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Guida alle
Banche ed ai Mutui

Un vademecum sui controlli, sui passi necessari e sulle precauzioni per evitare brutte sorprese.

UN’INTRODUZIONE AI MUTUI

che cos’è un mutuo

che tipi di mutuo esistono? quali prodotti?

Il tasso di interesse e l’ISC

le spese

le garanzie richieste

gli aspetti fiscali

SCEGLIERE IL MUTUO IDEALE

• la ricerca del mutuo ideale: elementi da valutare.

• richiedere un mutuo: i requisiti necessari

• il processo di accensione del mutuo: dopo l’istruttoria, l’approvazione e il contratto di mutuo, l’erogazione della somma, il ruolo del notaio

• il piano di ammortamento: le rate e la restituzione anticipata

• il ritardato pagamento e la mora

IL CODICE DI CONDOTTA E LA NORMATIVA


UN’INTRODUZIONE AI MUTUI

Che cos’è un mutuo

Il mutuo è un contratto di prestito mediante il quale un soggetto (mutuante) consegna a un altro soggetto (mutuatario) una somma di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire.

Solitamente i privati e le famiglie accendono un mutuo quando desiderano acquistare un’abitazione (in genere la prima casa). Esistono poi altri scopi per i quali vengono concessi i mutui: ad es. per ristrutturare un immobile oppure per l'acquisto di seconde case (per le vacanze o a scopo locativo).  Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il proprietario. Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso. Salvo patto contrario, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi. La misura degli interessi è determinata dalle parti. Esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari, pena la nullità dell'accordo e la riduzione dell'interesse nella misura legale. 
Fino a pochi anni fa, la possibilità di erogare mutui (credito fondiario)  era limitata a pochi Istituti di credito appositamente autorizzati, con esclusione di tutte le altre Banche. Dopo le recenti innovazioni legislative, tutte le banche possono concedere mutui fondiari ipotecari. Questa situazione ha aumentato le possibilità di ottenere un finanziamento e ha contribuito ad ampliare l’offerta e a semplificare le procedure.

DURATA
Il mutuatario assume l'obbligo di restituzione al mutuante della somma alle scadenze stabilite e per la durata pattuita. La legge esige che la durata sia media o lunga. I finanziamenti a "lungo termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 5 anni.  Sul mercato si stanno via via diffondendo prodotti di durate sempre più lunghe nel tempo.
La durata dei mutui è solitamente di 5, 10, 15 o 20 anni, oggi anche 25 o 30 anni, esistono Banche che offrono mutui con scadenze intermedie in modo da facilitare i rimborsi da parte dei clienti.

IL FINANZIAMENTO MASSIMO
La percentuale massima di finanziamento, concessa dalle banche in Italia è generalmente pari all'80% del valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Che tipi di mutuo esistono? Quali prodotti?

 Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da due elementi essenziali: 

tasso di interesse prescelto; 

durata; 

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.

L'interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno.  Quindi si possono avere:

Mutui a tasso fisso: la rata del mutuo non varia per tutta la durata del prestito.

Mutui a tasso variabile: la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri del mercato monetario e/o finanziario presi come riferimento. Sui parametri di base viene applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.

Mutui a Tasso misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.

Mutui a tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione del tasso stabilito contrattualmente.

Ne consegue che la banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso e della durata costruisce "prodotti" ad hoc per soddisfare le richieste del mercato e le esigenze di ogni tipo di cliente.  

Il tasso di interesse

L'interesse è il prezzo per l'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso di interesse espresso in percentuale del debito residuo, sulla base di tale valore vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).  Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno".

Nei finanziamenti a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato monetario e/o finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento.  Per i finanziamenti a tasso variabile il tasso di riferimento è l'EURIBOR (euro Interbank Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea cedono depositi in prestito.  Per i finanziamenti a tasso fisso il tasso di riferimento è l'EURIRS (euro Interest Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea realizzano l'Interest Rate Swap.  Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche sommano una percentuale (detta "spread") che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%.

Quindi:

TASSO DI INTERESSE (TAN) = TASSO DI RIFERIMENTO + SPREAD  

TIPOLOGIE DI TASSO:
TASSO D'INGRESSO
è una tipologia di tasso fisso promozionato, calcolato per i primi mesi o anni di un mutuo a tasso variabile. Questo tasso è maggiormente conveniente rispetto al tasso a regime. 
TASSO A REGIME è il tasso effettivo che si pagherà sulle restanti rate dopo l'applicazione del tasso d'ingresso; esso è composto dal parametro d'indicizzazione maggiorato dello spread.
TASSO FISSO quando il tasso di interesse viene determinato al momento della stipula del contratto e non può essere modificato per tutto il periodo di ammortamento. In questo caso la rata sarà sempre di uguale importo.
TASSO MISTO quando il tasso applicato nella prima parte del mutuo può essere fisso o variabile a discrezione del mutuatario che può scegliere nel periodo successivo se mantenere la scelta iniziale o cambiarla.
TASSO VARIABILE si modifica in base all'andamento dell’indice adottato come riferimento. L'indice adottato come riferimento viene sommato a una percentuale chiamata spread che rimane fissa durante la durata del mutuo. Il "tasso capped rate" (detto anche "CAP") è invece un tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.  A tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato che per il tasso variabile normale.

IL TASSO DI USURA
La libertà negoziale di fissare la misura degli interessi è condizionata, però, da un limite oggettivo che è rappresentato dalla "usura", termine in genere impiegato per designare un prestito di denaro ad alto interesse.  Al fine di porre un argine al dilagare di un fenomeno eticamente scorretto, il Parlamento ha emanato le disposizioni relative all'usura, demandando alla Banca d’Italia la rilevazione trimestrale del Tasso Effettivo Globale Medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari, nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura. I valori medi derivanti da tale rilevazione sono pubblicati nella Gazzetta Ufficiale. Per calcolare il tasso d’usura, i tassi medi rilevati vengono aumentati della metà al fine di stabilire il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Così, se per ipotesi sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.

Cos’è l’ I.S.C. (T.A.E.G.) del mutuo ? 

Mentre il tasso di interesse (TAN) comprende soltanto il valore dell’euribor più lo spread, l’ I.S.C. (“Indicatore Sintetico di Costo”, in precedenza identificato con la sigla T.A.E.G.) è un indicatore del costo totale del mutuo ed è calcolato in capitalizzazione composta; viene espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso e ricomprende:

• il rimborso del capitale;

• il pagamento degli interessi; 

• le spese di istruttoria;

• le spese di revisione del finanziamento;

• le spese di apertura e chiusura della pratica di credito;

• le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se stabilite dal creditore);

• le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito); 

• il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l'ottenimento del credito);

• ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento. 

L’ISC è molto importante e tutte le banche lo devono fornire a chi chiede un preventivo, perché rappresenta il costo effettivo del finanziamento che si sta chiedendo: grazie all’ISC è possibile inoltre confrontare più mutui tra di loro e scegliere quello più conveniente in relazione alle proprie esigenze.

Le spese

Per evitare imprevisti o spiacevoli sorprese è importante conoscere prima tutte le spese che si devono sostenere quando si accende un mutuo. Potrai così calcolare l’ammontare del mutuo che dovrai effettivamente chiedere, quali informazioni verificare con la banca, quali pagamenti dovrai fare e quando. 
Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi sul capitale, ma su di esso gravano anche tutta una serie di costi: le spese iniziali e quelle di gestione. Tutti questi costi insieme compongono l’ISC, valore espresso in percentuale che indica il costo totale effettivo del mutuo.  

Infatti, il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche: 

• le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato; 

• le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile e che lo stesso sia in regola con la normativa edilizia. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro; 

• costi assicurativi: l'Assicurazione Incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dall'importo assicurato e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 10 - 15 anni il costo totale oscilla tra i 100 e i 400 euro. Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.

Inoltre, ci sono altre spese collegate all’accensione del mutuo, che però non riguardano costi della banca:

• le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (in particolare l’iscrizione dell’ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto e dell’importo dell’ipoteca. Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili; 

• il costo dell'imposta sostitutiva: è richiesta nella misura dello 0,25% sull'importo erogato.

Le garanzie richieste

La natura dell'operazione di mutuo ipotecario non muta se nel contratto di finanziamento vengono previste forme di garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto all'ipoteca.  La garanzia aggiuntiva assume un'impronta funzionale e, il più delle volte, viene rilasciata sotto forma di impegno fideiussorio da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo.  Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.
GARANZIE PERSONALI: LA FIDEIUSSIONE
  È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza. La fideiussione non è valida se non è valida l'obbligazione principale, salvo che sia prestata per un'obbligazione assunta da un incapace. Non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore, né può essere prestata a condizioni più onerose. Salvo patto contrario, la fideiussione si estende a tutti gli accessori del debito principale, nonché alle spese per la denunzia al fideiussore della causa promossa contro il debitore principale e alle spese successive. 
GARANZIE REALI: L’IPOTECA L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.  Oggetto dell'ipoteca sono beni immobili o beni mobili registrati (ad es. autovetture). Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare).  L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue. L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere l’immobile prima della prescrizione ventennale dell’ipoteca, occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione.  Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori.  La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.  In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti.   Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità, consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari che è altresì costitutiva di un certo grado di efficacia.  L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali: 

• il "titolo", ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca; 

• l' "iscrizione"; 

• il "bene immobile"; 

• il "credito da garantire". 

L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione ipotecaria.  Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca. L'iscrizione avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche: 

• gli interessi nella misura concordata; 

• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;  

• i premi assicurativi; 

• gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.; 

• le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto. 

Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l'importo dei costi notarili, commisurati al valore dell'ipoteca.  L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage).  Esse sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile. Ne consegue che non occorre farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. C'è da precisare che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale.

Gli aspetti fiscali e le agevolazioni

Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRE (Imposta sul Reddito). La detrazione spetta se sussistono le seguenti condizioni: 

• l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto; 

• l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo; 

• nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.

E’ detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri: 

• interessi passivi; 

• oneri accessori; 

• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione

Tali oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto).  L'acquisto (fa fede la data di stipulazione del rogito notarile) deve essere avvenuto nell'anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.  Dal 2001 si intende come abitazione principale quella dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari. La detrazione spetta quindi al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).  L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 3.615,20 euro. Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.000 euro, la riduzione di imposta sarà di 686,89 euro (cioè il 19% di 3.615,20 euro, importo massimo su cui calcolare la detrazione).  Gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo.   Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc.   Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca). L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita NON sono, invece, mai detraibili.  
Per ulteriori informazioni ti suggeriamo la visita del sito
www.finanze.it

E' ormai prassi consolidata da parte delle banche rilasciare a fine anno al mutuante una dichiarazione a uso fiscale riassuntiva dell'ammontare degli interessi passivi pagati nell'anno.

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