ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni dell'assemblea ex art.
1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in
concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di
introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad
incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle
spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore
a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione
cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se
presa all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di
ripartizione delle spese di ripartizione del lastrico solare stabilito
dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato la espressa
volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso,
con la conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a norma
dell'art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea
esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e
dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un
apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale
la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a
dare causa alla nullità non può farla valere.* Cass.
civ., sez. II, 3 maggio 1993, n. 5125, Marimonti c. Buoncristiano e
Condominio di via Cadlolo n. 118/134.
La funzione
delle terrazze a livello di copertura dei piani sottostanti non è essenziale
e preminente come nel caso dei lastrici solari condominiali, bensì meramente
sussidiaria rispetto all'altra derivante dalla loro natura e caratteristica
di estensione ed integrazione dell'appartamento cui sono annesse.
Conseguentemente, la ripartizione delle spese di manutenzione o
ricostruzione deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli
altri condomini in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente
ritrattati, soccorrendo all'uopo la disciplina degli artt. 1123 e 1126 cod.
civ., salvo che le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo
a chi ha l'uso esclusivo del terrazzo.* Cass.
civ., sez. II, 19 febbraio 1986, n. 1029, Tersigni c. Pullini.
La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a
livello va sopportata per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e
per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a
cui il lastrico o la terrazza serve, in proporzione del valore del piano di
ciascuno. Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l'uso
esclusivo del lastrico e della terrazza, per porre a loro carico un terzo
dell'onere della ricostruzione o riparazione, ma, nell'ambito dei rimanenti
condomini, va fatta un'ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro
che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico o
dalla terrazza.* Cass.
civ., sez II, 29 gennaio 1974, n. 244.
L'obbligo
dei condomini dell'edificio cui il lastrico solare serve di copertura, di
concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso -
ancorché esso sia in tutto o in parte sottratto all'uso comune - trova
fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo ma nel
principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese
in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è
destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che anche i
correlativi poteri deliberativi dell'assemblea restano circoscritti
nell'ipotesi anzidetta alle decisioni concernenti la riparazione,
ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare,
inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine
impermeabilizzanti etc.) senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del
diritto di uso esclusivo, ovverossia il suo carattere reale o personale,
spettante a taluni condomini, i quali soltanto, quali fruitori delle
relative utilità debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione e
di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari)
che servono non già alla copertura dell'edificio ma a soddisfare altre
utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo.* Cass.
civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602, Pieragnoli c. Cond. V. Coppo.
La
disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i
condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di
uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle
riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione
dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima
ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi (nella
specie: imperfetta impermeabilizzazione e difetti nei canali di scarico
delle acque piovane che avevano invaso le proprietà sottostanti) la
responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause
del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario
del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via
concorrenziale - al condominio.* Cass.
civ., sez. II, 24 agosto 1990, n. 8669, Zorzan c. Omodei.
Nel
condominio degli edifici, il godimento delle cose comuni da parte dei
singoli condomini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di
essi abbia alterato e violato, senza il consenso ed in pregiudizio degli
altri partecipanti, lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto
del comune possesso, in modo da impedire o restringere il godimento
spettante a ciascun compossessore pro indiviso sulla cosa medesima.
Pertanto, con riguardo al lastrico solare, cui è connaturata la funzione di
copertura delle parti sottostanti dell'edificio condominiale, commette
spoglio il condominio che ne immuti lo stato di fatto o ne alteri la
destinazione, con l'effetto di escludere o ridurre apprezzabilmente, anche
soltanto sul piano delle possibilità o modalità di esercizio (accessibilità,
ispezionabilità del manufatto), le precedenti facoltà di utilizzazione e
godimento del lastrico stesso - riguardo in questa specifica funzione -
degli altri condomini, restando irrilevante, in tale ipotesi, che
l'eventuale fine della immutazione sia quella di consentire o rendere più
agevole allo spoliator l'utilizzazione del lastrico solare come piano di
calpestio, non astrattamente incompatibile con la sua funzione di copertura.* Cass.
civ., sez. II, 11 marzo 1993, n. 2947, Santi c. Addari.
Le spese di
manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio, cui va
assimilata la terrazza a livello, devono essere sopportate a norma dell'art.
1126 c.c., in ragione di un terzo dal condomino che ne abbia l'uso
esclusivo, restando gli altrui due terzi della spesa stessa a carico dei
proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o
la terrazza serve di copertura. Pertanto il proprietario esclusivo del
lastrico o della terrazza è tenuto alla doppia contribuzione soltanto quando
sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in
proporzione al valore della medesima.* Cass.
civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449, Ridella c. Morano.
Il principio
della rimborsabilità al condominio - in assenza di autorizzazione
dell'organo competente - delle sole spese da costui sostenute in via
d'urgenza deve essere applicato anche alle spese di riparazione e
ricostruzione del lastrico in uso esclusivo del condomino, trattandosi di
spese comunque destinate ad essere ripartite tra tutta la collettività
condominiale (secondo i criteri dell'art. 1126 c.c.) in funzione della
comune utilità del bene quale copertura dell'edificio.* Trib.
civ. Milano, sez. VIII, 27 maggio 1993, Ceva Valla c. Cond. Di via Roentgen
nn. 16/18 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1994, 128.
I
proprietari dei lastrici solari rispondono delle spese rese necessarie dal
godimento esclusivo delle terrazze, come nel caso di danni provocati da
sovraccarichi o da esondazioni, così come rispondono delle spese destinate
al ripristino della parte interna dei parapetti.* Corte
app. civ. Milano, 15 settembre 1989, n. 1345.
E'
illegittimo, per contrasto con l'art. 1126 c.c., il criterio di riparto o di
spesa che, in relazione ad opere di riparazione o ricostruzione della
copertura di un edificio, oneri i soli condomini utenti in via esclusiva
delle spese di pavimentazione, limitando l'applicazione del diverso criterio
di cui all'articolo citato, alle spese di impermeabilizzazione.* Trib.
civ. Genova, 7 novembre 1990.
Nel caso in
cui un lastrico solare non svolga alcuna funzione di copertura dello stabile
condominiale o, se lo svolga, lo faccia del tutto inutilmente e contro la
volontà dei condomini, le spese per la sua manutenzione vanno ripartite ex
art. 1123, secondo comma, c.c. e non ex art. 1126 c.c.* Trib.
civ. Roma, sez. V, 18 marzo 1993, n. 4499, Boccardi e altra c. Condominio di
via Santuario della Regina degli Apostoli n. 25 di Roma, in Arch. loc. e
cond. 1993, 746.
I condomini
di un edificio cui un lastrico solare serva da copertura hanno l'obbligo di
concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione, ancorché esso sia
in tutto od in parte sottratto all'uso comune, perché tale obbligo trova
fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico, ma nel principio
in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione
della utilità che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai
singoli.* Trib.
civ. Milano, 4 luglio 1991, in Arch. loc. e cond. 1992, 633.
Le spese di
manutenzione di una copertura a lastrico con funzione di sostegno di un'area
verde condominiale, vanno ripartite tra i condomini proprietari del lastrico
e della sovrastante area verde da una parte e i proprietari delle
sottostanti autorimesse, e devono essere rapportate alla diversa utilità
ritratta, che può equitativamente fissarsi rispettivamente in 1/3 e 2/3. Gli
interventi di manutenzione di tale copertura sono di competenza
dell'amministratore, ed è l'assemblea che delibera sulle spese di
manutenzione straordinaria.* Trib.
civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940, Del Canale c. Condominio di via
Volturno n. 18 in Parma e Condominio di via Ravà n. 1 in Parma, in Arch.
loc. e cond. 1996, 75.
Deve porsi a
carico dei soggetti interessati alla funzione di copertura della terrazza a
livello la quota (dell'importo pari ai due terzi dell'intera spesa)
proporzionale alla parte di edificio condominiale in cui sono contenute le
proprietà comuni e quelle esclusive, calcolando opportunamente la misura
dell'incidenza di tali parti.* Trib.
civ. Milano, 7 novembre 1994, in Giust. civ. 1995, I, 1371.
Nel caso di
rifacimento di una terrazza a livello, attrezzata e corredata da aiuole in
muratura, posta al primo piano e costituente il tetto di un solo locale
adibito ad autorimessa, le spese condominiali devono essere ripartite
secondo i criteri indicati dall'art. 1126 c.c.* Trib.
civ. Genova, sez. III, 14 febbraio 1996, n. 417, Accame c. Corsanego, in
Arch. loc. e cond. 1996, 400
La
disciplina di cui all'art. 1126 non è applicabile in ordine alla
ripartizione delle spese di riparazione di un terrazzo che, pur svolgendo
funzione di copertura per una limitata colonna di appartamenti, è nella
libera disponibilità di tutti i condomini.* Corte app. civ. Milano, 9 marzo 1990, n. 392, in
Arch. loc. e cond. 1991, 325.
q) Uso
esclusivo del lastrico
L'art. 1126
c.c., nel prevedere la possibilità di uso esclusivo del lastrico solare, non
specifica la natura giuridica di tale diritto, il quale può avere carattere
reale o personale ed è comunque quello che risulta dal titolo, ma, in
mancanza di titolo, ha vigore la regola generale del regime di comunione,
dato che la superficie (della terrazza-lastrico solare) serve pur sempre a
coprire i vani sottostanti dell'edificio condominiale, e che tale regime non
è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più comproprietari traggano
utilità maggiori rispetto agli altri. Perché una terrazza a livello, che
esplichi anche funzione di copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi
di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento da cui alla
terrazza medesima si accede, è necessario che essa faccia parte integrante,
da un punto di vista strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di
tal che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili, come
meramente sussidiaria.* Cass.
civ., sez. II, 21 maggio 1974, n. 1501.
Il condomino
che, essendo titolare del diritto di uso esclusivo sul lastrico solare, vi
rinunzi è esonerato dalla contribuzione nelle spese di riparazione e
ricostruzione del lastrico secondo il criterio dell'art. 1126 c.c., e deve
parteciparvi in base alla quota millesimale di proprietà, non potendo
estendersi analogicamente alla rinunzia ad un particolare diritto di uso
sulla cosa comune la norma dell'art. 1118, secondo comma, c.c., in base alla
quale la rinunzia al diritto di proprietà sulle cose comuni non esonera il
rinunziante dalle spese per la loro conservazione, dal momento che tale
norma, oltre a costituire deroga all'opposto principio generale stabilito
dal primo comma dell'art. 1104 c.c., trova la sua ratio nell'inscindibile
collegamento tra la fruizione della proprietà comune e la fruizione di
quella individuale e nella conseguente esigenza di non consentire e al
condomino di sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione
di beni dei quali egli continuerebbe necessariamente a godere pur dopo
avervi rinunziato, che non sussiste invece nel caso di un bene il cui
godimento, puramente eventuale, è rimesso alla libera determinazione del suo
titolare e con la rinunzia di questi si trasferisce alla collettività dei
condomini.* Cass.
civ., sez. II, 10 aprile 1996, n. 3294, Meroli c. Bonfiglio.
Il diritto
esclusivo di calpestio del lastrico solare può essere acquistato per
usucapione.* Cass.
civ., 17 aprile 1973, n. 1103.
Il condomino
è legittimato ad impugnare con l'azione di nullità ex art. 1421 c.c. una
deliberazione assembleare come esorbitante i poteri che competono
all'assemblea purché deduca e dimostri di avere interesse all'accertamento
della nullità, e cioè che la deliberazione impugnata gli arreca un
apprezzabile pregiudizio ( nella specie di un condomino avente l'uso
esclusivo di una parte del lastrico solare aveva fatto valere la nullità
della deliberazione assembleare che aveva deciso il rifacimento della
pavimentazione per tutta la superficie del lastrico medesimo sostituendo
altro tipo di mattonato a quello preesistente, senza indicare quale concreto
pregiudizio era a lui derivato dall'anzidetta sostituzione).* Cass.
civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602, Pieragnoli c. Cond. V. Coppo.
r) Vedute
Al fine di
configurare una veduta da terrazze, lastrici solari e simili, è necessario
che queste opere, oggettivamente considerate, abbiano quale destinazione
normale e permanente, anche se non esclusiva, quella di rendere possibile
l'affacciarsi sull'altrui fondo vicino, così da determinare il permanente
assoggettamento al peso della veduta; e non occorre che tali opere siano
sorte per l'esclusivo scopo dell'esercizio della veduta, essendo sufficiente
che esse, per l'ubicazione, la consistenza e la struttura, abbiano
oggettivamente la detta idoneità.* Cass.
civ., sez. II, 17 novembre 1990, n. 11125, De Carlo c. Console.
