12 - CORTILI CONDOMINIALI
SOMMARIO:
a) Attraversamento di condutture;
b) Chiostrine;
c) Differenze tra cortili e intercapedini;
d) Di proprietà individuale;
e)
Evasione; f) Funzione;
g) Modificazione della destinazione;
h) Nozione; i)
Opere vietate; l) Pavimentazione;
m) Presunzione di comproprietà;
n) Tra
edifici limitrofi e autonomi; o) Uso;
p) Utilizzazione del sottosuolo;
q) Vanelle o cavedi.
a) Attraversamento di condutture
Ciascun partecipante alla comunione immobiliare non può,
senza il consenso degli altri condomini, servirsi della cosa comune a vantaggio
di altro immobile di sua esclusiva proprietà, distinto dai fondi a servizio dei
quali la cosa medesima sia stata originariamente destinata, in quanto tale uso
verrebbe a risolversi nell'imposizione di una servitù. Pertanto, con riguardo
ad un cortile comune fra i proprietari dei fabbricati circostanti ed adibito al
miglior godimento dei medesimi, deve ritenersi precluso al proprietario del
singolo fabbricato, in difetto di consenso degli altri condomini, di attraversare
detto cortile con condutture di gas od acqua, che siano destinate ad
approvvigionare non quel fabbricato, ma un altro distinto immobile di sua
proprietà, rimanendo irrilevante che tale ultimo fine sia realizzato, non con
condutture autonome, rispetto a quelle adducenti al fabbricato compreso
nell'area condominiale, ma con successive derivazioni da tali condutture.
* Cass. civ., sez. II, 8 aprile 1977, n. 1355.
b) Chiostrine
In un edificio in condominio le chiostrine, vale a dire i
cortili interni destinati a dare aria e luce a determinati piani o porzioni di
piano, attribuite per titolo in proprietà esclusiva ai proprietari dei piani
superiori, raffigurano beni giuridici diversi rispetto ai muri maestri
(interni) dell'edificio, che le delimitano. Questi muri, in quanto parti
essenziali per l'esistenza del fabbricato, essendo destinati a sorreggere
l'edificio, appartengono in proprietà comune a tutti i partecipanti al
condominio, con la conseguenza che alle spese per la conservazione dei muri
maestri (che delimitano le chiostrine) devono concorrere tutti i partecipanti,
compresi i proprietari dei negozi siti a piano terra, ancorché essi non siano
proprietari delle chiostrine.
* Cass. civ.,
sez. II, 19 novembre 1993, n. 11435.
c) Differenze tra cortili e intercapedini
Costituisce cortile lo spazio scoperto circondato dai corpi
di fabbrica di uno stesso edificio o da più fabbricati contermini, che sia
destinato, nell'ambito di un rapporto condominiale o implicante, comunque, una
disciplina, a carattere interno, di interessi comuni od omogenei, a fornire, in
via primaria, aria e luce agli edifici che vi si affacciano ed a servire, in
via complementare, da disimpegno per le esigenze degli immobili che lo
circondano, consentendo il traffico delle persone e, in via eventuale, dei
veicoli. Costituiscono, invece, intercapedini, le zone di rispetto fra diversi
edifici prescritte al fine di regolare, con una disciplina a carattere esterno,
il contemperamento degli interessi contrapposti di proprietari vicini,
nell'ambito del rapporto di vicinato e non di comunione. Le dette
intercapedini, dirette a soddisfare esigenze di igiene e di sicurezza pubblica
o privata, svolgono, diversamente dai cortili, la funzione di assicurare aria e
luce, solo in via subordinata e nei limiti inderogabili del rispetto delle
distanze fra costruzioni.
* Cass. civ., sez. II, 2 agosto 1977, n. 3380.
d) Di proprietà individuale
Allorché si verifica la separazione tra la proprietà di un
cortile (o di altro bene rientrante in astratto nel novero di quelli cui si
riferisce la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod. civ.) e la
proprietà delle unità immobiliari di un edificio, i rapporti tra tali distinte
proprietà vanno disciplinati non già secondo l'art. 1102 cod. civ. sebbene
secondo la normativa dei rapporti di vicinato, cioè dei rapporti che corrono
tra proprietà contigue separate, per cui, tra tali proprietà, vanno rispettate
le distanze legali, tranne che sussista un titolo che deroghi al rispetto di
tali distanze, con la conseguenza che, mentre il proprietario esclusivo del
cortile è obbligato a rispettare le aperture esistenti all'atto della
separazione, i proprietari delle singole unità immobiliari non possono creare
nuove vedute sul cortile. (Nella specie trattavasi di un'area di proprietà
esclusiva, destinata, in dipendenza della situazione dei luoghi, a cortile).
* Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1981, n. 4605, Apuzzo O. c.
Apuzzo S.
Allorché un cortile già appartenente ad un condominio
diventi proprietà individuale, da un lato il proprietario è obbligato a
rispettare le aperture esistenti all'atto della separazione e dall'altro i
proprietari dell'immobile a cui era annesso il cortile non possono creare nuove
vedute (né altre servitù) e debbono da quel momento rispettare le norme sulle
distanze legali tra proprietà confinanti.
* Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 1984, n. 101, Apuzzo c.
Apuzzo.
e) Evasione
Ai fini della configurazione del reato di evasione l'ambito
di fruibilità dello spazio della persona ristretta agli arresti domiciliari è
limitato al luogo in cui questa conduce vita domestica, per definizione
strettamente riferibile allo spazio destinato alle relazioni di vita
comunitaria di quanti in esso coabitano, con esclusione quindi del cortile
condominiale.
* Cass. pen., sez. VI, 22 luglio 1995, n. 8248 (ud. 23 marzo
1995), Buffa.
E' configurabile il reato di evasione nel fatto del soggetto
agli arresti domiciliari che venga sorpreso dai carabinieri nel cortile
condominiale, a pochi metri dalla sua abitazione.
* Cass. pen., sez. VI, 20 luglio 1995, n. 8150 (ud. 26
aprile 1995), Idotta.
f) Funzione
Negli edifici in condominio poiché la funzione dei cortili
comuni è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano,
lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli
condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi,
anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840 comma terzo
c.c., l'utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d'aria
sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne
risulti compromessa. Ne discende il diritto degli altri condomini di opporsi,
ai sensi dell'art. 840 comma terzo cit., a siffatta utilizzazione esclusiva
dello spazio aereo, senza necessità di chiamare in causa altri condomini al di
fuori di quelli cui s'addebita la responsabilità della violazione che s'intende
eliminare, non ricorrendo una ipotesi di litisconsorzio necessario.
* Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1993, n. 966, Iadicicco c.
Tirolese.
La funzione in relazione alla quale il legislatore ha
disposto che, in mancanza di titoli contrari, i cortili debbono presumersi
comuni, è quella di dare accesso, aria e luce a edifici che, senza il cortile,
resterebbero totalmente o parzialmente privi di codesti essenziali benefici.
Tale funzione, pertanto, non è configurabile, e la presunzione non si applica,
in rapporto a edifici che siano separati dal cortile stesso da giardini,
terreni o altri spazi liberi già di per sé idonei a garantire il soddisfacimento
delle predette esigenze.
* Cass. civ., 24 maggio 1972, n. 1619.
Negli edifici in condominio, poiché la funzione dei cortili
comuni è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi si
prospettano, lo spazio aereo sovrastante non può essere occupato dai singoli
condomini qualora la naturale destinazione dell'area comune ne risulti
compromessa.
* Trib. civ. Milano, sez. IV, 18 novembre 1996, n. 11127,
Garavaglia c. Capelli.
g) Modificazione della destinazione
L'accertamento, operato in concreto, circa il contenuto, la
qualità e l'ampiezza della destinazione impressa dai condomini al cortile,
nonché la coerenza, con essa, delle modificazioni impressevi dal condomino per
una migliore utilizzazione e la non esorbitanza dai limiti imposti
all'esercizio di un tale potere, si risolve in un apprezzamento di fatto
insindacabile in sede di legittimità, ove immune da vizi logico-giuridici.
* Cass. civ.,
sez. II, 9 settembre 1970, n. 1378.
In tema di condominio di edifici, ciascuno condomino può
servirsi delle parti comuni a condizione che non ne alteri la naturale
destinazione, che non pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decoro
architettonico del fabbricato e che non arrechi danno alle singole proprietà
esclusive e non impedisca, infine, agli altri partecipanti, di farne parimenti
uso secondo il loro diritto; con la conseguenza che devono ritenersi vietate le
innovazioni alla cosa comune che ne mutino la sostanza e la forma, incidendo
sull'entità materiale della cosa, alterandone in tutto o in parte la
consistenza, la conformazione o la destinazione impressavi dalla volontà dei
compartecipanti ed espressa dal titolo (regolamento di condominio,
deliberazioni assembleari o gradatamente dall'uso o dalla natura stessa della
cosa) o che arrechino limitazioni o danno all'uso degli altri condomini in
guisa da turbare l'equilibrio tra i concorrenti interessi dei medesimi. (In
applicazione del principio di cui in massima, è stata ritenuta vietata la
costruzione nel cortile comune di uno scivolo per accedere ad un'unità
immobiliare sita ad un livello più alto, attraverso una finestra trasformata in
accesso carrabile, in quanto determinante modificazione della struttura e della
destinazione del cortile, adibito al servizio di passo carrabile e di area di
parcheggio del traffico veicolare a servizio dell'unità immobiliare utilizzata
non più ad uso abitativo, bensì commerciale).
* Cass. civ., sez. II, 10 marzo 1983, n. 1789, Gaudioso c.
Toscano.
Il notaio, in occasione della stipula del contratto
"definitivo", ha l'obbligo, ai sensi dell'artt. 1176 e 1375 c.c., di
informare gli acquirenti - ove questi ultimi non ne siano già a conoscenza
aliunde - della eventuale circostanza per cui, trattandosi di compravendita di
appartamento condominiale, lo stato giuridico di una cosa comune (nella specie
il cortile dell'edificio di cui faccia parte l'appartamento oggetto della
compravendita), sia mutato e la cosa - in difformità rispetto a quanto
originariamente previsto nel contratto "preliminare", ed in deroga
rispetto all'art. 1117 c.c. - sia divenuta, in forza di un altro suo rogito, di
proprietà esclusiva di un singolo soggetto (nella specie, la società
venditrice). Sotto un tal profilo, i riflessi di responsabilità conseguenti
all'inadempimento di un tale obbligo non vengono superati dalla semplice
circostanza per cui, in sede di contratto "definitivo", gli
acquirenti dichiarino di accettare le tabelle millesimali allegate al predetto
altro rogito in questione.
* Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2000, n. 6514, Chirici c.
Franchi.
h) Nozione
Il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i
corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria
agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e,
soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi
prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi
liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi
verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non
menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c., vanno ritenute comuni a norma
della suddetta disposizione.
* Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7889, Lombardi c.
Lonigro ed altra.
Da un punto di vista generale, è "cortile" anche
lo spazio a disimpiego di uno o più fabbricati, siano essi di proprietà di uno
solo o di più soggetti, ovvero anche comune a più immobili che su di esso
prospettano.
* Cass. civ., 2 luglio 1969, n. 2431.
L'accertamento in concreto che un determinato spazio
adiacente all'edificio in condominio sia o meno pertinenza dell'entità
condominiale e appartenga strutturalmente al condominio, non può essere fondato
semplicemente ed unicamente sull'interpretazione della fattispecie astratta
dell'art. 1117 c.c. ma occorre effettuare, con riferimento all'epoca di
costituzione del condominio, una valutazione dello stato effettivo dei luoghi,
dei rapporti, in relazione alla volontà delle parti che possono aver voluto
escludere proprio la presunzione di comunione.
* Cass. civ., 11 febbraio 1969, n. 463.
La presunzione di comunione del cortile trae la sua ratio
dalla obiettiva destinazione del bene a servizio e utilità degli edifici
circostanti, sicché nella nozione di cortile devono intendersi compresi anche
gli spazi esterni che, oltre a dare aria e luce agli stessi, soddisfano altresì
l'esigenza dell'accesso alla via pubblica.
* Cass. civ., 23 marzo 1970, n. 783.
i) Opere vietate
Anche nel caso in cui una parte dell'edificio condominiale
necessaria all'uso comune si appartenga in proprietà esclusiva ad uno soltanto
dei condomini, questi è tenuto, nell'esercizio delle sue facoltà di godimento,
a rispettare la destinazione obiettiva della suddetta parte all'utilità
generale dell'intero condominio. Per cui, financo al condomino che sia
proprietario esclusivo dell'intero cortile sul quale prospettano gli
appartamenti dello stabile, è vietato di eseguirvi costruzioni o manufatti che
impediscano o limitino l'esercizio del diritto, spettante ex lege agli altri
condomini, di trarre dallo stesso cortile la luce e l'aria necessarie ai loro
rispettivi appartamenti.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1977, n. 78. Conforme,
Cass. II, 17 ottobre 1974, n. 2897.
La costruzione di manufatti nel cortile comune di un
fabbricato condominiale è consentita al singolo condomino solo se non alteri la
normale destinazione di quel bene, non anche, pertanto, quando si traduca in
corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna
d'aria sovrastante ed utilizzazione della stessa ai fini esclusivi (nella
specie, trattavasi della costruzione di "bovindi").
* Cass. civ., 13 aprile 1991, n. 3942.
L'utilizzazione della cosa comune può avvenire da parte di
uno o più compartecipi alla comunione anche in modo particolare e diverso da
quello degli altri, senza sconfinare in abuso, sempre che la destinazione della
cosa resti rispettata: a tal fine la legittimità d'un tale uso va verificata,
dal giudice del merito, in base al confronto tra uso diverso e destinazioni
possibili della cosa quali stabilite, anche per implicito, dalla volontà comune
dei condomini. (In base a tale principio, la corte di cassazione ha confermato
la decisione del giudice del merito che aveva considerato incompatibile con la
destinazione a cortile dell'area comune la costruzione su di essa di gabinetti da
parte di alcuni condomini).
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1990, n. 4566, De Falco c.
Panno.
L'occupazione da parte di un condomino dello spazio aereo
sovrastante una striscia di terreno comune, destinata a mettere in
comunicazione due cortili, per mezzo di una costruzione aggettante che sporge
all'altezza di tre metri dal suolo, costituisce un'illegittima estensione della
proprietà individuale sulla cosa comune a danno degli altri proprietari, i
quali subiscono una definitiva sottrazione del loro potere dispositivo e di
utilizzazione a seguito di opere che impediscano o diminuiscano sensibilmente
il passaggio e l'utilizzazione dell'aria e della luce.
* Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1976, n. 501.
l) Pavimentazione
La pavimentazione di un cortile condominiale,
originariamente in terra, può essere valutata come ricostruzione o riparazione
straordinaria di notevole entità per la quale è sufficiente che la
deliberazione venga assunta con l'approvazione di un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 8 maggio 1989, Visentin c.
Condominio di via Tortona, 31, Milano.
La sostituzione della pavimentazione del cortile
condominiale è opera di ordinaria manutenzione e non già innovazione, essendo
quest'ultima costituita dalle modificazioni materiali della cosa comune che ne
importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua
originaria destinazione e non da mutamenti delle sue modalità di utilizzazione
o da modificazioni e sostituzioni che non ne alterino la struttura sostanziale
da precedente destinazione.
* Trib. civ. Piacenza, 5 febbraio 1991.
m) Presunzione di comproprietà
In tema di condominio di edifici la presunzione di comunione
del cortile trae la sua ratio dalla obiettiva destinazione del bene a servizio
e utilità degli edifici circostanti, sicché nella nozione di cortile devono
intendersi compresi anche gli spazi esterni che oltre a dare aria e luce agli
stessi, soddisfano altresì l'esigenza dell'accesso alla via pubblica.
* Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1991, n. 10309, Gallia c.
Fontana.
Ai fini della presunzione di comproprietà del cortile per le
unità immobiliari che vi si affacciano è sufficiente che queste da esso
traggano aria e luce, poiché la ratio della norma contenuta nell'art. 1117 c.c.
si fonda sulla funzionalità obiettiva dei beni ivi indicati e cioè sulla loro
attitudine a servire l'immobile condominiale. Pertanto, una volta accertato
insindacabilmente in sede di merito che l'unità immobiliare costituita da un
fabbricato con giardino "è servita"dal cortile col quale confina e
dal quale riceve aria e luce, è ininfluente che il cortile confini con la parte
scoperta, dalla quale è separato da un muretto, anziché con la parte coperta
dell'unità immobiliare.
* Cass. civ., sez. II, 10 giugno 1976, n. 2142.
In tema di condominio negli edifici, l'art. 1117 c.c.
individua i beni, tra i quali ricomprende i cortili, che sono oggetto di
proprietà comune per loro natura o destinazione, salvi la vindicatio ex titulo,
ovvero l'accertamento della destinazione particolare del bene al servizio di
una o più determinate unità immobiliari. Pertanto, non è necessario, ai fini
del riconoscimento della proprietà collettiva sul cortile, la dimostrazione
della utilità specifica che da esso tragga ciascuna delle unità dell'edificio,
dovendo, al contrario, essere dimostrata la destinazione particolare del bene
di cui si tratta al servizio di alcune soltanto delle unità al fine di
escludere il diritto di tutti i proprietari sul bene stesso. Né è sufficiente,
a tale scopo, il rilievo della mancata fruizione, da parte delle unità immobiliari
prive di affaccio sul cortile, delle specifiche utilità di presa d'aria e luce
o di accesso, non esaurendo dette utilità le potenzialità di sfruttamento del
cortile, attinenti, tra l'altro, al parcheggio di veicoli o al deposito
temporaneo di materiali durante i lavori di manutenzione delle singole unità.
* Cass. civ., sez. II, 26 ottobre 2000, n. 14128, Acampora
c. Apuzzo G. ed altri.
La presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c.
si applica per analogia anche ai cortili che si trovano fra edifici
strutturalmente autonomi ed appartenenti a proprietari diversi e sono
obiettivamente destinati a dare aria e luce ai fabbricati che li fronteggiano.
* Cass. civ., sez. II, 10 luglio 1991, n. 7630, Di Scala c. Parisi.
La presunzione di comproprietà del cortile, ubicato fra
diversi fabbricati, ovvero nell'ambito di un unico edificio condominiale, trova
il suo fondamento nella funzione principale del cortile medesimo, consistente
nell'essere esso destinato a fornire aria e luce alle unità immobiliari
circostanti e non già nella destinazione, puramente accessoria ed eventuale,
consistente nel consentire l'accesso a tali unità. Ne discende che la suddetta
presunzione sussiste anche nel caso in cui l'ubicazione del cortile rispetto
alle diverse unità immobiliari sia tale da consentire l'accesso ad un solo
condomino con esclusione degli altri comproprietari i quali, pertanto, usano
dello stesso nella sua interezza, iure proprietatis e non iure servitutis. Per
vincere tale presunzione di comunione occorre un titolo contrario, cui si
riferisce l'art. 1117 c.c., il quale può essere rappresentato solo dal negozio
concluso da colui o da coloro che costituiscono il condomino, in quanto
rappresenta la fonte comune dei rispettivi diritti dei condomini, mentre i
successivi negozi che determinano l'acquisto di una parte dell'edificio, sono
rispetto agli altri condomini res inter alios acta e quindi inutilizzabili per
la ricerca di una eventuale disposizione contraria alla presunzione legale.
* Cass. civ., 3 settembre 1976, n. 3085.
In tema di condominio negli edifici, l'art. 1117 c.c.
individua i beni, tra i quali ricomprende i cortili, che sono oggetto di
proprietà comune per loro natura o destinazione, salvi la vindicatio ex titulo,
ovvero l'accertamento della destinazione particolare del bene al servizio di
una o più determinate unità immobiliari. Pertanto, non è necessario, ai fini
del riconoscimento della proprietà collettiva sul cortile, la dimostrazione
della utilità specifica che da esso tragga ciascuna delle unità dell'edificio,
dovendo, al contrario, essere dimostrata la destinazione particolare del bene
di cui si tratta al servizio di alcune soltanto delle unità al fine di
escludere il diritto di tutti i proprietari sul bene stesso. Né è sufficiente,
a tale scopo, il rilievo della mancata fruizione, da parte delle unità
immobiliari prive di affaccio sul cortile, delle specifiche utilità di presa
d'aria e luce o di accesso, non esaurendo dette utilità le potenzialità di
sfruttamento del cortile, attinenti, tra l'altro, al parcheggio di veicoli o al
deposito temporaneo di materiali durante i lavori di manutenzione delle singole
unità.
* Cass. civ., sez. II, 26 ottobre 2000, n. 14128, Acampora
c. Apuzzo G. ed altri.
I cortili sono previsti espressamente dall'art. 1117 c.c.
fra le parti dell'edificio che si presumono comuni, salvo che il contrario
risulti da titolo. Deve considerarsi cortile non soltanto lo spazio esistente
nell'interno di un fabbricato, circoscritto dalla superficie del suolo, ma
anche tutta l'area soprastante, limitata ai lati dalle costruzioni che la
fronteggiano, e delle quali esso può ritenersi un accessorio, destinato a dare
aria e luce ai vani delle costruzioni stesse; per tali sue speciali
caratteristiche la legge presume che il cortile rientri nelle cose del
condominio, sicché ne consegue che i proprietari ne usino iure domini e non
iure servitutis. La presunzione di comunione, che è dunque fondata su questa
attitudine funzionale obiettiva del cortile al servizio e al godimento collettivo,
opera anche se il cortile si trova circondato (ed è accessorio) da edifici
diversi.
* Trib. civ. Milano, 7 gennaio 1991.
n) Tra edifici limitrofi e autonomi
Ove due edifici diversi siano in origine appartenuti ad un
solo proprietario, che li trasferiva a persone diverse, il cortile destinato a
servizio comune resta in condominio tra gli acquirenti, mentre ove non risulti
l'unica proprietà originaria, non sussiste alcuna ragione di incompatibilità
tra la proprietà del cortile da parte di uno solo dei proprietari degli edifici
e l'uso comune del cortile, ben potendo tale uso esercitarsi, dai non proprietari,
a titolo di servitù.
* Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 1975, n. 3197.
Nel caso in cui un cortile sia racchiuso tra edifici
appartenenti a proprietari diversi e, per la sua ubicazione, appaia destinato
all'uso e al godimento di alcuni soltanto degli edifici che lo delimitano, in
mancanza di titoli validi, la presunzione iuris tantum di condominio opera solo
ed esclusivamente a favore di questi.
* Cass. civ., sez. II, 22 aprile 1977, n. 1486.
Il cortile ubicato fra due fabbricati deve ritenersi di
proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., qualora ne costituisca
accessorio, in quanto stabilmente destinato all'uso ed all'accesso dei
medesimi. Ne consegue che la domanda, con la quale il proprietario di un
fabbricato chieda, nei confronti del proprietario dell'altro, l'accertamento
della comunione di tale cortile, al fine di conseguire la rimozione di una
costruzione realizzata dal convenuto su parte del cortile stesso, non è
soggetta al rigoroso onere probatorio previsto in tema di rivendicazione, ma
trova sufficiente fondamento nella dimostrazione di detta relazione di
accessorietà, evincibile dall'obiettiva situazione dei luoghi, ed anche dagli
elementi indiziari forniti dalle risultanze catastali.
* Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 1980, n. 286, Barbaro c.
Tisiot.
La presunzione di comunione dei cortili prevista dall'art.
1117 cod. civ., e quindi il regime delle parti comuni dell'edificio, è applicabile
per analogia anche al cortile compreso tra edifici limitrofi appartenenti a
proprietari diversi, trovando fondamento sull'obiettiva destinazione del
cortile al servizio o utilità delle abitazioni dei proprietari che vi si
affacciano o lo circondano, e tale situazione può verificarsi anche
nell'ipotesi della destinazione del cortile per l'uso ed i bisogni di più
edifici limitrofi.
* Cass. civ., sez. II, 6 maggio 1980, n. 2984, Soc. ACSA c.
Cond. Ariston.
Con riguardo ad un cortile comune a più fabbricati ma in
possesso di un solo condomino, il giudizio contro di questi promosso da altro
condomino per sentirsi riconoscere condomino del cortile stesso per una quota
pari alla metà, nel quale sia invocata dal convenuto, in via riconvenzionale,
la verificatasi usucapione dell'intero immobile in suo favore, deve essere
svolto nei confronti di tutti i proprietari dei fabbricati circostanti
sussistendo una situazione di litisconsorzio necessario in ragione dell'unità
ed inscindibilità del rapporto plurisoggettivo su cui deve incidere la richiesta
pronuncia giudiziale.
* Cass. civ., sez. II, 24 agosto 1991, n. 9092, Raimo c.
Spiezia.
Il regime condominiale riguarda non solo le parti comuni di
uno stesso edificio diviso per piano o porzioni di piano tra proprietari
diversi, ma anche parti comuni - quale il cortile - di edifici limitrofi ed
autonomi, appartenenti a differenti proprietari, sempreché ali parti, anche se
fisicamente distaccate, siano destinate al servizio comune dei proprietari
medesimi.
* Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1904, Soc.
Edifar c. Cond. via Fara.
La presunzione di proprietà comune dei cortili, dettata
dall'art. 1117 c.c. in materia di condominio, è applicabile anche nel caso in
cui un cortile sia circondato da edifici appartenenti a proprietari diversi. A
vincere la presunzione di comunione - la quale trae origine dal silenzio del
titolo - è necessario che il titolo contrario - vale a dire l'attribuzione di
proprietà esclusiva ad una o a più determinate persone - risulti in modo non
equivoco.
* Cass. civ., sez. II, 18 gennaio 1982, n. 318.
La presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod. civ.,
riguarda gli edifici in condominio per piani orizzontali e non è applicabile al
fine di dimostrare la comunione di un cortile esistente fra edifici
appartenenti a proprietari diversi, e destinato all'uso e godimento di uno solo
degli edifici quanto all'accesso a questo ed al godimento anche dell'altro
edificio quanto all'aria e alla luce. Pertanto in tale ipotesi, chi invoca la
comunione ha l'onere di provarne i fatti costitutivi.
* Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1982, n. 647, Lunardini c.
Collina.
La presunzione di proprietà comune posta dall'art. 1117 c.c.
si applica per analogia anche ai cortili che si trovino fra edifici strutturalmente
autonomi ed appartenenti a proprietari diversi e siano obiettivamente destinati
a dare aria e luce ai fabbricati che li fronteggiano. Né tale presunzione può
essere vinta, nel silenzio del titolo di acquisto della porzione immobiliare,
dalla mera possibilità di accesso al bene comune in favore di uno solo dei
condomini o proprietari di accesso al bene comune in favore di uno solo dei
condomini o proprietari dei singoli edifici, in quanto l'utilità particolare
che da siffatta circostanza deriva non incide sulla destinazione tipica e
normale del bene, che è di dare aria e luce ai circostanti edifici.
* Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1984, n. 4625, Acquaviva c.
Piricò.
Quando un cortile sia comune a due edifici, ciascuno
costituente un autonomo condominio, e manchi al suo riguardo una disciplina
contrattuale vincolante per tutti i comproprietari dei due edifici, l'uso del
cortile da parte di questi ultimi non è assoggettato sia al regolamento
dell'uno che a quello dell'altro condominio, essendo, invece, applicabili le
norme sulla comunione in generale, e, in particolare, l'art. 1102 cod. civ., in
base al quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa
comune, sempre che non ne alteri la sua destinazione e non impedisca agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
* Cass. civ., sez. II, 10 marzo 1986, n. 1598, Pipan c.
Cond. V. Cor. App.
Il principio di diritto secondo il quale il regime legale
della comunione stabilito dall'art. 1117 c.c., è applicabile anche quando non
si tratti di parti comuni di uno stesso edificio diviso per piani bensì di
parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, presuppone che le parti siano
destinate al servizio comune degli edifici medesimi. Il vincolo di destinazione
di un bene (cortile) che risulti contemporaneamente adiacente a edifici
distanti ed autonomi, al servizio esclusivo di uno di essi soltanto è
condizione sufficiente per escludere in radice il regime condominiale. (Nella
specie, i magazzini dei contendenti erano originariamente appartenuti ad un
unico proprietario e comunicavano con il cortile in contestazione.
Successivamente il proprietario aveva chiuso la comunicazione di uno dei
magazzini con il cortile, comunicazione costituita dal passaggio attraverso una
grotta, mediante la costruzione di un muretto e l'apposizione di una grata di
ferro e poi aveva venduto il magazzino a terzi. Attesa tale situazione, i
giudici di merito avevano ritenuto che il cortile non fosse comune anche al
magazzino venduto. Il S.C. ha condiviso tale decisione ed ha enunciato il
principio che precede).
* Cass. civ., 28 aprile 1971, n. 1242.
La presunzione di comunione del cortile prevista dall'art.
1117 c.c. per il caso di un tipico edificio in proprietà separata per piani o
per porzioni di piani, sussiste analogicamente nel caso in cui trattasi di
cortile racchiuso tra edifici appartenenti a proprietari diversi.
* Cass. civ., 22 febbraio 1964, n. 380.
La norma dettata dall'art. 1117, n. 1, c.c., con riguardo ai
cortili negli edifici condominiali, è applicabile per analogia anche ai cortili
ed agli spazi permanentemente destinati per l'uso e per l'accesso ad edifici
limitrofi, appartenenti a proprietari diversi, con la conseguenza che quei
cortili e quegli spazi si presumono in comunione fra i predetti proprietari,
fino a prova contraria.
* Cass. civ., 13 ottobre 1976, n. 3411.
La presunzione di comunione dei cortili di fabbricati in
condominio, prevista dall'art. 1117 c.c., si estende anche ai cortili compresi
tra edifici limitrofi, anche se appartenenti a proprietari diversi, poiché tale
presunzione si fonda sulla normale destinazione del cortile al servizio
dell'edificio in condominio, e tale situazione può verificarsi anche
nell'ipotesi di destinazione all'uso ed alle necessità di più edifici
limitrofi. A vincere la presunzione, è necessario che il "titolo
contrario"(e cioè l'attribuzione in proprietà esclusiva) risulti in modo
inequivoco, apprezzabile incensurabilmente dal giudice del merito.
* Cass. civ., 8 ottobre 1975, n. 3197.
o) Uso
Il comproprietario di un cortile il quale, trasformando vani
terranei di proprietà esclusiva, costruisca un ampio androne che consenta il
transito nel cortile comune con mezzi pesanti, realizzando un uso che, per
qualità ed intensità, è diverso da quello che, per la conformazione dei luoghi,
era possibile in precedenza a tutti i comproprietari, viola il divieto ex art.
1102 cod. civ. di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli
altri proprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1980, n. 4841, Sorrentino
c. Nappi.
Il cortile (sia esso interno al fabbricato condominiale
ovvero racchiuso da costruzione di proprietà distinta e destinato a dare ad
esse accesso, luce ed aria) rientra fra le cose in comunione ex art. 1117 cod.
civ. che i proprietari pro quota usano iure domini e non iure servitutis, con
la conseguenza che il comportamento relativo del singolo partecipante alla
comunione costituisce utilizzazione legittima della cosa comune ex art. 1102
cod. civ., se mantenuto nei limiti posti dalla norma stessa (nella specie,
transito pedonale e veicolare attraverso il cortile, previa apertura di nuovi
accessi ad esso attraverso il muro delimitante fabbricati insistenti sul
cortile stesso).
* Cass. civ., sez. II, 23 novembre 1982, n. 6336, Antonazzo
c. Pastore.
In un edificio in condominio la funzione naturale di un
cortile, di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano, non è
incompatibile con l'appartenenza o la destinazione di esso all'uso esclusivo di
uno o più condomini, né l'obbligo da parte di costoro di rispettare quella
funzione comporta il sorgere di diritti particolari in favore degli altri
partecipanti al condominio.
* Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1984, n. 1209, Pitanza c.
Fecarotta.
Qualora il cortile di un condominio sia destinato all'esclusivo transito
pedonale, l'usufruttuario dei vani terranei non può aprire su di esso un
accesso per automezzi, atteso che tale modifica esorbita dall'ambito di un uso
"più intenso ed esteso"dell'area comune, rientrando in quello delle
innovazioni vietate ai sensi dell'art. 1102 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 30 agosto 1991, n. 9273, Bucci c.
Condominio Via Giovanni XXIII, 47 di Isernia.
Il proprietario di un edificio, legato con rapporto
pertinenziale ad un cortile di proprietà comune ad altri frontisti, non può
servirsi della cosa comune per accedere ad altro immobile di sua proprietà
esclusiva, in quanto tale uso comporterebbe l'asservimento ad una o più servitù
delle quote ideali degli altri partecipanti.
* Cass. civ., 21 ottobre 1972, n. 3187.
In materia di condominio negli edifici, è illegittimo
l'accordo di destinare la corte comune a spazi di uso esclusivo, mediante la
fruizione esclusiva dei singoli appezzamenti, qualora l'accordo medesimo non
risulti comprovato da alcuna delibera o atto scritto; ne deriva, quindi, la
legittimità del provvedimento con il quale il giudice ordina la rimozione di
tutte le recinzioni e dei manufatti abusivi, dovendosi restituire all'uso e al
godimento di tutti i condomini l'intera area verde o corte comune che circonda
il fabbricato.
* Corte app. civ. Perugia, 9 febbraio 1988, n. 17, Cardoni e
altri c. Miceli, in Arch. loc. e cond. 1988, 585.
In mancanza di vincoli convenzionali l'assemblea condominiale,
con deliberazione presa a maggioranza e non all'unanimità dei partecipanti, ha
soltanto il potere di predeterminare le forme di disciplina dell'uso del
cortile, ma non può disporre la sottrazione all'uso e al godimento anche di uno
solo dei condomini.
* Trib. civ. Milano, 29 aprile 1991.
La deliberazione con la quale l'assemblea di un condominio
autorizza un condomino ad occupare per il proprio uso esclusivo una parte del
cortile condominiale dà luogo in via contrattuale alla costituzione di una
servitù soggetta al consenso unanime di tutti i condomini in forma scritta. In
difetto di tali requisiti, l'avente causa del condomino a cui favore
l'occupazione era stata prevista non ha titolo per pretendere il rispetto della
deliberazione né per impugnare la successiva delibera con la quale l'assemblea
abbia revocato la pregressa autorizzazione.
* Trib. civ. Monza, 20 maggio 1993, Soc. Irte c. Cond. di
via Raiberti n. 14 di Monza.
In tema di condominio, e con riferimento alle parti comuni
dell'edificio, il termine "godimento"designa due differenti realtà,
quella della utilizzazione obiettiva della res, e quella del suo godimento
soggettivo in senso proprio, con la prima intendendosi l'utilità prodotta
(indipendentemente da qualsiasi attività umana) in favore delle unità
immobiliari dall'unione materiale o dalla destinazione funzionale delle cose,
degli impianti, dei servizi (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici
solari, cortili), la seconda concretantesi, invece, nell'uso delle parti comuni
quale effetto dell'attività personale dei titolari dei piani o porzioni di
piano (utilizzazione di anditi, stenditoi, ascensori, impianti centralizzati di
riscaldamento e condizionamento). Nondimeno, talune delle parti comuni elencate
nell'art. 1117 c.c. (solitamente destinate a fornire utilità oggettiva ai
condomini) sono talora, suscettibili anche di uso soggettivo, uso, pervero,
particolare ed anomalo, diverso, cioè, da quello connesso con la funzione
peculiare di tali parti ed indipendente dalla relativa funzione strumentale (i
muri maestri utilizzati, ad esempio, per l'applicazione di vetrine o insegne
luminose), con la conseguenza che i cortili, funzionalmente destinati a fornire
aria e luce al fabbricato (destinazione "oggettiva") ben possono
esser destinati (anche) ad un uso soggettivo (sistemazione di serbatoi,
deposito merci, parcheggio auto), di talché, pur costituendo
"normalmente"oggetto di trasferimento conseguenziale al trasferimento
della proprietà del piano o porzione di piano, purtuttavia possono, ex titulo,
formare, quanto al relativo godimento soggettvo, oggetto di diversa
pattuizione, quale, come nella specie, l'esclusione del trasferimento della
relativa quota di comproprietà dell'uso (soggettivo) come parcheggio auto,
specie qualora il cortile stesso non risulti sufficiente ad ospitare le
autovetture di tutti i condomini (sì che la clausola di esclusione de qua
appare destinata a perseguire interessi non immeritevoli di tutela). Peraltro,
nell'ipotesi di cessione a terzi di un uso siffatto della cosa comune, non è al
singolo condomino che spetta la legittimazione alla cessione stessa, essendo,
all'uopo, necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, giusta
disposto dell'art. 1108, comma 3 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 1 marzo 2000, n. 2255, Lichino ed
altro c. Folchi Vici Merighi.
In tema di azione di reintegrazione, la dimostrazione
dell'esercizio di fatto del possesso deve essere fornita dall'attore, ai sensi
dell'art. 2697 c.c.; in mancanza di tale prova la domanda va rigettata, poiché
l'invocata inversione dell'onere della prova è collegabile solo ad eccezionali
previsioni di legge (nella specie gli attori, proprietari e possessori d'un
appartamento condominiale, lamentavano la sottrazione di parte del cortile
comune al loro godimento).
* Trib. civ. S. Maria Capua Vetere, 28 giugno 1990.
p) Utilizzazione del sottosuolo
Con riguardo all'utilizzazione del sottosuolo di un cortile
interno in fabbricato condominiale, effettuata dal singolo condomino per
l'installazione di un impianto di riscaldamento destinato alla sua proprietà
esclusiva, la configurabilità di uno spoglio o di una turbativa del compossesso
di altro condomino (denunciabile con azione di reintegrazione o manutenzione)
postula il riscontro di una situazione di compossesso del cortile medesimo da
parte di questo altro condomino (corrispondente all'esercizio del diritto di
proprietà e non di un mero diritto di servitù di passaggio), desumibile anche
dalla destinazione funzionale del bene al soddisfacimento di esigenze di
accesso, affaccio, luce ed aria dei singoli partecipanti, oltre che, "ad
colorandam possessionem", dalla sua inclusione, in difetto di titolo
contrario, fra le parti comuni dell'edificio (art. 1117 cod. civ.), nonché
l'accertamento ulteriore che l'indicata utilizzazione ecceda i limiti segnati
dalle concorrenti facoltà del compossessore, traducendosi in un impedimento
totale o parziale ad un analogo uso da parte di quest'ultimo.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1985, n. 432, Costa c.
Dellerba.
Nel regime giuridico del condominio di edifici, l'uso
particolare che il condomino faccia del cortile comune, interrando nel
sottosuolo di esso un serbatoio per gasolio, destinato ad aliminare l'impianto
termico del suo appartamento condominiale, è conforme alla destinazione normale
del cortile, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni
del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo, o per altre eventuali
ragioni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata
dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del
cortile stesso analogo uso particolare.
* Cass. civ., sez. II, 17 maggio 1997, n. 4394, Boretti c.
Bellini.
Il comproprietario di un cortile può legittimamente scavare
il sottosuolo per installarvi tubi onde allacciare un bene di sua proprietà
esclusiva agli impianti idrico-fognario centrali perché da un lato non perciò
ne viene alterata la destinazione ad illuminare ed arieggiare le unità
immobiliari degli altri condomini; dall'altro rientra nella funzione
sussidiaria del sottosuolo del cortile il passaggio in esso di tubi e
condutture.
* Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 1997, n. 85, Cond. Stabile
Palagiano via Manzoni c. Di Sarno.
q) Vanelle o cavedi
Il cavedio - talora denominato chiostrina, vanella o pozzo
luce - è un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e
dalle fondamenta dell'edificio comune, destinato prevalentemente a dare aria e
luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), e perciò
sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato
dall'art. 1117, n. 1 c.c. tra i beni comuni, salvo specifico titolo contrario.
* Cass. civ., sez. II, 7 aprile 2000, n. 4350, Maga Moda srl
c. Cond. Via Settembrini 36, Milano.
Le vanelle o cavedi, che consistono in un cortile di
dimensioni ridotte circondato da tutti i lati, con funzione di assicurare aria
e luce ai singoli appartamenti dell'edificio, sono soggette allo stesso regime
del cortile. Tali spazi, pur potendo essere di proprietà esclusiva di taluni
condomini, si presumono comuni e costituiscono una pertinenza dell'edificio
condominiale.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 13 novembre 1989.
La vanella è un cortile di dimensioni ridotte, circondato da
tutti i lati, avente essenzialmente la funzione di assicurare aria e luce ai
singoli appartamenti dell'edificio (pozzo di luce); essa è presunta comune
anche nel caso in cui sia delimitata da più edifici contigui, anziché essere situata
entro un unico edificio.
* Trib. civ. Napoli, 25 giugno 1962.
Le cosiddette vanelle, pur potendo essere di esclusiva
proprietà di taluni condomini, non possono essere considerati fondi distinti
dall'edificio condominiale di cui sono pertinenze.
* Trib. civ. Napoli, 17 settembre 1962.
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