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16/06/2004

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17/06/2005 09:37

A Dinamic.it e' stata implementata una nuova e bellissima sezione chat. Visitate le Stanze, seguendo il link in Servizi, Chat. Buon Divertimento.

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Guida alle
Banche ed ai Mutui

Un vademecum sui controlli, sui passi necessari e sulle precauzioni per evitare brutte sorprese.

UN’INTRODUZIONE AI MUTUI

• che cos’è un mutuo

• che tipi di mutuo esistono? quali prodotti?

• Il tasso di interesse e l’ISC

• le spese

• le garanzie richieste

• gli aspetti fiscali

SCEGLIERE IL MUTUO IDEALE

la ricerca del mutuo ideale: elementi da valutare.

richiedere un mutuo: i requisiti necessari

il processo di accensione del mutuo: dopo l’istruttoria, l’approvazione e il contratto di mutuo, l’erogazione della somma, il ruolo del notaio

il piano di ammortamento: le rate e la restituzione anticipata

il ritardato pagamento e la mora

IL CODICE DI CONDOTTA E LA NORMATIVA


SCEGLIERE IL MUTUO IDEALE PER LE PROPRIE ESIGENZE

La ricerca del mutuo ideale

Al momento dell’acquisto e in genere tra il compromesso e l’atto di compravendita, è il momento di  attivarsi per ricercare una banca che tenga conto delle tue caratteristiche peculiari e  che soddisfi le tue  esigenze. Chi vuole accendere un mutuo deve guardarsi attorno: oggi infatti la scelta è davvero ampia. In generale, non esiste il “mutuo migliore”, esiste piuttosto il mutuo più adatto in relazione alla situazione economica e alla tua predisposizione.  Internet si pone oggi come il mezzo ideale per questa ricerca. Consente infatti di paragonare i prodotti di molteplici banche e addirittura di fare richiesta di un mutuo online, senza mai lasciare la comodità della tua casa.

La scelta tra i diversi tipi di tasso dipende dalla tua posizione e dalle tue personali conoscenze finanziarie. Esistono comunque dei criteri di massima che possono indirizzare la scelta.  IL TASSO FISSO È CONSIGLIABILE A CHI: 

• vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo; 

• vuole conoscere l'ammontare complessivo del debito contratto; 

• non vuole sorprese; 

• prevede un'inflazione in crescita. 

IL TASSO VARIABILE È CONSIGLIABILE A CHI: 

• prevede un calo dell'inflazione e quindi del costo del denaro; 

• ritiene che sia più conveniente cogliere le opportunità del mercato; 

• vuole un prezzo più competitivo, anche se non garantito nel tempo 

IL TASSO MISTO È CONSIGLIABILE A CHI: 

• sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento futuro dei tassi; 

• preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso; 

• vuole poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato. 

IL TASSO CAPPED RATE È CONSIGLIABILE A CHI: 

• vuole mantenere la flessibilità del tasso variabile limitandone i rischi; 

• non vuole rinunciare alla garanzia di un tasso fisso senza però sopportarne i maggiori costi. 

IL TASSO BILANCIATO È CONSIGLIABILE A CHI: 

• ha una maggiore conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse; 

• vuole personalizzare il tasso del mutuo sulla base delle proprie preferenze tra i tassi d'interesse; 

• cerca il miglior equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile. 

Infine, alcune Banche, indipendentemente dalla scelta del tipo di tasso, offrono degli interessi "promozionali" molto bassi per un periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti. Il tasso applicato in questo periodo iniziale (generalmente tre-sei mesi, fino anche a due anni) è solitamente detto "tasso d'ingresso". Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso a regime"), che è più elevato, fisso o variabile che sia.  

CHE COSA GUARDARE E VALUTARE: TUTTI I COSTI DEL MUTUO: Il primo indicatore da guardare è l’ISC (Indice Sintetico di Costo), che comprende tutti i costi del mutuo (tasso, spread e tutte le spese): più basso è l’ISC, più conveniente è l’offerta.

Esso comprende anche un altro importante valore da considerare nella scelta: lo spread, cioè la percentuale applicata dalla banca al momento dell’accensione (che si somma all’euribor o all’irs) e che resta fissa per tutto il finanziamento.  

Sono molti gli elementi che compongono concretamente il conto finale dell'intero investimento poiché il prezzo dell'immobile è solo una delle tante spese.  A questo proposito, qui di seguito puoi trovare un utile promemoria, che elenca i costi propri dell’immobile e i costi relativi al mutuo:

1.  costi relativi all’immobile:

- Prezzo dell'immobile - Provvigioni all'agenzia immobiliare, se e quando coinvolta nella compravendita - Imposta di Registro pari al 3% del valore dichiarato se l'acquisto riguarda la prima casa (cui si aggiungono le imposte catastali e ipotecarie calcolate in cifra fissa pari a 129,11 euro ciascuna, per un totale complessivo di 258,22 euro); tasse che ammontano al 10% del valore (7% imposta di registro, 2% imposta ipotecaria, 1% imposta catastale) negli altri casi - Parcella del notaio, proporzionata al valore dell'immobile

- Spese per i nuovi contratti di fornitura telefono, gas ed energia elettrica
- Spese di trasloco ed eventuali interventi interni per gli adattamenti della casa alle proprie esigenze

2. costi relativi all’accensione del mutuo

- Spese bancarie di istruttoria necessaria all'erogazione del mutuo
- Spese di perizia tecnico/estimativa per valutare la casa
- Imposta Sostitutiva pari allo 0,25% dell'importo finanziato
- Costo della copertura assicurativa sull'immobile dato in garanzia alla banca.
- Spese  per l’iscrizione ipotecaria

Ogni banca fissa questi costi in base alla propria politica commerciale. 

Ti ricordiamo che ING DIRECT offre Mutuo Arancio a ZERO SPESE, cioè non ha nessuna spesa iniziale (istruttoria, perizia, assicurazione) e nessuna spesa amministrativa (gestione pratica, incasso rate)

Richiedere un mutuo: l’istruttoria e i requisiti necessari

Questa sezione è molto importante per capire come le banche valuteranno la tua richiesta di mutuo e quali sono i parametri importanti. Con queste informazioni potrai definire più precisamente che mutuo potresti ottenere, su quali variabili operare per avvicinarlo il più possibile alle tue esigenze finanziarie e come ottenerlo in modo più semplice e certo.

Dopo avere valutato le offerte sul mercato e scelto quella rispondente alle proprie esigenze, si deve procedere con la richiesta del mutuo alla banca. I metodi per richiedere il mutuo variano a seconda della banca erogante: in genere è richiesta la compilazione di un modulo con  alcuni dati. Al metodo tradizionale di recarsi allo sportello della banca, oggi si aggiungo mezzi più veloci e diretti quali il telefono e internet. 

L’erogazione di un mutuo comporta il passaggio attraverso alcune fasi successive, che sono necessarie per valutare la capacità di rimborso e le garanzie offerte dal richiedente. La durata delle varie fasi che portano alla stipula di un mutuo varia a seconda della completezza della documentazione presentata, dei tempi occorrenti per la perizia dell’immobile, ecc.

In termini molto generali, in caso di valutazione finale positiva della richiesta di mutuo, è possibile stimare un periodo medio tra la richiesta stessa e l’erogazione della somma compreso tra i 25 e i 50 giorni.  

IL PARERE PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ o PRE-APPROVAZIONE I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull'operazione di mutuo. La concedibilità o meno (fattibilità dell'operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi. Essi sono: 

• il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi; 

• il valore dell'immobile oggetto del finanziamento; 

• la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

Dall'esame dei dati sopra elencati alcune banche, tra cui ING DIRECT, esprimono un proprio "parere di fattibilità" , cioè danno una pre-approvazione alla richiesta di mutuo: se un mutuo è pre-approvato si da l'avvio alla fase successiva di raccolta della documentazione e quindi di istruttoria, per provare che i dati inseriti nella richiesta pre-approvata corrispondano al vero. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrà superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

L’ISTRUTTORIA E I REQUISITI RICHIESTI

L’istruttoria è la fase che segue la richiesta di mutuo: durante l’istruttoria la banca compie una attenta valutazione finalizzata a verificare che il richiedente possieda le caratteristiche per ottenere il mutuo richiesto e che l'immobile possa costituire una adeguata garanzia.  Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere potenzialmente in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. 

Sono in particolare oggetto di valutazione la "capacità di credito" (volta tra l’altro a verificare eventuali insolvenze passate dei richiedenti), la “capacità di reddito” (attitudine a produrre nel tempo un reddito sufficiente a pagare le rate del mutuo) e il valore del bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca. 

Qualora l’esito dell’istruttoria non fornisca sufficienti garanzie di restituzione del prestito, la banca respinge la richiesta.  

Requisiti legali

Un finanziamento non può essere accordato senza valutazioni e precauzioni sufficienti. Ciò significa che chi richiede un mutuo deve dimostrare alla Banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito.  I requisiti legali per ottenere un mutuo sono minimi. È sufficiente essere: 

• Cittadini italiani residenti in Italia; 

• Cittadini di Stati membri della Cee; 

• Cittadini stranieri (non Cee) con residenza in Italia.

Età: - minima 18 anni; - massima, determinata di volta in volta dalla Banca finanziatrice.

Capacità di rimborso

Come si può immaginare, le Banche pongono molta attenzione nel concedere mutui ipotecari.   Secondo i principi che regolano il credito, la Banca concederà il finaziamento solo se è convinta che il richiedente restituirà a scadenze convenute la somma prestata.  A tale convinzione contribuiscono due fattori: 

• la personalità del richiedente: la Banca valuta la buona fede, l'affidabilità e la correttezza di chi richiede il mutuo; 

• la sua "capacità di credito": la Banca vuole anche convincersi che il mutuatario non si accolli una rata che il suo reddito non può sostenere.

L'analisi del reddito presente e futuro del richiedente è dunque un punto chiave dell'istruttoria.  In generale le Banche difficilmente concedono un mutuo che abbia una rata mensile superiore a un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente

DOCUMENTI DA PRESENTARE

Ogni Banca ha le sue procedure. In generale, comunque, i documenti da presentare sono:  Lavoratori dipendenti 

• dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente; 

• originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod.730 o "Unico").

Lavoratori autonomi o liberi professionisti 

• copie del modello "Unico" (ex. Modello 740); 

• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.A.A.); 

• se professionista, attestato di iscrizione all' ALBO cui appartiene. 

Per tutti e ad integrazione dei documenti sopra elencati 

• certificato di nascita; 

• certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni. L'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi. Nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente, bisogna presentare copia della sentenza del tribunale; 

• copia della "promessa di vendita" o "compromesso"; 

• planimetria, con l'indicazione della proprietà confinanti sia dell'immobile che delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box); 

• copia del certificato di abitabilità; 

• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile; 

• se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.

LA PERIZIA

La perizia consiste nella valutazione del bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca. La perizia, nel caso di Mutuo Arancio compiuta da un professionista abilitato nominato da ING Direct, è necessaria per verificare la congruenza dell’importo richiesto e la consistenza della garanzia offerta alla banca.

Il processo di accensione del mutuo

LA DELIBERA DEL FINANZIAMENTO Una volta svolta l’istruttoria, la banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne da immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).

IL CONTRATTO DI MUTUO E LA COSTITUZIONE DI IPOTECA Il contratto di mutuo è la fase conclusiva. Il mutuo viene stipulato davanti a un notaio, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro. 

Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche: 

• gli interessi nella misura concordata; 

• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate; 

• i premi assicurativi; 

• gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc. 

• le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l'immobile.

L’EROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto unico". Esso si configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma può essere trattenuta dal Notaio in deposito fino all’avvenuta iscrizione ipotecaria. Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario. Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla quale verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca.

IL RUOLO DEL NOTAIO

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè davanti a un notaio. Questa formalità è richiesta dalla legge, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo" . L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna: per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto. Ciò assicura una certa tranquillità alla banca creditrice.

Il piano di ammortamento: le rate e l’estinzione anticipata

Ammortamento significa estinzione graduale di un debito. Stabiliti il termine durante il quale il debito deve essere pagato ed i periodi di tempo per il pagamento delle singole rate (mese, trimestre, semestre), si calcola il relativo interesse a scalare. Ognuna delle rate viene così ad essere comprensiva di capitale e interessi.  Il progetto di estinzione dei debiti effettuato secondo i suddetti criteri si chiama piano di ammortamento.  Di solito, i piani di ammortamento sono formati con rate mensili o trimestrali di importi uguali: la quota di interesse, in ognuna di esse comprese, viene a mano a mano a diminuire in relazione alla graduale riduzione del capitale per effetto del pagamento delle rate precedenti.  Di conseguenza, il rapporto fra i due elementi che compongono le singole rate varia continuamente e la riduzione del capitale avviene in modo progressivo.  Esistono "tabelle" che, dato il periodo di tempo entro il quale il debito deve essere estinto e determinato il tasso di interesse, indicano l'ammontare delle singole rate per ogni milione di capitale. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "Ammortamento alla francese" e comporta una rata costante nel tempo. Meno frequenti sono i piani ad "Annualità decrescenti" o ad "Annualità crescenti". 

LE RATE

Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta. Le rate vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Ogni rata ha dunque due componenti: restituzione di parte del capitale e pagamento degli interessi.  In un piano di ammortamento tradizionale, la rata rimane costante, mentre le due componenti variano. Inizialmente si pagano soprattutto interessi, a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.  Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora"; non solo, ma la Banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza della rata.

LA RESTITUZIONE ANTICIPATA

La possibilità di restituzione anticipata del finanziamento è riconosciuta dalla legge, a condizione che sia corrisposto un compenso contrattualmente stabilito e commisurato al capitale restituito anticipatamente. La penale per estinzione anticipata in media va dall’1% al 4%.  Con Mutuo Arancio non c’è nessuna penale per estinzione anticipata parziale o totale.

Il ritardato pagamento e la mora

In caso di mancato o ritardo pagamento di una rata il debitore può essere dichiarato moroso. Due elementi sono necessari perché si verifichi la mora: 

• l'imputabilità del ritardo al debitore; 

• la "costituzione in mora", ossia un atto formale con il quale il creditore richiede al debitore l'adempimento della prestazione (cioè il pagamento). 

Perché la mora del debitore si verifichi, è necessario che il creditore faccia intimazione o richiesta per iscritto. La costituzione in mora vale anche ad interrompere la prescrizione. 
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER RITARDATO PAGAMENTO DELLA RATA La Banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento della rata quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive. Costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza della rata. Di conseguenza la risoluzione può essere invocata solo quando sia decorso il termine di 180 giorni dalla scadenza di ogni singola rata senza che il debitore abbia pagato.

INTERESSI DI MORA
Gli interessi di mora (o moratori) consentono di risarcire il creditore per il danno derivante dal ritardato pagamento della rata da parte del debitore rispetto alla scadenza prefissata. Gli interessi moratori sono generalmente convenzionali e stabiliti per iscritto. I tassi di mora vengono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento. La misura aggiuntiva oscilla tra il 2% e il 4%. 

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