UN’INTRODUZIONE AI MUTUI
•
che cos’è un mutuo
•
che tipi di mutuo esistono? quali prodotti?
•
Il tasso di interesse e l’ISC
•
le spese
•
le garanzie richieste
•
gli aspetti fiscali
SCEGLIERE IL
MUTUO IDEALE
•
la ricerca del mutuo ideale: elementi da valutare.
•
richiedere un mutuo: i requisiti necessari
•
il processo di accensione del mutuo: dopo l’istruttoria,
l’approvazione e il contratto di mutuo, l’erogazione della
somma, il ruolo del notaio
•
il piano di ammortamento: le rate e la restituzione
anticipata
•
il ritardato pagamento e la mora
IL CODICE DI
CONDOTTA E LA NORMATIVA
SCEGLIERE IL
MUTUO IDEALE PER LE PROPRIE ESIGENZE
La ricerca del
mutuo ideale
Al momento dell’acquisto e in genere tra il
compromesso e l’atto di compravendita, è il momento di
attivarsi per ricercare una banca che tenga conto delle tue
caratteristiche peculiari e che soddisfi le tue esigenze.
Chi vuole accendere un mutuo deve guardarsi attorno:
oggi infatti la scelta è davvero ampia. In generale, non
esiste il “mutuo migliore”, esiste piuttosto il mutuo più
adatto in relazione alla situazione economica e alla tua
predisposizione.
Internet
si pone oggi come il mezzo ideale per questa ricerca.
Consente infatti di paragonare i prodotti di molteplici
banche e addirittura di fare richiesta di un mutuo online,
senza mai lasciare la comodità della tua casa.
La scelta tra i diversi tipi di tasso dipende
dalla tua posizione e dalle tue personali conoscenze
finanziarie. Esistono comunque dei criteri di massima che
possono indirizzare la scelta. IL TASSO FISSO È
CONSIGLIABILE A CHI:
• vuole conoscere
gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo;
• vuole conoscere
l'ammontare complessivo del debito contratto;
• non vuole
sorprese;
• prevede
un'inflazione in crescita.
IL TASSO VARIABILE È CONSIGLIABILE A CHI:
• prevede un calo
dell'inflazione e quindi del costo del denaro;
• ritiene che sia
più conveniente cogliere le opportunità del mercato;
• vuole un prezzo
più competitivo, anche se non garantito nel tempo
IL TASSO MISTO È CONSIGLIABILE A CHI:
• sottoscrive un
mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento
futuro dei tassi;
• preferisce non
prendere subito una decisione definitiva sul tasso;
• vuole poter
adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del
mercato.
IL TASSO CAPPED RATE È CONSIGLIABILE A CHI:
• vuole mantenere
la flessibilità del tasso variabile limitandone i rischi;
• non vuole
rinunciare alla garanzia di un tasso fisso senza però
sopportarne i maggiori costi.
IL TASSO BILANCIATO È CONSIGLIABILE A CHI:
• ha una maggiore
conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse;
• vuole
personalizzare il tasso del mutuo sulla base delle proprie
preferenze tra i tassi d'interesse;
• cerca il miglior
equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del
tasso variabile.
Infine, alcune Banche, indipendentemente
dalla scelta del tipo di tasso, offrono degli interessi
"promozionali" molto bassi per un periodo iniziale, con lo
scopo di attrarre più clienti. Il tasso applicato in questo
periodo iniziale (generalmente tre-sei mesi, fino anche a
due anni) è solitamente detto "tasso d'ingresso". Terminato
tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso
a regime"), che è più elevato, fisso o variabile che sia.
CHE COSA GUARDARE E
VALUTARE: TUTTI I COSTI DEL MUTUO:
Il primo
indicatore da guardare è l’ISC (Indice Sintetico di Costo),
che comprende tutti i costi del mutuo (tasso, spread e tutte
le spese): più basso è l’ISC, più conveniente è l’offerta.
Esso comprende anche un altro importante
valore da considerare nella scelta: lo spread, cioè
la percentuale applicata dalla banca al momento
dell’accensione (che si somma all’euribor o all’irs) e che
resta fissa per tutto il finanziamento.
Sono molti gli elementi che compongono
concretamente il conto finale dell'intero investimento
poiché il prezzo dell'immobile è solo una delle tante
spese. A questo proposito, qui di seguito puoi trovare un
utile promemoria, che elenca i costi propri dell’immobile e
i costi relativi al mutuo:
1. costi relativi
all’immobile:
- Prezzo dell'immobile - Provvigioni
all'agenzia immobiliare, se e quando coinvolta nella
compravendita - Imposta di Registro pari al 3% del valore
dichiarato se l'acquisto riguarda la prima casa (cui si
aggiungono le imposte catastali e ipotecarie calcolate in
cifra fissa pari a 129,11 euro ciascuna, per un totale
complessivo di 258,22 euro); tasse che ammontano al 10% del
valore (7% imposta di registro, 2% imposta ipotecaria, 1%
imposta catastale) negli altri casi - Parcella del notaio,
proporzionata al valore dell'immobile
- Spese per i nuovi contratti di fornitura
telefono, gas ed energia elettrica
- Spese di trasloco ed
eventuali interventi interni per gli adattamenti della casa
alle proprie esigenze
2. costi relativi
all’accensione del mutuo
- Spese bancarie di istruttoria necessaria
all'erogazione del mutuo
- Spese di perizia
tecnico/estimativa per valutare la casa
- Imposta
Sostitutiva pari allo 0,25% dell'importo finanziato
- Costo
della copertura assicurativa sull'immobile dato in garanzia
alla banca.
- Spese per l’iscrizione ipotecaria
Ogni banca fissa questi costi in base alla
propria politica commerciale.
Ti ricordiamo
che ING DIRECT offre Mutuo Arancio a ZERO SPESE, cioè non ha
nessuna spesa iniziale (istruttoria, perizia, assicurazione)
e nessuna spesa amministrativa (gestione pratica, incasso
rate)
Richiedere un
mutuo: l’istruttoria e i requisiti necessari
Questa sezione è
molto importante per capire come le banche valuteranno la
tua richiesta di mutuo e quali sono i parametri importanti.
Con queste informazioni potrai definire più precisamente che
mutuo potresti ottenere, su quali variabili operare per
avvicinarlo il più possibile alle tue esigenze finanziarie e
come ottenerlo in modo più semplice e certo.
Dopo avere
valutato le offerte sul mercato
e scelto quella rispondente alle proprie esigenze, si deve
procedere con la richiesta del mutuo alla banca. I
metodi per richiedere il mutuo variano a seconda della banca
erogante: in genere è richiesta la compilazione di un modulo
con alcuni dati. Al metodo tradizionale di recarsi allo
sportello della banca, oggi si aggiungo
mezzi più veloci e diretti quali il telefono
e internet.
L’erogazione di un mutuo comporta il
passaggio attraverso alcune fasi successive, che sono
necessarie per valutare la capacità di rimborso e le
garanzie offerte dal richiedente. La durata delle varie fasi
che portano alla stipula di un mutuo varia a seconda della
completezza della documentazione presentata, dei tempi
occorrenti per la perizia dell’immobile, ecc.
In termini molto generali, in caso di
valutazione finale positiva della richiesta di mutuo, è
possibile stimare un periodo medio tra la richiesta stessa e
l’erogazione della somma compreso tra i 25 e i 50 giorni.
IL PARERE
PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ o PRE-APPROVAZIONE
I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono
alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità
sull'operazione di mutuo. La concedibilità o meno
(fattibilità dell'operazione) della somma richiesta dipende
in generale dal concorso di più elementi. Essi sono:
• il reddito netto
del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare)
desunto dalla dichiarazione dei redditi;
• il valore
dell'immobile oggetto del finanziamento;
• la presenza di
garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione,
pegno).
Dall'esame dei dati
sopra elencati alcune banche, tra cui ING DIRECT, esprimono
un proprio "parere di fattibilità" , cioè danno una
pre-approvazione alla richiesta di mutuo: se un mutuo è
pre-approvato si da l'avvio alla fase successiva di raccolta
della documentazione e quindi di istruttoria, per provare
che i dati inseriti nella richiesta pre-approvata
corrispondano al vero. Uno dei principali elementi
utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è
il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del
mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrà superare
il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei
richiedenti.
L’ISTRUTTORIA E
I REQUISITI RICHIESTI
L’istruttoria
è la fase che segue la richiesta di mutuo: durante
l’istruttoria la banca compie una attenta
valutazione finalizzata a verificare che il richiedente
possieda le caratteristiche per ottenere il mutuo richiesto
e che l'immobile possa costituire una adeguata garanzia.
Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere
potenzialmente in grado di poter restituire la somma
ottenuta in prestito.
Sono in particolare oggetto di valutazione
la "capacità di credito" (volta tra l’altro a verificare
eventuali insolvenze passate dei richiedenti), la
“capacità di reddito” (attitudine a produrre nel tempo
un reddito sufficiente a pagare le rate del mutuo) e il
valore del bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca.
Qualora l’esito dell’istruttoria non fornisca
sufficienti garanzie di restituzione del prestito, la banca
respinge la richiesta.
Requisiti legali
Un finanziamento non può essere accordato
senza valutazioni e precauzioni sufficienti. Ciò significa
che chi richiede un mutuo deve dimostrare alla Banca di
essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in
prestito. I requisiti legali per ottenere un mutuo sono
minimi. È sufficiente essere:
• Cittadini
italiani residenti in Italia;
• Cittadini di
Stati membri della Cee;
• Cittadini
stranieri (non Cee) con residenza in Italia.
Età: - minima 18 anni; - massima, determinata
di volta in volta dalla Banca finanziatrice.
Capacità di
rimborso
Come si può immaginare, le Banche pongono
molta attenzione nel concedere mutui ipotecari. Secondo i
principi che regolano il credito, la Banca concederà il
finaziamento solo se è convinta che il richiedente
restituirà a scadenze convenute la somma prestata. A tale
convinzione contribuiscono due fattori:
• la personalità
del richiedente: la Banca valuta la buona fede,
l'affidabilità e la correttezza di chi richiede il mutuo;
• la sua "capacità
di credito": la Banca vuole anche convincersi che il
mutuatario non si accolli una rata che il suo reddito non
può sostenere.
L'analisi del reddito presente e futuro del
richiedente è dunque un punto chiave dell'istruttoria.
In generale le Banche difficilmente
concedono un mutuo che abbia una rata mensile superiore a un
terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente
DOCUMENTI DA
PRESENTARE
Ogni Banca ha le sue procedure. In generale,
comunque, i documenti da presentare sono: Lavoratori
dipendenti
• dichiarazione del
datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
• originale
dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD
(in alternativa copia del mod.730 o "Unico").
Lavoratori autonomi o liberi professionisti
• copie del modello
"Unico" (ex. Modello 740);
• estratto della
Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.A.A.);
• se
professionista, attestato di iscrizione all' ALBO cui
appartiene.
Per tutti e ad integrazione dei documenti
sopra elencati
• certificato di
nascita;
• certificato di
stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio
completo di tutte le annotazioni. L'estratto di matrimonio
deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali
stipulate fra i coniugi. Nell'ipotesi di persone divorziate
o separate legalmente, bisogna presentare copia della
sentenza del tribunale;
• copia della
"promessa di vendita" o "compromesso";
• planimetria, con
l'indicazione della proprietà confinanti sia dell'immobile
che delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
• copia del
certificato di abitabilità;
• copia dell'ultimo
atto di acquisto dell'immobile;
• se l'immobile è
pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o
il mod. 4 dell'ufficio successioni.
LA PERIZIA
La perizia consiste
nella valutazione del bene immobile su cui si iscriverà
l'ipoteca.
La perizia, nel caso di Mutuo Arancio compiuta da un
professionista abilitato nominato da ING Direct, è
necessaria per verificare la congruenza dell’importo
richiesto e la consistenza della garanzia offerta alla
banca.
Il processo di
accensione del mutuo
LA DELIBERA DEL
FINANZIAMENTO
Una volta svolta l’istruttoria, la banca, acquisita la
documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori
accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione
notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché
della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico
di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento.
A delibera avvenuta la banca ne da immediata comunicazione
al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto
pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).
IL CONTRATTO DI
MUTUO E LA COSTITUZIONE DI IPOTECA
Il contratto di mutuo è la fase conclusiva. Il mutuo
viene stipulato davanti a un notaio, e va redatto per
atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una
somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da
parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca
altrettanto denaro.
Di norma, insieme all'atto di mutuo viene
costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità
immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca
costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta
nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le
banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado
per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150%
al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale
erogato, ma anche:
• gli interessi
nella misura concordata;
• gli eventuali
interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento
delle rate;
• i premi
assicurativi;
• gli oneri
erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili,
professionali, ecc.
• le spese
giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di
quanto dovuto.
L'ipoteca si
estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di
più occorre rinnovarla) ma occorre chiedere alla banca
l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere
l'immobile.
L’EROGAZIONE
DELLA SOMMA MUTUATA
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri
contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.)
si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo
ipotecario, allo strumento del "contratto unico". Esso si
configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera
somma data in prestito ha formalmente luogo
contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma può
essere trattenuta dal Notaio in deposito fino all’avvenuta
iscrizione ipotecaria. Nei dieci giorni successivi alla
avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il
consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente
riconsegnata al mutuatario. Per semplificare e agevolare la
transazione la banca in genere attiva il cosiddetto
prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la
somma, sulla quale verranno pagati gli interessi per i
giorni trascorsi dall'erogazione al completamento della
pratica notarile di ipoteca.
IL RUOLO DEL NOTAIO
L'atto di concessione del mutuo deve
essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè
davanti a un notaio. Questa formalità è richiesta dalla
legge, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia
per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo
esecutivo" . L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo”
nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi
non è necessaria una sentenza di condanna: per l’esecuzione
del contratto basta semplicemente l’atto. Ciò assicura una
certa tranquillità alla banca creditrice.
Il piano di
ammortamento: le rate e l’estinzione anticipata
Ammortamento
significa estinzione graduale di un debito.
Stabiliti il termine durante il quale il debito deve essere
pagato ed i periodi di tempo per il pagamento delle singole
rate (mese, trimestre, semestre), si calcola il relativo
interesse a scalare. Ognuna delle rate viene così ad
essere comprensiva di capitale e interessi. Il progetto
di estinzione dei debiti effettuato secondo i suddetti
criteri si chiama piano di ammortamento. Di solito, i piani
di ammortamento sono formati con rate mensili o trimestrali
di importi uguali: la quota di interesse, in ognuna di esse
comprese, viene a mano a mano a diminuire in relazione alla
graduale riduzione del capitale per effetto del pagamento
delle rate precedenti. Di conseguenza, il rapporto fra i
due elementi che compongono le singole rate varia
continuamente e la riduzione del capitale avviene in modo
progressivo. Esistono "tabelle" che, dato il periodo di
tempo entro il quale il debito deve essere estinto e
determinato il tasso di interesse, indicano l'ammontare
delle singole rate per ogni milione di capitale. Vi sono
diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è
il piano di "Ammortamento alla francese" e comporta una rata
costante nel tempo. Meno frequenti sono i piani ad
"Annualità decrescenti" o ad "Annualità crescenti".
LE RATE
Le rate rappresentano le parti in cui viene
divisa la quantità di interessi e capitale dovuta. Le rate
vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali
nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Ogni rata
ha dunque due componenti: restituzione di parte del capitale
e pagamento degli interessi. In un piano di ammortamento
tradizionale, la rata rimane costante, mentre le due
componenti variano. Inizialmente si pagano soprattutto
interessi, a mano a mano che il capitale viene restituito,
l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di
capitale aumenta. Il puntuale pagamento della rata è un
momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato
o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli
"interessi di mora"; non solo, ma la Banca può invocare il
ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto
quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche
non consecutive. Si ha "ritardato pagamento" quando una rata
viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza
della rata.
LA RESTITUZIONE
ANTICIPATA
La possibilità di restituzione anticipata del
finanziamento è riconosciuta dalla legge, a condizione che
sia corrisposto un compenso contrattualmente stabilito e
commisurato al capitale restituito anticipatamente. La
penale per estinzione anticipata in media va dall’1% al 4%.
Con Mutuo Arancio non c’è nessuna
penale per estinzione anticipata parziale o totale.
Il ritardato
pagamento e la mora
In caso di mancato
o ritardo pagamento di una rata il debitore può essere
dichiarato moroso.
Due elementi sono necessari perché si verifichi la mora:
• l'imputabilità
del ritardo al debitore;
• la "costituzione
in mora", ossia un atto formale con il quale il creditore
richiede al debitore l'adempimento della prestazione (cioè
il pagamento).
Perché la mora del debitore si verifichi, è
necessario che il creditore faccia intimazione o richiesta
per iscritto. La costituzione in mora vale anche ad
interrompere la prescrizione.
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
PER RITARDATO PAGAMENTO DELLA RATA La Banca può
invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo,
il ritardato pagamento della rata quando si sia verificato
per almeno sette volte, anche non consecutive. Costituisce
ritardato pagamento quello effettuato tra il 30° e il 180°
giorno dalla scadenza della rata. Di conseguenza la
risoluzione può essere invocata solo quando sia decorso il
termine di 180 giorni dalla scadenza di ogni singola rata
senza che il debitore abbia pagato.
INTERESSI DI MORA
Gli interessi di mora (o moratori) consentono
di risarcire il creditore per il danno derivante dal
ritardato pagamento della rata da parte del debitore
rispetto alla scadenza prefissata. Gli interessi moratori
sono generalmente convenzionali e stabiliti per iscritto.
I tassi di mora vengono determinati in misura superiore al
tasso pattuito per il finanziamento. La misura aggiuntiva
oscilla tra il 2% e il 4%.
