|
Guida all’acquisto della casa
  La prima regola è non lasciare nulla al caso: comprare casa,
infatti, è un bellissimo progetto, ma comporta anche svariati
problemi pratici. Non è facile identificare la casa giusta, in
considerazione della grande offerta di mercato, né avere la
certezza di non pagare più del giusto prezzo. E ancora i
rapporti, non sempre facili e causa di preoccupazioni, con il
venditore, con l'Agente immobiliare, con il Notaio. Infine
l'esigenza, o anche la semplice opportunità, di accendere un
mutuo. Di solito il compratore affronta queste situazioni in
maniera "istintiva", a volte commettendo, purtroppo, anche
qualche errore.
In questa guida abbiamo raccolto alcuni consigli e suggerimenti
utili per
compiere tutti i passi necessari per raggiungere il proprio
obiettivo: l'acquisto della casa
| Scegli la casa giusta |
- "In centro", "in periferia" o "fuori città"? |
| |
- Casa "nuova" o casa "usata"? |
| |
- Ulteriori elementi da considerare |
| |
 |
| Quanti soldi ti servono? |
- Le spese accessorie |
| |
- Quanto può finanziarti il mutuo? |
| |
- La rata del mutuo: puoi permettertela? |
| |
|
| I passi verso l'acquisto |
- La proposta irrevocabile d'acquisto |
| |
- Il preliminare di compravendita |
| |
- Cosa deve contenere il preliminare di compravendita |
Scegli la casa giusta:
(Leggi valorizzare
l'immobile)
La scelta di un'abitazione nasce dalla considerazione delle tue
specifiche esigenze e
delle tue possibilità economiche. Il primo consiglio è quindi
quello di non prendere
decisioni affrettate: la firma di una proposta o di un
preliminare di compravendita
d'acquisto non deve essere dettata semplicemente da valutazioni
sull'eleganza o sul prestigio del palazzo, o dal prezzo particolarmente vantaggioso.
"In centro", "in periferia" o "fuori città"?
Scegliere "dove" abitare non è così semplice: tranquillità e
ambiente più salubre
caratterizzano spesso la vita fuori città. D'altra parte, però,
proprio il centro offre le
maggiori possibilità di lavoro, svago e divertimento. Inoltre i
tempi di spostamento
tra le zone periferiche e il centro città possono essere
notevoli: occorre quindi
valutare attentamente l'impatto di questa scelta sui ritmi di
vita tuoi e della tua famiglia, considerando le distanze dal luogo di lavoro, dai
servizi e dalle attività
ricreative.
Casa "nuova" o casa "usata"?
Tra proposte di nuova realizzazione edilizia e offerta di
abitazioni già esistenti non è
semplice orientarsi, bisogna considerare i pro e i contro di
ogni offerta. Se l'acquisto
di nuove costruzioni è generalmente preferito, questo si traduce
d'altro canto quasi
sempre in un allontanamento dal centro della città. Inoltre
l'acquisto e la
ristrutturazione di una abitazione già esistente offre spesso il
vantaggio del minor
costo complessivo, con la possibilità di personalizzare la casa
a proprio piacimento.
Ulteriori elementi da considerare
Per una scelta ben ponderata non bisogna poi dimenticare altri
aspetti altrettanto
importanti.
| Ad esempio: |
Impianti: |
assicurati che gli impianti di
riscaldamento, idraulico, elettrico e del gas siano
conformi alle norme vigenti. Inoltre il buono stato
degli infissi (porte, finestre, vetri) garantisce
risparmio energetico e protezione da freddo e rumori; |
| |
Servizi: |
accertati della vicinanza di collegamenti (trasporti
pubblici, strade e
autostrade) e di servizi indispensabili come scuole, servizi
sanitari, negozi,
parcheggi; |
Caratteristiche dell'alloggio: tieni conto del fatto che
un'esposizione a sud
illumina e riscalda naturalmente l'appartamento per effetto del
sole. La scelta del
piano e la visuale sull'esterno possono poi incidere su fattori
importanti come
l'illuminazione, il panorama e la prevenzione dei furti.
Quanti soldi ti servono?
L'acquisto di un'abitazione comporta necessariamente
l'investimento di una grossa
cifra di denaro, e quando questa non è immediatamente
disponibile, bisogna
ricorrere ad un mutuo.
Se desideri chiedere un mutuo alla banca è però importante
conoscere esattamente
l'importo di cui hai veramente bisogno, tenendo conto di alcuni
aspetti importanti.
Le spese accessorie
Innanzitutto devi considerare che l'acquisto di una casa
comporta delle spese
aggiuntive, connesse all'operazione, che possono incidere in
maniera significativa sul
costo complessivo:
le provvigioni all'Agenzia immobiliare che possono andare da un
minimo del 2% ad
un massimo del 4% del prezzo di acquisto;
le spese per eventuali lavori di ristrutturazione interna;
le spese notarili (ricordati che se viene stipulato un mutuo gli
atti sono due);
le spese bancarie per l'accensione del mutuo (istruttoria ed
eventuale perizia);
i costi del trasloco;
i costi per gli eventuali allacciamenti delle utenze (luce, gas,
telefono, acqua);
le tasse a carico dell'acquirente per gli immobili ad uso
abitativo.
| |
Imp. di Registro |
Imp. Catastale e
Ipotecaria |
IVA |
| Prima Casa |
|
|
|
| Acquisto da privato
(casa non di lusso) |
3% |
258,23 euro |
- |
| Acquisto da Impresa costruttrice (casa non di
lusso) |
129,11 euro |
258,23 euro |
4% |
|
|
|
|
|
| Seconda Casa |
|
|
|
| Acquisto da privato
(casa non di lusso) |
7% |
2% + 1% |
- |
Acquisto da privato di
casa (non di lusso)
vincolata per ragioni
storiche e/o artistiche
(legge 1089/1939) |
3% |
2% + 1% |
- |
| Acquisto da Impresa (casa non di lusso) |
129,11 euro |
258,23 euro |
10% |
| Acquisto da Impresa (casa di lusso) |
129,11 euro |
258,23 euro |
20% |
|
|
|
|
|
La normativa fiscale sulle abitazioni - per ciò che riguarda
imposte, tasse, detrazioni,
sgravi - cambia frequentemente.
Le informazioni qui riportate sono quelle vigenti nel mese di
aprile 2002.
Quanto può finanziarti il mutuo?
La normativa vigente prevede che le banche - in via ordinaria -
possano concedere
non più del 75% - 80% del valore dell'abitazione. Ciò significa
che una parte
dell'investimento dovrà essere compiuto con i tuoi risparmi.
La rata del mutuo: puoi permettertela?
Il mutuo comporta una spesa che si aggiunge alle tue normali
uscite mensili: devi
quindi essere ben certo che questa ulteriore spesa non vada ad
incidere
eccessivamente sul bilancio famigliare.
La nostra esperienza ci porta a consigliarti di valutare molto
attentamente il rapporto
fra la rata e i tuoi redditi mensili. Di norma è preferibile che
la rata del mutuo non
superi un terzo dei tuoi redditi netti. E' una regola
prudenziale che però è opportuno
rispettare.
I passi verso l'acquisto
Dopo aver finalmente trovato un'abitazione che risponde alla tue
esigenze e alle tue
possibilità, inizia ora una fase altrettanto delicata e
complessa. Dal passaggio di
proprietà all'accensione di un mutuo, l'acquisto di una casa
comporta una serie di
operazioni che è importante conoscere.
La proposta irrevocabile d'acquisto
Se acquisti una casa tramite un' Agenzia Immobiliare è normale
che l'Agente ti
chieda di sottoscrivere una "proposta irrevocabile di acquisto".
Si tratta di una
scrittura privata: questo significa che non c'è bisogno di
particolari formalità oltre alla
forma scritta. Con questa firma ti impegni, senza possibilità di
revoca entro una certa
data, ad acquistare per un certo prezzo la casa che hai
individuato. Quando hai
firmato la "proposta" l'Agente è obbligato a darne avviso al
venditore dell'immobile, il
quale, se ritiene l'offerta congrua, può accettare.
L'accettazione deve esserti
comunicata per iscritto dallo stesso Agente immobiliare oppure
direttamente dal
venditore.
L'importante è sapere che tale accettazione ti vincola ad
acquistare al prezzo che hai
offerto.
Alla firma della proposta irrevocabile ti viene normalmente
richiesta una somma
per confermare l'affare: si tratta di un anticipo sul prezzo -
indicativamente non
superiore al 5% - 10% in relazione al valore della tua offerta -
che andrà ad
integrare i successivi pagamenti in caso di regolare conclusione
dell'affare e che
invece ti dovrà essere restituito se, per qualsiasi motivo, non
si raggiungerà
l'accordo.
Se il venditore accetta la tua proposta, tale anticipo diventa
una vera e propria
caparra confirmatoria: e cioè una garanzia per il buon fine
dell'affare. Infatti, in
caso di perfezionamento del contratto, questa viene dedotta dal
prezzo complessivo
dovuto. Viceversa, se l'affare non si conclude a causa tua, il
venditore avrà il
diritto di trattenere il tuo anticipo; se invece l'affare non va
in porto perché
il venditore ha cambiato orientamento, sarai tu ad avere diritto
a richiedere
in restituzione - a titolo di indennizzo - il doppio
dell'anticipo che hai
versato.
Il passo successivo alla proposta di acquisto è "l'impegno di
acquisto", cioè il
preliminare di compravendita : questo può anche essere il primo
passo, se la
compravendita avviene tra privati senza la formalizzazione della
proposta di
acquisto.
Il preliminare di compravendita
Conclusa la fase di trattativa con il venditore, inizia ora, con
la firma del preliminare
di compravendita , quella fase che ti porterà a diventare
proprietario dell'immobile.
Il preliminare di compravendita è un atto, necessariamente
scritto, che
impegna in modo definitivo ed irrevocabile sia il compratore che
il
venditore.
Attenzione: il preliminare di compravendita è un contratto che
vincola le parti e deve
quindi essere il più possibile particolareggiato.
Cosa deve contenere il preliminare di compravendita
|
 I dati anagrafici e fiscali del venditore e dell'acquirente |
La data dell’atto di compravendita ufficiale (rogito) |
|
La descrizione della casa (stanze e loro posizione comprese
cantine, solai e box) |
I dati catastali |
|
L'importo della caparra versata e della caparra penitenziale |
Il prezzo complessivo |
|
Le modalità e i tempi di pagamento |
La regolarità dei pagamenti delle spese condominiali |
|
La conformità della casa alle norme edilizie ed urbanistiche |
Il regime patrimoniale dei coniugi |
|
L'assenza di vincoli, vizi, ipoteche, ecc.. |
La regolarità fiscale dell'immobile |
|
Il notaio prescelto per l'atto |
|
N.B. Prima di apporre la tua firma sul preliminare di compravendita ,
leggi con attenzione
tutte le clausole e pretendi che siano inserite tutte quelle che
si adattano al tuo caso
specifico. Se hai qualche dubbio, rivolgiti a un professionista,
come il tuo notaio di fiducia. |
