UN’INTRODUZIONE AI MUTUI
•
che cos’è un mutuo
•
che tipi di mutuo esistono? quali prodotti?
•
Il tasso di interesse e l’ISC
•
le spese
•
le garanzie richieste
•
gli aspetti fiscali
SCEGLIERE IL
MUTUO IDEALE
•
la ricerca del mutuo ideale: elementi da valutare.
•
richiedere un mutuo: i requisiti necessari
•
il processo di accensione del mutuo: dopo l’istruttoria,
l’approvazione e il contratto di mutuo, l’erogazione della
somma, il ruolo del notaio
•
il piano di ammortamento: le rate e la restituzione
anticipata
•
il ritardato pagamento e la mora
IL CODICE DI
CONDOTTA E LA NORMATIVA
UN’INTRODUZIONE
AI MUTUI
Che cos’è un mutuo
Il mutuo è un
contratto di prestito
mediante il quale un soggetto (mutuante) consegna a un altro
soggetto (mutuatario) una somma di denaro che quest’ultimo
si impegna a restituire.
Solitamente i privati e le famiglie accendono
un mutuo quando desiderano acquistare un’abitazione
(in genere la prima casa). Esistono poi altri scopi per i
quali vengono concessi i mutui: ad es. per
ristrutturare un immobile oppure per l'acquisto di seconde
case (per le vacanze o a scopo locativo). Il contratto di
mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al
mutuatario, che ne diviene il proprietario. Il mutuo di
denaro è naturalmente a titolo oneroso. Salvo patto
contrario, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di
denaro deve corrispondere gli interessi. La misura
degli interessi è determinata dalle parti. Esiste il divieto
assoluto di pattuire interessi usurari, pena la nullità
dell'accordo e la riduzione dell'interesse nella misura
legale.
Fino a pochi anni fa, la possibilità di
erogare mutui (credito fondiario) era limitata a pochi
Istituti di credito appositamente autorizzati, con
esclusione di tutte le altre Banche. Dopo le recenti
innovazioni legislative, tutte le banche possono concedere
mutui fondiari ipotecari. Questa situazione ha aumentato le
possibilità di ottenere un finanziamento e ha contribuito ad
ampliare l’offerta e a semplificare le procedure.
DURATA
Il mutuatario assume l'obbligo di
restituzione al mutuante della somma alle scadenze stabilite
e per la durata pattuita. La legge esige che la durata
sia media o lunga. I finanziamenti a "lungo termine"
sono quelli la cui durata è superiore ai 5 anni. Sul
mercato si stanno via via diffondendo prodotti di durate
sempre più lunghe nel tempo.
La durata dei mutui è solitamente di 5, 10,
15 o 20 anni, oggi anche 25 o 30 anni, esistono Banche che
offrono mutui con scadenze intermedie in modo da facilitare
i rimborsi da parte dei clienti.
IL FINANZIAMENTO
MASSIMO
La percentuale massima di finanziamento, concessa dalle
banche in Italia è generalmente pari all'80% del valore
dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale
valore, generalmente a condizioni più onerose o con
richiesta di garanzie aggiuntive.
Che tipi di mutuo
esistono? Quali prodotti?
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato
da due elementi essenziali:
•
tasso di interesse
prescelto;
•
durata;
Il tasso di interesse applicato al
finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.
L'interesse è il
compenso che si paga per il prestito di un capitale,
in misura percentuale e con riferimento generalmente
all'anno. Quindi si possono avere:
•
Mutui a tasso fisso:
la rata del mutuo non varia per tutta la durata del
prestito.
•
Mutui a tasso
variabile:
la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati
parametri del mercato monetario e/o finanziario presi come
riferimento. Sui parametri di base viene applicato uno
"spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
•
Mutui a Tasso misto:
quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e
successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
•
Mutui a tasso
d'ingresso:
quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo
iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di
detto periodo, è prevista l'applicazione del tasso stabilito
contrattualmente.
Ne consegue che la banca, gestendo nella
maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso e
della durata costruisce "prodotti" ad hoc per soddisfare le
richieste del mercato e le esigenze di ogni tipo di
cliente.
Il tasso di
interesse
L'interesse è il
prezzo
per l'uso del capitale chiesto in prestito alle banche.
Misura di tale prezzo è il tasso di interesse espresso in
percentuale del debito residuo, sulla base di tale valore
vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in
un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno). Nella
pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi
percentuali riferiti all'unità di tempo "anno".
Nei finanziamenti a medio e lungo termine, i
tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato
monetario e/o finanziario, che divengono in tal modo i tassi
di riferimento. Per i finanziamenti a tasso variabile
il tasso di riferimento è l'EURIBOR (euro Interbank
Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso
come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le
Banche operanti nell'Unione Monetaria europea cedono
depositi in prestito. Per i finanziamenti a tasso fisso
il tasso di riferimento è l'EURIRS (euro Interest
Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della
quotazione alla quale le Banche operanti nell'Unione
Monetaria europea realizzano l'Interest Rate Swap. Ai tassi
di riferimento come sopra individuati, le Banche sommano una
percentuale (detta "spread") che oscilla mediamente
tra l'1% e il 3%.
Quindi:
TASSO DI INTERESSE
(TAN) = TASSO DI RIFERIMENTO + SPREAD
TIPOLOGIE DI TASSO:
TASSO D'INGRESSO è una tipologia di tasso fisso
promozionato, calcolato per i primi mesi o anni di un mutuo
a tasso variabile. Questo tasso è maggiormente conveniente
rispetto al tasso a regime.
TASSO A REGIME è il
tasso effettivo che si pagherà sulle restanti rate dopo
l'applicazione del tasso d'ingresso; esso è composto dal
parametro d'indicizzazione maggiorato dello spread.
TASSO
FISSO quando il tasso di interesse viene determinato al
momento della stipula del contratto e non può essere
modificato per tutto il periodo di ammortamento. In questo
caso la rata sarà sempre di uguale importo.
TASSO MISTO
quando il tasso applicato nella prima parte del mutuo può
essere fisso o variabile a discrezione del mutuatario che
può scegliere nel periodo successivo se mantenere la scelta
iniziale o cambiarla.
TASSO VARIABILE si modifica in
base all'andamento dell’indice adottato come riferimento.
L'indice adottato come riferimento viene sommato a una
percentuale chiamata spread che rimane fissa durante la
durata del mutuo. Il "tasso capped rate" (detto anche "CAP")
è invece un tasso variabile con un limite massimo
predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà
mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero
superarlo. A tale garanzia corrisponde in genere uno spread
applicato più elevato che per il tasso variabile normale.
IL TASSO DI USURA
La libertà negoziale di fissare la misura
degli interessi è condizionata, però, da un limite oggettivo
che è rappresentato dalla "usura", termine in genere
impiegato per designare un prestito di denaro ad alto
interesse. Al fine di porre un argine al dilagare di un
fenomeno eticamente scorretto, il Parlamento ha emanato le
disposizioni relative all'usura, demandando alla Banca
d’Italia la rilevazione trimestrale del Tasso Effettivo
Globale Medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a
qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e
tasse) degli interessi praticati dalle Banche e dagli
intermediari finanziari, nel corso del trimestre precedente
per operazioni della stessa natura. I valori medi derivanti
da tale rilevazione sono pubblicati nella Gazzetta
Ufficiale. Per calcolare il tasso d’usura, i tassi medi
rilevati vengono aumentati della metà al fine di stabilire
il livello massimo oltre il quale si configura il reato di
usura. Così, se per ipotesi sono convenuti interessi
usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti
solo nella misura legale.
Cos’è l’ I.S.C. (T.A.E.G.)
del mutuo ?
Mentre il tasso di
interesse (TAN) comprende soltanto il valore dell’euribor
più lo spread, l’ I.S.C. (“Indicatore Sintetico di
Costo”, in precedenza identificato con la sigla T.A.E.G.) è
un indicatore del costo totale del mutuo ed è
calcolato in capitalizzazione composta; viene
espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso
e ricomprende:
• il rimborso del
capitale;
• il pagamento
degli interessi;
• le spese di
istruttoria;
• le spese di
revisione del finanziamento;
• le spese di
apertura e chiusura della pratica di credito;
• le spese di
riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se
stabilite dal creditore);
• le spese di
assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad
assicurare il rimborso totale o parziale del credito);
• il costo
dell'attività di mediazione svolta da un terzo (se
necessaria per l'ottenimento del credito);
• ogni altra spesa
contrattualmente prevista connessa con l'operazione di
finanziamento.
L’ISC è molto
importante e tutte le banche lo devono fornire a chi chiede
un preventivo, perché rappresenta il costo effettivo del
finanziamento che si sta chiedendo: grazie all’ISC è
possibile inoltre confrontare più mutui tra di loro e
scegliere quello più conveniente in relazione alle proprie
esigenze.
Le spese
Per evitare imprevisti o spiacevoli sorprese
è importante conoscere prima tutte le spese che si
devono sostenere quando si accende un mutuo. Potrai così
calcolare l’ammontare del mutuo che dovrai effettivamente
chiedere, quali informazioni verificare con la banca, quali
pagamenti dovrai fare e quando.
Il costo di un mutuo non è limitato agli
interessi sul capitale, ma su di esso gravano anche tutta
una serie di costi: le spese iniziali e quelle di gestione.
Tutti questi costi insieme compongono l’ISC, valore espresso
in percentuale che indica il costo totale effettivo del
mutuo.
Infatti, il mutuatario è tenuto a
corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche:
• le spese di
istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in
cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se
il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le
capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la
documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere
determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300
euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5%
dell'importo finanziato;
• le spese di
perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di
fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile e
che lo stesso sia in regola con la normativa edilizia. Le
spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;
• costi
assicurativi: l'Assicurazione Incendio e scoppio è
richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende
dall'importo assicurato e dalla durata del mutuo.
Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 10 - 15 anni
il costo totale oscilla tra i 100 e i 400 euro. Inoltre,
alcuni istituti di credito possono richiedere di
sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.
Inoltre,
ci sono altre spese collegate all’accensione del mutuo, che
però non riguardano costi della banca:
• le spese
notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi
secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato
per l’attività contrattuale (in particolare l’iscrizione
dell’ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto
e dell’importo dell’ipoteca. Data la variabilità dei vari
fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico
preventivo per i costi notarili;
• il costo
dell'imposta sostitutiva: è richiesta nella misura dello
0,25% sull'importo erogato.
Le garanzie
richieste
La natura dell'operazione di mutuo ipotecario
non muta se nel contratto di finanziamento vengono previste
forme di garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto
all'ipoteca. La garanzia aggiuntiva assume un'impronta
funzionale e, il più delle volte, viene rilasciata sotto
forma di impegno fideiussorio da un soggetto diverso dal
mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire
il debito contratto da quest'ultimo. Diverse sono le forme
di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno
ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso
la neutralizzazione del rischio di inadempimento.
GARANZIE PERSONALI: LA FIDEIUSSIONE È fideiussore colui
che, obbligandosi personalmente verso il creditore,
garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui. La
fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha
conoscenza. La fideiussione non è valida se non è valida
l'obbligazione principale, salvo che sia prestata per
un'obbligazione assunta da un incapace. Non può eccedere ciò
che è dovuto dal debitore, né può essere prestata a
condizioni più onerose. Salvo patto contrario, la
fideiussione si estende a tutti gli accessori del debito
principale, nonché alle spese per la denunzia al fideiussore
della causa promossa contro il debitore principale e alle
spese successive.
GARANZIE REALI: L’IPOTECA L'ipoteca costituisce una delle forme più
efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti
attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a
tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza.
L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici
registri. Oggetto dell'ipoteca sono beni immobili o beni
mobili registrati (ad es. autovetture). Il bene che ne è
oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè
liberamente usare). L'ipoteca è un diritto accessorio nel
senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non
ha ragione di essere e si estingue. L'estinzione è
automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il
mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni);
qualora si voglia vendere l’immobile prima della
prescrizione ventennale dell’ipoteca, occorre chiedere alla
banca l'assenso alla cancellazione. Altra caratteristica
dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende
sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a
garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori. La
garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato
attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni
vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere
soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato. In ogni
caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla
conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal
concorso di altri creditori non garantiti o meno
garantiti. Il creditore pignoratizio ha un diritto di
preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è
collegato ad un sistema di pubblicità, consistente
nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari che è
altresì costitutiva di un certo grado di efficacia.
L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:
• il "titolo",
ovvero il documento che giustifica l'acquisizione
dell'ipoteca;
• l' "iscrizione";
• il "bene
immobile";
• il "credito da
garantire".
L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei
Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del
titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal
richiedente. Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal
contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento
deve essere redatto per atto pubblico. La nota deve
contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le
omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle
persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario,
sul credito o sull'identità dei singoli beni, determinano la
nullità dell'iscrizione ipotecaria. Gli istituti di credito
richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado e
preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente
la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente
costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile
solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca. L'iscrizione
avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento
erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva
anche al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale
erogato, ma anche:
• gli interessi
nella misura concordata;
• gli eventuali
interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento
delle rate;
• i premi
assicurativi;
• gli oneri
erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili,
professionali, ecc.;
• le spese
giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di
quanto dovuto.
Tale maggiore copertura tutela la banca ma
non genera maggiori costi per il cliente se non per
l'importo dei costi notarili, commisurati al valore
dell'ipoteca. L'ipoteca che grava su un immobile si estende
anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage). Esse
sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di
individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e
permanente a servizio e ornamento di un altro immobile. Ne
consegue che non occorre farne specifica descrizione nel
titolo e nella nota. C'è da precisare che la pertinenza può
anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente
legata e che di tale pertinenza si può disporre
separatamente dalla cosa principale.
Gli aspetti fiscali
e le agevolazioni
Gli interessi passivi pagati in un
mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione
principale (prima casa) sono detraibili dall'IRE
(Imposta sul Reddito). La detrazione spetta se sussistono le
seguenti condizioni:
• l'unità
immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro
dodici mesi dall'acquisto;
• l'acquisto è
avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data
di stipulazione del mutuo;
• nel caso di
acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al
locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione
di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un
anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore,
l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.
E’ detraibile dall'imposta sul reddito
un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
• interessi
passivi;
• oneri accessori;
• quote di
rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
Tali
oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da
ipoteca per l'acquisto di unità immobiliare da adibire ad
abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (il
diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare
non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa
di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo
l'acquisto). L'acquisto (fa fede la data di stipulazione
del rogito notarile) deve essere avvenuto nell'anno
antecedente o successivo alla data di stipulazione del
mutuo. Dal 2001 si intende come abitazione principale
quella dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi
familiari. La detrazione spetta quindi al contribuente che
ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo,
anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un
suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e
affini entro il secondo grado). L'importo massimo
(compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la
detrazione del 19% è pari 3.615,20 euro. Ad esempio, se
nell'anno si pagano interessi passivi per 4.000 euro, la
riduzione di imposta sarà di 686,89 euro (cioè il 19% di
3.615,20 euro, importo massimo su cui calcolare la
detrazione). Gli oneri accessori possono essere detratti
solo nel primo anno del mutuo. Tra gli oneri accessori si
comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli
Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri
fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la
cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di
istruttoria, di perizia tecnica ecc. Le spese notarili
comprendono l'onorario del notaio per la stipula del
contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per
conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la
cancellazione dell'ipoteca). L'onorario e le spese del
notaio per il contratto di compravendita NON sono, invece,
mai detraibili.
Per ulteriori
informazioni ti suggeriamo la visita del sito
www.finanze.it
E' ormai prassi
consolidata da parte delle banche rilasciare a fine anno al
mutuante una dichiarazione a uso fiscale riassuntiva
dell'ammontare degli interessi passivi pagati nell'anno.
